[열기 2주차 강의 후기_86기 행복한정원사] 매수는 기술이고 매도는 예술이다

안녕하세요

열기 수강을 통해 초심으로 돌아가기 위해, 은퇴 후 5도2촌의 삶을 살고 싶어하는 행복한정원사입니다

금번 강의는 너바나님의 두 번째 강으로서 너바나 님의 투자기준을 배울 수 있는 소중한 시간이었습니다. 지난 후기에도 썼듯 1년이상 지났던 시정에 강의를 들을때는 이해하지 못했던 부분들을 이해할 수 있게 되었고, 특히 월부인들은 사는 것은 저환수원리에 의해서 잘 사기는 하지만, 꾸준히 버티는 점이 어렵다고 언급하면서 최대한 오래 버틸생각을 하라고 제언해 주셨어요

부동산 매커니즘

부동산은 장기적 요소(숲)와 단기적 요소(나무)에 의해 결정된다고 할 수 있다. 장기적으로 가장 큰 영향을 주는 것은 통화량 증가에 따른 물가상승이 주요인이며, 단기적인 영향은 가격과 가치로 평가되며 수요와 공급, 특히 단기 공급물량의 다소로 결정이 된다고 볼 수 있다.

과거 데이터를 근거로 단기 또는 중기내 가격의 오르내림은 있을 수 있으나 부동산 가격과 전세가액은 꾸준한 우샇향트렌드를 보인다. 이러한 기본을 인지하고

부동산 전망

부동산의 단기 전망은 불확실성이 강하므로 전문가나 유튜브 등 다양한 경로로 전해지는 정보에 일희일비 할 필요는 없어 보인다. 사례로 든 워런버핏이나 찰리멍거의 제안처럼 투자이후 또는 투자시에 미래를 전망할 수는 없지만, 어떤 미래가 오던지 그에 맞게 대처해 나갈 수 있는 능력을 키워야 한다. 특히 부동산은 

부동산 투자원칙: 저.환.수.원.리.

저평가: 가격은 과거의 실거래를 반영하는 것이며, 가치는 미래에 상승 또는 하락할 금액이다. 가격은 토지가격과 건물가격으로 구분되며, 건물가격은 감가상각으로 줄어드는 반면 토지는 입지 독점성의 경우 지속 증가하게 된다. 저평가는 비교평가를 통해 분석이 가능하다

환금성: 해당건물의 선호하는 층수에 따라 매도가능성이 놓아지게 된다. RR은 매매 확률이 높으므로 특정인이 선호하는 3층이하와 탐층은 제외하는 것이 좋다

수익률: 수익을 결정하는 것은 경쟁상대가 적을수록 좋다. 주식에서는 해자라고 하며, 부동산에서는 입지의 독점성으로 표현된다. 추가 공급이 어려운 빈땅없는 지역이나, 지하철 등 교통접근성이 획기적으로 개선되는 곳등이 좋은 입지로 평가할 수 있으며, 연 20%수익을 낼 수 있는 물건을 찾도록 해야한다. 10년기점으로 보면 200% 수익률이며 구매가의 2배가 되는 물건을 찾는 데 노력하자

원금보전: 부동산에는 암묵적인 rule로 매매가는 전세가 밑으로 떨어지는 경우가 드물며, 전세가는 실수요를 반영하므로 통화량 증가에 따라 지속적인 우상향 트렌드를 보인다. 과거 데이터를 분석하면 10년마다 약 100% 증가 경향을 보인다.

서울(강남접근 1시간 이내)과 수도권 지방의  적정전세가를 기준으로 매수금액을 보전할 수 있는 물건을 확보하자

리스크: 해당물건의 투자비를 감당가능햐냐는 문제이다. 과도한 투자비가 묶여 기회 비용을 날리는 경우가 될 수도 있고, 투자이후 최악의 상황인 역전세 등을 대비하여 전세금의 10~20%수준으로 현금을 여유 있게 확보하도록 노력하자

20-30대에 투자할 수 있는 전략과 50대 이후 투자 전략(가치투자 vs 성장가치투자)을 다르게 가져가는 방법도 알려주셔서 감사한 2강이었습니다