이문동 이문래미안2차 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85, 86기 쇼생크탈출]

✅아파트명

이문래미안 2차 (2004.4)

648세대

4개 타입 면적

• 78.43㎡/59.79㎡(전용률 76%) / 방 3개, 화 2개 / 계단식
• 104.62㎡/84.61㎡(전용률 81%) /135.26㎡/114.5㎡(전용률 85%) / 177.64㎡/141.77㎡(전용률 80%)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동대문구 종사자수  145,777명

사업체수 42,782개

2. 교통

강남 51분 (환승 1회)  / 여의도 48분 (환승 1회) / 시청 31분  

강남 1시간 이내 가능. GTX 개통 후 청량리 1정거장 교통이 좋아질 것이 예상 됨

3.학군

청량초 - 저학년보다 고학년의 학생 수가 많음, 걸어서 11분

근처 다른 단지들도 초등학교는 거리가 먼 편

경희중 75.1% / 청량중  6.81%

두 학교 모두 동대문 평균 또는 아래

경희여중, 휘경여중, 전농중 등.. 이문쪽보다 답신리, 정농쪽 교육여건이 좋은 것으로 보임

하지만, 주변 신규 아파트 입주 후 학원가 형성되면 개선될 여지가 보임

4. 환경

경희의료원, 삼육서울병원, 서울성심병원, 녹색병원

롯데백화점(청량리점, 6분), 롯데마트(청량리점, 6분), 하나로마트(동서울농협 장안점, 6분) 이외 다수

한국외대, 경희대, 한국예술종합대 등 인근에 대학이 많음

5. 공급

2026년 5월까지 11,823세대 입주 예정, 적정 수요 대비 상당히 많음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 이문래미안 2차 24평 현재 매매 8.5억, 전세 4.9억 

( 매매 고점대비 -7천, 저점대비 +7천5백 / 전세 고점대비 +2천5백, 저점대비 + 5천)

* 구축이라 전세 상승폭이 낮음, 하지만 수요가 있어 큰 하락은 안 하는 것 같음

고점 매입시 수익률 -153%

저점 매입시 수익률 231%

5년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 9.2억 전세 4.62억

5년 내 저점 매입시: 2020년 9월 매매 7.75억 전세 4.5억

✅현장사진

(출처: https://blog.naver.com/loyalty21)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 근처 신규 입주가 들어오고 들어올 예정이나 가격 하락 폭이 낮음. 저평가 되었다고 생각하지 않음. 구축 단지이나 아파트 관리가 잘 되어 있었고, 주변 상가들이 낡아 있었고 많았지만 더럽게 방치되어 있는 편은 아니었음

2) 환금성 : 20년 이상 구축이고 주변에 신규 단지들이 많음. 매매와 전세 가격이 신규 단지와 큰 차이가 없어 환습성은 시간이 필요해 보임 / 청량리역, 근처 대학가, 좋은 학군 등으로 수요는 많을 것 같음

3) 수익률 : 근처 신규 전세 매물이 소진되면 상승 여력이 있다고 봄

4) 원금보존 : 신규 대단지 아파트 입주 후, 청량리역 GTX 개통 후 상당한 변화가 예상되는 지역

5) 리스크 대비: 전세 계약 시, 전세 기간 협의가 필요해 보임, 현재 매매 매물 수 51, 전세 7, 월세 6 로 매도를 원하는 사람들은 많으나 매매, 전세 거래가 잘 이뤄지고 있지 않음

나의 투자 결론 :  주변 신규 단지 전세가 소진되고 가격 조정이 된다면 매수 

✅ 작성하면서 느낀점 : 정확한 데이터를 가지고 분석하는 것이 필요하다는 것을 알았고, 한 번에 파악되지 않은 것도 있고 내가 볼 수 없는 투자 물건에 대한 다른 생각이 있을 것 같음