월부 강의를 수강하기 전 조급한 마음에 계약을 진행하려고 했던
보라매파크빌 아파트의 수익률 보고서를 작성하고자 합니다!
당시에는 보라매공원을 아이들과 다니면서 근처의 아파트에 살면 참 좋겠다는 단순한 생각과, 전고점 대비 아직 상승여력이 있어 보여 매수를 진행하려 했었습니다.
✅아파트명
신대방동 보라매 파크빌아파트(23년차, 423세대, 33평)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
동작구 종사자수 106,159명으로 B등급
2. 교통
강남 36분 / 여의도 24분 / 시청 35분
3.학군
대방중은 2년 전까지만 해도 학업성취도가 높았으나 현재 낮아지고 있는 추세.
주변 신길 뉴타운의 신축/준신축 아파트로 공부 잘하는 학생들이 빠져나갔을 것이라 추측했으나, 신길 뉴타운 지역도 학업성취도는 낮은 편임. 그 이유에 대해서는 부동산 사장님이나 근처 학원에 등록 상담하며 물어보면 좋을 것 같음.
4. 환경
팍세권과 학세권 : 보라매공원, 초중고, 동작구체육문화센터 등 편의시설 인접
대형 병원(보라매병원, 강남성심병원, 대림성모병원)이 모두 매우 가까운 편!
마트는 차로 10~20분 소요!
백화점이나 하나로마트는 위치상으로는 가까운 편이나, 장 본 제품들을 가져오기 위해 차량을 이용 시 14~20분가량 소요됨. 대형마트는 차로 10~20분 정도 구로구, 금천구, 영등포구로 이동해야 함.
어차피 10분 이상 소요된다면 다른 구의 대형마트를 이용하는 주민들이 많을 것으로 추측됨.
5. 공급
동작구 내 공급량은 매우 부족!
대체지역을 추가하더라도 공급량은 매우 부족
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
최소마진 1억8천 정도로 투자 타이밍으로는 나쁘지 않아 보임.
다만 매매가 또는 전세가가 확연히 높거나 낮은 경우가 있으며, 한 두 달 사이에 1억 이상 씩 오르는 모습을 보이기도 해 부동산을 방문하여 이유를 확인해야 할 것으로 판단됨.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : OK! 전고점 회복을 가정했을 때 최소마진 1억8천으로 아직 상승이 충분히 이뤄지지 않은 저평가 단지라고 생각됨.
2) 환금성 : OK! 주변에 학교, 공원, 병원, 체육문화시설 등이 매우 근접한 단지로 실수요층의 두터운 것으로 보임. 세대수 대비 매매, 전월세 등의 거래가 활발해보임. 층과 향만 잘 맞춰 매수한다면 환금성은 나쁘지 않을 것으로 판단됨.
3) 수익률 : OK! 전고점 회복 전으로 약 45%의 수익률을 가져 목표수익률을 상회함.
4) 원금보존 : OK! 전세가율 63%로 서울 전세가율 대비 합격, 최고 전세가 8억5천을 돌파했던 단지로 앞으로도 지속적으로 전세가가 상승할 것으로 예상됨.
5) 리스크 대비: OK! 주변지역 대량공급 없을 예정이나, 노량진뉴타운이나 신길뉴타운의 형성에 따라 입지독점성이 떨어질 수도 있음.
나의 투자 결론 : 매매가와 전월세가가 들쑥날쑥한 느낌이 들어, 만약 급매로 보다 저렴하게 매수할 수 있다면 괜찮은 투자처라는 생각이 들었습니다. 다만 아직 비교평가를 충분히 하지 않았기 때문에 다른 지역과의 비교 평가를 통해 최선의 선택을 하면 좋을 것 같습니다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 조급한 마음에 투자를 진행하려 했던 단지인데, 항목별 평가를 통해 점검해보니 나쁘지 않은 투자처라는 생각이 들었습니다. 다만 비슷한 투자금을 가지고 더 나은 선택지를 고를 수 있는 비교평가가 반드시 필요하다고 느꼈습니다.
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