계림아이파트sk뷰 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 85기 5늘부터 9레잇하게 노후자금 마련하조 쁘이2]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

계림아이파크sk뷰

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

광주시 종사자 수 676,261명 

2. 교통

광주광역시청 : 23분 / 기아자동차 : 18분 / 하남일반산업단지 : 27분

광주광역시청 : 23분 / 기아자동차 : 18분 / 하남일반산업단지 : 27분

3.학군

동신여중 75.9%, 동신중 73%, 두암중 81%

4. 환경

주변 대형마트 X, 종합병원 X

5. 공급

교대역모아엘가그랑데 2026년 5월, 815세대 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세: 34평 현재 7.15억 / 전세 3.7억 

5년내 고점 매입 시: 2024년 4월 매매 8억 전세 5억 

순수익률 -28% , 순수익 -8500

5년내 저점 매입 시: 2023년 2월 매매 6.4억 전세 3.56억

순수익률 26% , 순수익 7,500

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고 대비 -11%. 동구 지역 내에서는 최고가를 이루지만, 현재 호가로 봤을 때는 저평가라고 보기 어려움. 선호하는 아파트이지만, 주변 학군/환경이 좋은 편은 아니어서 다른 좋은 단지가 있는지 확인해야 할 듯

2) 환금성 : 1715세대 / 2022년식 / 중층. 남서향 선호 물건으로 환금성이 좋음

3) 수익률 : 고점 대비-11%이고, 신축으로 지어진 이후 하락장이 왔기 때문에 충분한 수익이 있어 보임 

4) 원금보존 : 현재 전세가가 3.7억 - 4억대 이므로 안전마진 확보됨. 지난 상승장에 최고가가 9억을 뚫기도 했었어서, 다음 상승장에 이 이상은 갈 것 이라 기대됨.

5) 리스크 대비: 26년 5월 입주 예정인 교대역모아엘가그랑데 지어지고 있음. 26년 5월에 전세가와 매매가가 흔들릴 수 있음. 올해 전세를 맞추던지, 26년 공급을 피해가야함. 추가로 광주 지역은 다핵도시로 신축에 대한 선호가 뛰어나서 공급에 유의해야함 

나의 투자 결론 : 

동구는 광주 전체에서는 하위 급지에 속하고, 조사한 SK뷰 아파트는 주변 환경이 완전히 정리되지 않은, 동구에서는 선호하는 아파트이지만 남구, 광산구의 매물에 비해서는 환경/학군에서 밀리는 점이 많이 보임. 

SK뷰가 현재 신축이어서 이 정도의 힘을 받지만, 나중에 건물가가 빠지고 땅의 힘만 남았을 때. 과연 이 땅이 입지독점성이 있을지는 의문임. 

또한, 투자금이 많이 들어서 이 가격으로 다른 선택지가 많을 것으로 보임 

따라서 이 단지에는 투자 하지 않음. 으로 결정함

✅ 작성하면서 느낀점 : 

아파트 수익률 보고서를 작성하면서 단순히 생각만했던 투자원칙을 적용하니 

진짜 투자를 할 때는 이렇게 하면되겠는데? 라는 감이 생겼습니다. 

물론, 여러 상황도 함께 살펴봐야하겠지만 이번 기회를 통해 

입지를 어떤 시각으로 봐야하는지, 나의 생각을 정리하는게 무엇보다 중요한 것임을 깨닫게 되었습니다. 

결국 이 투자는 나의 투자이기 때문에 

분석하고 고민해야할 사람도 나라는 점을 깊이 생각하면서 

1호기를 도전해야겠습니다!