안녕하세요?
1달 뒤에 임차인이 나갈 예정인데, 새로운 새입자를 구하지 못해 급한 마음에 글을 씁니다.
월부에서 부동산의 기초를 배우고, 다행히 규제 전에 영등포 지역에 1호기를 투자하였습니다.
주인전세로 계약(6개월)을 진행했고, 1월 7일 매도인(현임차인)이 새로 매매하신 집으로 이사 나가실 예정입니다.
그런데 문제는!!
제가 이 사실은 얼마 전에 알았다는 것입니다.
- 문제의 원인
1) 부동산의 실책 : 제가 매도를 했던 부동산도, 현재 임차인이신 전 집주인이 새롭게 매매한 집도 모두 같은 부동산에서 진행했습니다. 때문에 이 부동산에서는 현 임차인분이 무사히 잔금을 치르기 위해서는 새로운 전세임차인을 날짜에 맞춰 구해야 한다는 사실은 누구보다 잘 인지하고 있었습니다. 그러나 저에게 아무런 말도 해주지 않았고, 전세를 구하기 위한 광고도 생각보다 늦게 진행했습니다.
만약 제가 제시한 전세 금액이 주변 시세보다 높다면 더 낮춰서 내놓을 의향이 있음을 매도 당시에도 나눴기에 금액의 문제라면 언제든지 낮출 준비가 되어 있었습니다. 그러나 부동산의 안일한 대처에 현재까지 세입자를 구하지 못한 상황입니다.
2) 저와 현 임차인의 헛된 믿음 : 당연히 부동산에서 상황을 다 알고 있으니 알아서 잘해줄 것이라고 기대했던 것이 문제라는 것을 뼈져리게 느끼고 있습니다. 좋은 경험으로 삼아 앞으로 미리 미리 대비해야 함을 배웁니다.
대책 강구
1) 인근 부동산에 쫙~ 매물을 내놓는다.
부동산에 문자로 현재의 상황을 담은 메세지를 모두 돌려 최대한 세입자를 구할 수 있도록 한다.
2) 대출 문의 중
혹시나 날짜에 맞춰 세입자를 구하지 못할 경우를 대비해 대출을 알아보고 있습니다. 그러나 대출 가능 금액이 적어, 사채나 브릿지를 이용하는 불법(?)적인 방법까지 생각해보고 있습니다. 대출상담사를 통해 조언을 얻어 사업자등록까지 낸 상태입니다. 사업자금 대출로 하면 금액을 보다 많이 받을 수 있다고 하여 신청해두었으나, 실제 대출이 나올지는 아직 미지수입니다.
문의 드리고 싶은 점
1) 부동산에 어느 정도까지 책임을 물을 수 있나?
제가 더 빠르게 움직이지 않은 점은 잘못이나, 해당 부동산의 안일한 대처에 너무 화가 납니다. 현재 세입자는 잔금을 치르지 못할 까봐 신경쇠약에 걸려 식사도 제대로 못하고, 잠도 주무시지 못한다고 합니다. 부동산과 세입자가 제가 대출을 받을 수 있는지 여부에만 관심을 보이고 있는 상황도 속상하고 화가 납니다.이에 부동산 중개인에게 제가 어떤 것까지 요구할 수 있는지 알고 싶습니다. 현재는 저에게 5천만원까지 빌려주시겠다고는 했지만, 돌려줘야 할 전세금에 비해 작은 금액에 크게 감사함을 느끼지 못하고 있습니다. 제가 만약 불법적인 방법으로 대출을 받는다면 내야 하는 수수료만 해도 엄청 큰 금액인데, 그 금액을 손해 보게 만든 부동산의 안일한 태도를 반드시 함께 책임을 져야 한다고 생각합니다.
- 현임차인의 퇴거일을 정확히 고지시켜주지 않은 점
- 전세 광고를 너무 늦게 시작한 점- 사람들이 보러 오지 않는다면 금액을 낮춰보자는 의견을 주셨어야 하는데, 이 또한 너무 늦게 제안하셨습니다. (저는 매매 계약 시점에도 가격을 낮출 의향이 있음을 미리 고지하였습니다.)
- 임차인에게는 다른 부동산에는 매물을 내놓지 말라고 하여 물건을 독점하려 한 점2) 대출을 받는 방법 외에 또 다른 방법이 없는가?
임차인에게 잔금일을 조정해볼 수 있냐고 문의드려보았지만, 아직 답변을 받지 못하였습니다. 여러가지 방법을 알아보고 있으나, 이럴 때 어떻게 대처하면 좋을 지 아이디어를 주시면 모두 실행해보고 싶습니다.
3) 만에 하나…. 전세금을 내어주지 못하는 상황이 된다면, 저는 어떻게 되나요?혹시 임차인께서 손해배상청구 등의 소송을 진행하진 않으실지 걱정됩니다. ㅠㅠ
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댓글
서오님~ 글로 적어주신 내용만 보더라도 마음이 너무 심란하고 어려우실 것 같습니다.
부동산 소장님께서 조금만 더 신경 써주셨더라면, 말이라도 한 마디 해주셨더라면 좋았을텐데 아쉬운 마음이 드실 것 같아요.
그러나 지금은 당장 급하게 해결해야 할 일이 있기 때문에, 누군가를 탓하기보다는 CEO마인드를 갖고 주어진 문제를 해결하는 것에 온 힘을 집중하셨으면 합니다.
