지방투자 기초반 4강 강의 후기[지방투자 기초반 14기 49조 하마곰]

E,F 지역분석 뿐만 아니라 1~3주차 지역분석 정리까지 한번 더 복기할 수 있었던 마지막주 강의

제주바다님 감사합니다.

여기도 투자 할 수 있나? 괜찮은 지역일까? 고민하던 지역까지 명쾌하게 정리해주셔서

궁금증이 많이 해결되었습니다.

아직 초보인 저의 임장보고서에 적용해야 할 게 너무 많아 뭐부터 손봐야 할지 걱정이긴 하지만

지난달 보다 조금은 나아진 임보,임장을 할 수 있을 것 같습니다.

중소도시별로 인접지역과의 관계가 다름.(타 중소도시도 적용가능)

E : 인접지역과 연담화되는 곳

F : 인접지역에 수요를 빼앗기는 곳

중소도시별 지역 내 입지가치의 특징이 다름.

E: 1등이 뚜렷한 도시가 있는 반면(주변수요를 끌어들이는 지역)_직장,교통,환경 +가고싶은 학군

F: 지역별 고르게 선호도가 나눠져 있는 지역이 있다_신축택지,공급에 따라 이동+의미있는 학군X

-> 투자범위 및 우선순위가 지역별로 달라짐

직장과 인구의 상관관계

광역교통망(산단,연구소,대기업입주)이 지나가고 인적자원이 풍부한(대학분포) 곳은

일자리 양적증가: 인구증가로 연결됨 인구증가는 주택 수요를 늘림

일자리 질적증가: 질이 높은 기업(국책기간,대기업,연구소)은 지역의 소득수준을 높이고 주택구매력이 증가

E,F 두 지역 모두 질 좋은 일자리가 증가하고 이에 따라 인구가 증가하며, 각 지역 세부적으로 중심이 되는 행정구(가장 좋아지고 있는 지역)가 있다.(지역 내 우선순위 형성)

연령별 인구비율의 해석

구매력이 높은 3040 비중+영유아,10대 비중

위 두가지를 같이 파악하면 선호도 높은 지역이 파악되며, 영유아,10대비중에 따라 단순 직장인 거주지역도 파악가능

원도심이 노인비중이 높으나 개선되는 원도심 지역은 그 비중이 달라짐(재개발,재건축에 따라 동별 인구비율이 변화함) _앞으로 좋아질 구도심

인구이동의 해석

Top3 인구이동 영향지역 중에서도 특히 의미있는 지역이 있다. 이동합계를 잘 파악해볼 것.

영향력이 큰 인접지역의 입주예정물량을 필히 트래킹해야함

지역분석_공급

지역 내 입주물량에 따라 매매 전세가격이 정직하게 움직이면 지역 내 입주물량을 잘 파악해야 함

전세에 영향을 크게 받음(이전 지역내 입주물량이 높을 때의 매매전세가격 파악)

투자 시 전세갱신 시점을 입주물량 6개월 뒤로 맞춰 준비해야 함

BM : 입주캘린더를 만들 것, 입주물량 외에 착공물량도 파악할 것

영향력이 큰 주변지역 입주물량도 같이 확인할 것 : 인접지역 입지좋은 생활권의 입주도 영향을 받음

투자분석(투자 우선순위 판단 기준)

매매 전세 모두 전고점과 현재 시세를 비교해보면

모두 회복한 단지가 있고 아직 회복하지 못한 단지가 혼재되어 있음

회복하지 못한 단지 중 연식이나 입지선호도가 좋은 지역의 단지들에서 기회를 찾을 수 있다.

이전 전고점에서 힘을 발휘 하지 못하고 하락한 단지 중에 아직 원래 가치까지 도달하지 못한 것도 있다.

입주예정물량이 많고 특히 좋은 생활권에 입주물량이 많은 경우 구축투자는 지양할 것

준구축이나 준신축택지 지역 투자 전 입지좋은 생활권 신축의 낀 평형이나 20평형도 같이 비교평가 해볼 것

단, 낀 평형 투자 시 전세가격을 러프하게 잡을 것

같은 신축 택지 내에서는 가급적 연식이 1년차이라도 더 좋은 것을 먼저 우선순위에 넣을 것

독립된 외곽 생활권도 투자 가능하나 지역 중심 내 단지가 우선순위로 투자할 것

균질성이 떨어지는 신축단지도 가격 네고를 통해 투자 가능

호가에 따라 투자금 내에 들어오는 단지를 고르기 보다

가격 협상을 통해 더 좋은 입지에 신축단지를 투자금 범위에 들어올 수 있게 협상하는 노력이 필요하다.

힘들 때 한발 더 나아가라!

투자자로써 힘들고 지칠 때 더 강한 마음을 먹고 나아가라는 제주바다님의 마지막 말씀을 꼭 새기면서

4주차 지쳐있을 때 아쉽게 매임까지 나아가진 못했지만

아직 초보인 저에게 매임보다 강의,임보에 더 집중하는 것이 중요할 수 있다는 조원분들 말씀에

기초적인 부분을 더 다지고 의미있는 임보 결론을 내도록 해보겠습니다.

저보다 훨씬 경험많고 실력좋고 마음좋은 조원분들 덕분에

앞으로 투자자로서 나아가야 할 행동들을 직,간접적으로 많이 느끼게 되어서

어떻게 나아갈지 컴컴했던 머리속에 작게나마 빛이 보였던 한달이였 던 것 같습니다.