[열반스쿨 기초반 85기 55조 머니톡톡] 옥동대공원한신휴플러스 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 옥동대공원 한신휴플러스아파트

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장 : 공단 차로 15분 거리/ 이예로 개통으로 북구30분이내 가능

              법원소재로 법조계 다수 밀집

              지방이라 비중이 다소 작으나 직주거리 준수 

2. 교통 : 1) 삼산 번화가 15분거리

               2) 이예로 개통으로 북구 접근성 용이 

               3) 동구 : 울산대교 이용 30분 내 진입 

               4) 부산 양산 외곽 이동 용이함

     *호재 트램1호선

3.학군 : 옥동초-학성중, 서여중-학성고 신정고 학업성취도 우수 초 인접

              울산 최다 학원가 형성되어 있어 도보로 이용가능

4. 환경 : 

 1)울산대공원 도보 이용 가능

 2)쇼핑몰: 롯데마트, 옥동하나로마트

 3)중앙병원, 울산병원 이용가능

5. 공급 :  

라엘에스 제외 소규모세대이며 주상복합이다.

라엘에스는 옥동 생활권은 아니다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현시세 : 옥동대공원한신휴플러스 33평  매매 103,000, 전세 63,000

 5년 내 고점 매입시: 21년7월 매매 11억5천 / 전세6.2천

 5년 내 저점 매입시: 23년2월 매매 7억9,500/ 전세 4.8천

*고점매입시 총수익률: -22%

*저점 매입시 총수익률: 74% >>연수익률 149%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 -11%시점이며 매매가 상승세에 접어들고 있다.

2) 환금성 : 학군지 한가운데 위치하고 대공원을 누릴수가 있어 환금성 있음

3) 수익률 : 하락장에 매수한다면 수익률 74%으로 실거주로 수익률이 좋음

4) 원금보존 : 전세가율이 55%로 방어선이 다소 약함

5) 리스크 대비: 주상복합 소형위주의 신축이 봉월로 부근에 입주하나 이로인한 영향은 미비할 것으로 판단됨

                         학군지이고 현재도 전세가율이 낮은 편이라 역전세 리스크 가능성 매우 낮음

나의 투자 결론 : 실거주를 염두에 둔 똘똘한 한채

✅ 작성하면서 느낀점 : 학군지와 공원을 끼고 있는 대체 불가능한 입지조건

                                          적은세대수와 14년차에 접어든 연식이 다소 아쉬움