결론부터 말씀드리자면 현재 해야할 일은 전세 적정가격을 파악하여 최저가격으로 설정한 뒤, 영등포 뿐만 아니라 인접한 지역까지 전체 전세 광고를 뿌리는 것입니다. 최소 500개 이상 문자로 뿌리고 답변오는 곳은 전화를 드려 어떻게든 잡아야 합니다.
운조님의 글이 잘 정리되어 있어 아래 글을 참고하시면 도움이 될듯 합니다
1. 현실적인 전세 적정가격 파악
https://cafe.naver.com/wecando7/11543892
https://cafe.naver.com/wecando7/11546965
https://cafe.naver.com/wecando7/11560048
2. 전세물건 광고
https://cafe.naver.com/wecando7/11582465
전세물건 광고를 적극적으로 해야하는 시점이며, 지금부터는 하루도 허투루 사용하시면 안됩니다.
문자 돌리는 것에서 그치지 않고 직접 현장에 가서 투자하신 단지 주변에 있는 모든 부동산에 다 들어가셔서 직접 전세 홍보하시는 것도 중요합니다.
그나마 다행인 것은, 이제 곧 이사철이고 현재 전세 물건 자체가 시장에 많이 없다는 것입니다. 스트레스 받는 상황인 것은 너무나도 이해하지만 지금은 감정보다 이성적으로 생각이 앞서야 할 때 입니다.
이렇게 한다면 구할 수 있을 확률이 높지만, 만에 하나 임차인을 구하지 못하는 상황이 된다면 주담대 실행 후 6개월 실거주의무를 이행하시는 것도 고려해보실 수 있을듯 합니다.
그리고 절대 가격 욕심 부리시면 안됩니다.
임대가 안나가는 원인은 무조건 가격입니다.
꼭 내 물건에 대해 메타인지 하시어 좋은 임차인 만나시면 좋겠습니다.
안녕하세요. 서오님, 두잇나 라고합니다. 먼저, 많이 당황스러우실텐데, 이렇게 잘 정리해서 마음으로 글을 써주심에 감사합니다. 실제로 저도 월부에 들어오기전에 부동산 한곳만 믿고 있다가, 그리고 그게 의리라고 생각했다가 서울에 공실을 경험했던 기억이 있어서, 그냥 지나칠 수가 없었는데요... 먼저, 마음을 잘 잡으셨으면 하는 마음에 저의 경험을 돌아보고 답변을 드리면, 이 부분은 누구의 잘못인지 가리기보다 어떻게든 전세를 빼야겠다는 생각으로 진행이 되어야 합니다. 실제 제가 경험해보니, 계약까지는 그렇게 도움을 주시는 분들도 막상 세입자가 나가는 날까지 어느 누구도 제 투자를 책임져주는 것이 아니더라고요. 그래서 저는 2금융권 (ㅇㅇ보험) 에서 대출을 받아서 세입자를 내보내고, 몇달이 지나서야 몇천을 더 깎아주고 새로운 세입자분을 구했던 경험이 있었어요. 아직 서오님에게는 한달이라는 시간이 있으시니, 할 수 있는 것을 정리해보면, 주어진 정보로 보면, - 먼저, 지금 매도인 (현 임차인) 에게 상황을 설명하고, 이사갈 집의 날짜가 정해진 것인지, 아닌지 (본가로 합가하거나 월세로 들어간다거나 직장 사택으로 들어간다거나 하면, 방법을 찾을 수 있으니) 확인을 하고 - 인근에 있는 부동산을 포함하여 윗 생활권과 아래 생활권까지 싹다 부동산에 내놓고, - 내가 감당가능한 가격까지 깎아서 세입자를 먼저 들이셔야 할 것 같습니다. 질문의 내용들에 대해서는 1) 번 질문에는 계약서에 매도인 (현 임차인)의 퇴거날이 쓰여있는지를 확인하여야 하세요. 혹시 1월 7일이 아니고, 퇴거예정일이 한참 나중이라면, 현 임차인에게 해당 일자에 빼줄 수 있을지 협의해야하고요. 2) 번 질문에는 만약 매도인분이 월세로 가신다면, 월세 보증금만큼을 중도금으로 먼저 드리고, 이사를 시킨 이후에 하는 방법도 있을 것 같아요. 다만, 이 과정도 모두 계약으로 남겨야 합니다. 3) 번 질문은 보증금을 드리지 못하면, 임차인분이 갈 집에도 잔금 이슈가 생기는 것이기 때문에, 어디까지가 문제가 될지를 먼저 확인하셔야 하실 것 같아요. 이 과정을 진행하시며 여러 도움들을 잘 받으실 수 있도록 응원드립니다.
서오님 일단 믿고있던 부사님께서 제대로 일을 처리해주시지 않은것같아 마음이 속상하시겠어요 ㅠ 저도 서오님과 비슷한일을 당했다면 정말 속상할 것 같다는 생각이 듭니다. 하지만 우리는 문제를 해결해야하기에 1. 말씅하신것과 같이 전세입자를 구한다(기한이 촉박하기에 전세금이 확 싸다는 느낌이 들정도면 물건이 더 매력도가 높아지겠죠, 지금 당장 투자금이 더 들어가는 것일뿐 해당물건의 수익에는 변함없다는 사실을 생각해보셨으면 좋겠습니다) 2. 그러면서 임차인퇴거대출을 알아보시면 좋을것같습니다. 너무 속상하시겠지만 잘 해결하셔서 다음 거래는 좋은부사님과 하시길바라겠습니다! 힘내세요!!
