남양주시 다산자이아이비플레이스 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 43조 쌩그르르]

✅아파트명:  경기 남양주시 다산동 다산자이아이비플레이스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장: A 

• 남양주시 종사자수  215,236명

2. 교통: 강남 47분 / 여의도 63분 / 시청 51분 

3.학군: 다산중, 새봄중 : 2017년 이후 개교하여 학업성취도 결과 알 수 없음.

• 다산중의 경우 2023년 기준 특목고 진학률 남양주시 관내 중학교 중 2~3번째임

   

4. 환경: 남양주시 관내 이마트 등 대형마트 8곳(아울렛 포함) 있으나 이용편한 곳만 표기 

• (백화점, 대형마트) 롯데백화점 구리점, 이마트 다산점
• (인근 종합병원) 한양대학교 구리병원

5. 공급: 남양주시 와부읍 도심역한양수자인리버파인 ’25. 7./ 908세대 등 

              ('26년 하반기 이후 왕숙신도시 입주 시작 예상)

               - 바로 옆 구리시 공급도 표기(구리역롯데캐슬시그니처 '26. 3./ 1,180세대)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진 

(출처: 네이버부동산)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 2021년 신축아파트로 전고점을 파악하기 어려우나, 이전 최고가 대비 ’25. 3. 현재 -3% 하락한 정도로 가격을 회복함. 가격이 저렴하다고 보기는 어려움.

2) 환금성 : 900세대 이상의 아파트이며, 8호선 다산역 역세권으로 단지 내 대형 상가가 있어 수요가 많으므로 환금성 뛰어남.

3) 수익률 : 매매가 12억일 경우(1억 상승) 수익률 약 22%, 매매가 15억 5천인 경우(4억 5천만원 상승) 수익률 100% 달성 예상. 

4) 원금보존 : 매매가 대비 전세가율 60%에 미치지 못함 <적정 전세가율 70% 미만>

5) 리스크 대비: 인근 구리시까지 더해도 남양주 인구 73만 대비 향후 3년 이내 공급 적정.  그러나 남양주시는 자체 수요보다는 많은 수의 주민이 서울로 출퇴근하는 전형적인 베드타운으로 서울시의 공급 영향을 매우 많이 받는 지역임. 또한 명확하지는 않으나 언론보도대로 26년 하반기부터 왕숙신도시의 입주가 시작될 경우 전세가 하락 가능성 있음. 

나의 투자 결론 : 8호선 역세권이며 다산신도시 대장아파트로 인기가 많으나 매수 시 적지않은 투자금(4억 5천만원)이 필요하므로 같은 투자금이면 다른 지역(서울 3~4급지 정도)의 저평가된 단지를 알아보는 것이 나을 것으로 판단됨.

✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 계산이 처음이라 쉽지는 않았고 아직은 아는 지역이 부족하여 내 판단이 맞는지도 의심됨