[열기 85기 114조 이럭키] 광명시 일직동 광명역파크자이 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명  광명역파크자이 아파트(2017년 8월, 875세대, 7개동)

• 875세대 중 26PY 153세대, 27PY 132세대, 35PY 440세대, 39PY 150세대
• 지역난방(열병합식), 계단식구조, 지하식 주차장
• 20평형대 물건이나 경과년수 8년이며 방3화2구조

✅위치(지도)  광명역까지 도보로 2분거리에 위치(대로를 기준으로 바로 건너편에 위치)

✅입지평가

1. 직장  종사자수 10.5만 명, 사업체수 2.7만 개(기아, 삼천리, 롯데 물류센터, 이케아 본사 위치)

2. 교통 강남역 대중교통 1시간 이내 

강남역 53분(환승 1회), 여의도역 36분(환승 2회), 시청역 32분(KTX이용, 환승 1회)

3. 학군

• 초등학교: 도보 12분(횡단보도 1개, 육교 1개)
• 중학교: 2024년 빛가온중 특목고 진학률 2.85%

4. 환경

• 광명역세권택지개발사업에 의거 일직동일대 지구단위계획구역으로 도로 및 기반시설이 잘 갖춰진 지역이다.
• 1km 반경 내 AK플라자, 코스트코, 롯데몰, 이케아, 하나로마트 등이 있어 생활편의성이 좋다.
• 학원 47개 중 10개 정도 학원이 입시학원(국영수 교과학원)으로 구성되어 있다.
• 병원 28개 중 소아청소년과는 1개 뿐이다. 종합병원(중앙대학교광명병원)이 도보 14분 이내로 근접해 있다.
• 상권 내 스타벅스 2개 있음.
• 아파트 후문으로 안양새물공원이 위치하여 녹지와 가깝다.

5. 공급 향후 4년간 일직동과 북쪽으로 인접한 소하2동에 500세대 이하 3개 단지, 광명시청역 부근의 철산2동에 1,000세대 이상 5개 단지 총 14,505세대가 공급될 예정으로 광명시 인구수대비 5.15%(연 1.29%)의 규모로 주택공급이 있을 예정이다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가: 현재 매매가 9.81억으로 전고점 대비 -17%로 대폭 하락하여 있으나, 광명시 내 기존 인프라를 갖추고 있는 철산동의 동일 평형 철산자이더헤리티지(25년 입주), 철산역롯데캐슬&SK뷰(22년 입주)가 10억 후반대, 서울시중 가장 근접한 금천구 시흥동의 같은 평형 남서울힐스테이트(12년 입주)의 가격이 7.8억에 형성되어 있는 것으로 비교하여 보았을 때 현재 매매가가 저평가되어 있다고 보기 어렵다. 더군다나 4년 이내 소하2동 및 철산2동에 1.45만 세대의 신축입주물량이 공급될 예정으로 향후 매매가가 상승하기 어려운 요인이 있다고 판단된다. 

2) 환금성 : 준수한 인프라와 서울과 근접한 입지 등이 메리트로 작용하나 기존 광명생활권과의 거리, 다소 규모가 작은 광명역세권택지개발지구의 규모, 주변의 꾸준한 신규 입주물량 발생은 시장 상황에 따라 환금성의 차이가 있을 것으로 보인다.

3) 수익률: 전저점에서 매수 하였을때  총 수익률 48%(연 24%)의 수익률로 수익률은 좋지만, 투자금이 4.75억이 소요되어 투자 대비 수익성이 떨어질 수 있다는 단점이 있다. 

4) 원금보존: 전세가가 시간이 지남에 따라 상승하긴 하나 전세가율이 46.7%으로 매매가와 전세가의 차이가 커 매매가 하락 시 전세가가 매매가를 받쳐주기는 어려워보인다. 원금보존 가능성이 높다고 판단되지 않는다.

5) 리스크 대비: 4년 간 많은 세대의 공급이 예정되어 역전세 리스크에 대비해야 할 수 있다.

나의 투자 결론 : 투자를 진행할 경우 투자금이 4.75억이 소요(부대비용 제외)되어 당장 투자금 조달이 어려워 실제 투자로 이어지지 않을 것 같고, 입지평가 측면에서 해당 아파트의 위치가 나쁜 것은 아니나 대체 가능한 입지의 물건이 많을 것으로 판단된다. 특히 저평가 여부를 고려해봤을 때 전고점 대비 -17%, 전저점대비 22%의 매매가가 저평가되었다고 판단되지 않는다. 특히 26Py의 경우 신혼부부, 미취학아동를 둔 부부의 수요가 많은데 소아청소년과가 인근에 1개 뿐이고 각 단지 내 어린이집을 제외하고 도보거리의 어린이집이 1곳, 지구 내 유치원이 1곳으로 그 수요를 받쳐주기가 어려워 소하2동과 철산2동의 아파트 입주가 시작될 경우 임차인을 구하기 어려워질 수도 있다는 것이 내 판단이다. 

✅ 작성하면서 느낀점 

처음으로 작성해보는 수익률 보고서라 가이드를 보고 따라했지만 어떤 내용이 중요하게 삽입되어야하는 내용인지 분별하기 어려웠고, 입지 분석 내용을 투자의 관점에 연결해서 생각하는 것이 어려웠다. 객관적인 시선에서 평가하였는지의 피드백은 되지 않아 오늘 쓴 수익률평가보고서가 개선될 여지가 있는 내용인지 궁금하다.