안양시 동안구 호계동 평촌어바인퍼스트 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 등7ㅣ치는 그날까지 같2가조 효확행]

✅아파트명

안양시 동안구 호계동 평촌어바인퍼스트

✅위치(지도)

- 평촌 중심지를 기준으로 아래쪽, 경수대로 건너편, 고가도로 아래쪽에 있는 단지이다.
- 범계역까지 버스로 15분 소요되고 도보로는 이동 불가능
- 금정역까지도 버스 14분 소요된다.

✅입지평가

1. 직장

안양시 동안구 종사자 수 181,783명 / B등급

2. 교통

출근시간 강남 59분 / 시청 68분 / 여의도 58분

강남 1시간 이내로 교통 A

출근시간 판교 1시간 / 가디 39분 / 마곡 76분

판교는 버스타고 다녀야하는구나(정시성이 떨어지겠다)
가디까지 40분도 안걸리네! 구디,가디가 가깝다

마곡까지는 76분.. 너무 멀다 

3.학군

신기중 87%, 호계중 78% / 학군 B

- 학교까지 거리가 좀 있는 편이다.
- 특출나게 공부 잘하는 학교는 없다.

4. 환경

백화점 1개 / 마트 3개 / 대학병원 1개

5. 공급

- 안양시 전체로 보면 24년까지 공급이 많았다가 26년부터 많이 줄어든다.
- 29년까지 주요 공급은 안양어반포레자연앤e편한세상(25.01, 2329세대), 아크로베스티뉴(25.02, 1011세대), 평촌자이퍼스니티(27.12, 2737세대) 이다.

[인근 지역 같이보기]

- 인근의 군포시, 의왕시 입주물량까지 같이 보면 27년까지도 공급이 많은걸 알 수 있다.

- 안정적으로 공급이 줄어드는 시기는 28년부터!

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)_25평 기준

현재 시세: 매매 7.7억, 전세 4.3억

5년 내 고점 매입시: 2021년 6월 매매 9억, 전세 5.5억 ▶︎ 수익률 -37%, -1.3억 하락

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 6.4억 전세 3.8억 ▶︎ 수익률 +49%, +1.2억 상승

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 14.4% 하락, 하락률이 다소 아쉬움

2) 환금성 : 강남 1시간 이내 가치있는 대단지 신축 아파트, 중층 물건 가격으로 환금성 O

3) 수익률 : 200% 수익률 기준으로 10년 뒤에는 14.5억이 되어야한다. 

4) 원금보존 : 전세가율 55.8%, 전세가율이 기준에는 못미친다.

5) 리스크 대비 : 7.7억 잔금대출 불가능, 현재 안양시(+군포, 의왕) 입주물량이 많이 남아 공급리스크가 있는 상황

나의 투자 결론 : 아직 매수하지 않고 지켜보기!

- 전세가율이 아직 낮고 입주물량도 정리되지 않았다. 가치있는 물건임은 확실하나 현재 많이 저평가 되었다고 보기는 힘들것 같다!

✅ 작성하면서 느낀점 : 역시 좋아하는 지역 신축은 기회를 잡기가 쉽지 않구나. 그리고 리스크를 직접 적어보니 이 물건을 매수할지 말지 조금 더 명확한 기준이 생기는 것 같다.
하지만 언제든 기회를 줄 수 있으니 계속 지켜봐야겠다!