[열반스쿨기초반 85기 부동산과 79하조 Tracy] 철산역 롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 철산역 롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장

 광명시 종사자수 105,342

 구로구 종사자수 240,689

2. 교통

3.학군

광명중 71%

철산중 91% 

4. 환경

철산로데오거리

광명성애병원 

5. 공급

철산자이더헤리티지 2025.06 / 3,804세

철산자이브리에르 2026.01 / 1,490세대

광명사거리역

광명센트럴아이파크 2025.11 / 1,957세대

광명자이힐스테이트sk뷰 2027.07 / 2,878세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세 : 철산역롯데캐슬sk뷰 24평 /  매매 10.5억 / 전세 5억 중반 - 6억 (현재 24평 매물 없음) 

전세가율 : 56% 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 수요 (직장,교통,학군,환경) 구디,가디 직장인들이 직주근접 선택지 중 훌륭하다고 판단 / 3대 업무지구 1시간 이내 가능 / 철산역 근처 학원가 형성이 잘되어있고 학업성취도 평가 91%(철산중) 훌륭 / 아파트 단지가 모여있어 균질한 환경, 평지  / 같은 가격으로 살 수 있는 서울 성동구 구축, 동대문구 신축과 비교가 필요함   

2) 환금성 : O / 신축, 역세권, 아파트가 많아 쾌적한 환경  

3) 수익률 : 전세가율 56%로 투자 자금이 많이 들어감 / 해당 단지는 신축으로 전고점 파악이 어렵지만, 근처  21년 입주 철산 센트럴 푸르지오 59타입 전고점 = 11억 7천만원 전고점 대비 12~14% 하락함 

4) 원금보존 :  2년 이내 근처에 입주물량이 많아 역전세 리스크 있음 / 입지 독점성은 신축단지가 들어와도 해당 단지가 역과 가장 가까워 괜찮을 것이라 판단됨

5) 리스크 대비: 역전세 

나의 투자 결론 :  가디/구디 직장인들이 학군을 고려한다면 가장 먼저 고려할만한 입지다! 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

살기 좋다~ 이런 곳에 살고싶다~ 라고 막연히 느꼈던 감정을 객관적으로 정리하고나니 더 입지가 좋은 서울과 비교 평가가 필요할 것 같다.