[고닥] #3_1 독서후기 : 부동산 트렌드 2025

제목 : 부동산 트렌드 2025

저자 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈

한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다. 구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에서 기인한다. (중략) 노원구 권역은 업무지구 대신 자족적인 주거지를 형성하고 있어, 인접 지역으로의 가격 확산이 잘 나타나지 않는다.

> 각 권역 별 지역의 특성을 잘 파악해두면 가격 흐름이 어떤식으로 나타나는지 미리 알 수 있고, 이미 상승 한 지역에서 계속 기회를 찾는게 아니라 아직 가격 흐름이 오지 않은 지역에 미리 투자해서 수익을 얻을 수 있다. 특히 양질의 직장이 있는 권역의 가격 흐름이 하급지로도 잘 퍼진다. 반대로 이렇다 할 업무지구가 없는 권역은 가격흐름이 잘 퍼지지 않으니 인접 지역으로 가격 상승이 올거라 생각하고 성급하게 매수하지 말것.

수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다. (중략) 특정 지역의 주택 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 복합적으로 작용한다.

> 입지에 대해 조사할 때 지역 내 빈 땅이 있어서 아파트가 쉽게 공급될 수 있는지 잘 파악해두고, 이런 지역에 투자할 때는 너무 장기적으로 가져가려고 하지 않는편이 좋을 것 같다. 그리고 입지독접성이 있는 지역들보다는 투자금을 적게 해서 수익률을 높힐 수 있도록 해야겠다.

마포구는 강남구와 비슷한 가격 변동 패턴을 보이며 동조화 현상을 이루고 있지만, 이러한 상승세가 일산과 파주로까지 확산되지는 않고 있다. (중략) 금리 인하가 이루어진 시기에는 마포구에서 시작된 매매가격 상승세가 약 1~2분기의 시차를 두고 일산과 파주로 전이된 것이다. 그러나 급격한 금리 인상으로 인한 하락장에서는 세 지역이 동시에 하락하는 모습이다.

> 입지 차이는 하락장에서 더 확실히 드러나는 것 같다. 상승장에서는 그래도 시간차라도 두고 상급지든 하급지든 상승하는 모습을 보이지만 하락장이 오면 시간차와 관계 없이 다같이 무너지는 모습을 보인다. 상급지에서 기회를 놓치면 하급지에서 기회를 찾아야 하는건 맞지만 하락장이 왔을 때 그 흐름이 늦게 올거라는 착각은 안하는게 좋겠다.

노도성 지역은 임대 수요가 매우 높다. 성북구는 대학생과 젊은 층이 많이 거주하며, 노원구와 도봉구는 교통이 편리하고 생활 편의시설이 풍부해 꾸준한 임대 수요를 자랑한다.

> 각 지역 별 두드러지는 특징을 미리 파악해두면 어떤 수요층이 임차인으로 오게될 지, 거주민들이 어느정도의 소득을 형성할 지, 그 사람들이 아파트 가격을 받아줄 수 있는지 어느정도 파악이 가능할 것 같다. 사람들 소득 수준에 따라 내가 투자한 아파트가 어느정도 가격대까지 갈 수 있을지도 대략 가늠해 볼 수 있을 듯.

부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2 수준이었다. (중략) 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

> 앞으로의 부동산은 여태까지처럼 평균 10년 주기를 두고 상승&하락이 오는게 아니라 그 주기가 더 짧아질 수 있다. 사놓고 무작정 기다리면 오르겠지, 라는 안일한 생각을 가지고 투자하지 말고 항상 시장 흐름을 살피면서 매수&매도시점을 정해둬야겠다. 정말 장기간 가져갈 물건이라면 처음 매수할 때부터 신중하게 고려해서 매수하자.

2012년부터 2022년 2분기까지 전년 동분기 대비 전세가격 평균 상승률은 서울시 7.2%, 강남구 7.3%, 노원구 6.5%다. 고가 주택 지역의 전세가격이 서울시 평균보다 더 많이 상승했고, 서민 주택 지역이 평균에 비해 덜 상승했음을 알 수 있다. 고가 주택 지역에 대한 전세수요가 높으며, 더 비싼 가격을 지불하고라도 우수한 환경에 거주하려는 수요가 더 많음을 알 수 있다.

> 단순 임대라 하더라도 사람들은 가격이 저렴한 집에 전세로 거주하려고 하는게 아니라, 주변 환경이나 입지를 충분히 고려해서 비싸더라도 더 좋은 지역에 전세거주하려고 한다. 내 집 마련만 좋은 지역에 하는게 아니다.

만약 2022~2023년에 PF 대출을 연장해주지 않고 부실 부동산 매물이 저렴한 가격에 시장에 나왔더라면, 그래서 디벨로퍼들이 사업에 참여할 수 있었더라면, 2027~2028년에 어느 정도 준공 물량이 나올 수 있었다는 뜻이다.

> 그 당시에는 당장 위기에 있는 건설사들을 살리기 위해 조치한 행동이지만, 결국 외부 개입이 들어가면 이렇듯 후폭풍이 더 거세게 온다는 것을 알 수 있다. 여전히 인허가 및 착공 물량은 너무나 부족한 상태이고, 이상태면 향후 몇 년간은 공급이 없는건 기정사실이라고 볼 수 있다.