자본주의 시장에서 투자를 한다는 건, 돈을 버는 행위가 아니라, 팔지 않을 자산을 쌓는 행위다.

서투기 2주차 권유디님 강의 후기

(2025.3월)

Part 1. 저평가 VS 저가치

1. 강남역 1시간 이내의 지역 중에 내 투자금에서 가장 좋은 단지를 찾는 게임.
2. 내가 투자한 단지가 전세가가 오를 만한 단지인지 파악하면 된다. 전세가가 오르면 매매가는 반드시(!) 오르기 때문에. (cf-매매가격이 오르지 않으려면 전세가역이 오르지 않아야 한다.)
3. 지금은 서울 공급도 부족한데, 금리가 떨어지고 있기 때문에 전세가 상승 가능성이 매우 크다. 지금 투자 적기일 수 있음.
4. 지금 서울 중구 남산타운이랑 양천구 신월동 목동센트럴아이파크 같은 신축이랑 가격이 비슷하다. 남산타운이 입지가 훨씬 좋기 때문에 남산타운이 싸다. 목동센트럴아이파크가 지금은 신축 수요로 가격이 비싸다.
5. 서울에서 가장 별로인 생활권의, 단지들도 전세가격이 오른다. 왜? 인플레이션 때문에. 그리고 서울에서는 아파트 비중이 적기 때문에 수요가 많다.
6. 서울, 경기 아파트는 장기적으로 전세가격이 상승했다. 그러므로, 강남역 1시간 이내에 들어오는 단지는 저가치가 없다. 투자 우선순위만 있을 뿐. 모든 아파트를 투자 대상으로 보고 투자 기준 안에서 가장 좋은 단지를 매수하는 것이 수도권 투자임.
7. 강남 1시간 이내 아파트는 “좋다, 나쁘다”로 나뉘는 게 아님. 이렇게 생각하면 투자자로서 시각이 제한됨. “좋다. 덜 좋다”로 봐야 함.
8. 투자에 있어 감정이 섞이면 안됨. 내가 실제 거주하면 어떨까 감정이 들어가면 안됨. ‘좋아, 덜 좋아’의 관점에서, 투자 우선순위에서 수익, 수익률만 따져보는 게 투자자의 자세임.(감정을 배제함.) 약점이 있더라도, 약점이 있으면 그 만큼 싸기 때문에 수익률이 크다.
9. 투자자는 눈 앞에 있는 돈을 좇지 말고, 10년을 바라보고 자산을 쌓는 데 집중한다.
10. 우선순위 1등, 이 1등에만 집착하지 말 것. 비슷한 가치(약간 떨어지더라도)의 다른 단지가 더 깎인다면 이 단지를 매수한다. 1등 단지에서 가격 날아가고 있다면 미련 없이 놔주고, 좀 더 깎이는 다음 단지로 간다.
11. 투자는 좋은 단지를 찾는 게 아니라, 가치가 덜해서 덜 오르고, 더 깎이고, 투자금 적게 들고, 감당 가능한 단지에 투자하는 것.
12. 부동산 투자를 해서 돈을 벌었다는 건, 가치 대비 싼 부동산을 사두고 기다렸더니 돈이 불어나는 것. 싼 것을 사면 잃지 않는다. 전세 현금흐름도 발생한다. 투자금을 전부 회수하여 수익률은 무한대. 아직 오르지 않는 단지를 찾는 게임. 수요가 몰려서 가격이 이미 오른 단지는 과감하게 포기한다.
13. 매매가와 전세가의 간극은 곧 이 단지에 대한 사람들의 매수 욕망의 크기다. 열망이 큰 단지일수록 매매가와 전세가의 격차가 크다.(전세가율이 낮다.)
14. 지금 서울, 경기도 상급지도 여전히 보합장이기 때문에 전세가는 꾸준히 오르는데, 매매가는 덜 오르고 있다.
15. 전세가가 떨어지면 매매가는 반드시 떨어진다 이것은 진리고, 과학이다.
16. 투자자라면 감정을 배제하고, 강남 1시간 이내라면, 약점이 있는 단지더라도, 싸면 매수한다.
17. 투자 매커니즘은, 비슷한 투자금이라면 가치가 더 좋은 단지를 선택하는 것. 그 매매가가 감당 가능하다면. 둘 다 싼 것 중에, 투자금이 비슷하다면, 매매가가 더 비싸더라도, 좋은 것 매수해야 한다. (쉽게, 전고점이 더 높은 것)
18. 서울, 수도권 투자는 좋은 걸 투자하는 것. “좋은 기업을 적절한 가격에 사는 것이, 평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다.” 적절한 가격이란 싼 가격이 아닐 수 있음. 서울(수도권) “좋은 기업”이 더 중요하다.
19. 강남 1시간 이내 좋은 단지를 “적절한” 가격에 매수해서, 오래 보유하는 것이 진정한 수도권 투자다.

Part 2. A구 입지 분석

20. 연령별 인구 : ‘지역의 대략적인 모습’ 그 이상의 의미는 없다. 인구 연령이 높더라도 해당 동네에서 좋아하는 단지는 충분히 투자 우선순위가 될 수 있다. 

21. 인접한 지역 간 인구 이동은 어디로 전출, 또는 전입이 많은지가 중요한 게 아니라, 인구 이동의 총량이 중요하다. 총량이 많은 지역의 공급물량이 그대로 영향을 주기 때문에.

22. 직장 분석 키 포인트 : 서울에서 직장 위상이 어느 정도인가? 베드타운인가? 업무지구인가?

‘종사자수’가 가장 중요하다. 각 직장에 접근하기 쉬운 직주근접의 수요가 크다. 종사자수가 곧 수요다.

23. 학군 분석 키 포인트 : 학군지로서 기능을 하는 지역은 어디인가? 서울대 진학 상위권 고등학교 중 종로는 특목고만 있기 때문에 학군지 의미가 약하다. 중요한 것은 일반고가 많은 상위권 고등학교가 어디에 몰려 있는지가 중요함.

24. 학군으로 의미 있는 곳? 강남(대치), 서초(반포), 양천(목동), 광진(광장). 중계동은 학군지로 의미가 없어지고 있다. 

25. 학원가의 개수 뿐만 아니라 학원가의 환경, 즉 유해업소(노래방, 당구장, 술집 등)는 섞여 있지 않는지까지 봐야 함. 진짜 학군지인지 아닌지 갈라짐.

26. 교통 분석 키 포인트 : 주요 일자리 접근성이 좋은 지역인가? 그 지역이 거주환경도 좋은가? 

27. 지하철 핵심노선 순위 : 2호선 > 9호선 > 3호선 > 7호선 > 5호선 > 신분당선 

28. 환경 분석 키 포인트 : 주요 상권은 어디에 있는가? 거주 환경이 좋은 곳이 어딘가? 거주지상권 : 마트, 카페, 병의원이 많은 곳. 유해시설 없음. 그리고 신축 상권을 좋아함. + 젊은층 선호 상권

29. (공급) 한 지역의 공급량만 보면 안됨. 수도권은 하나의 권역이기 때문에 수도권 전체의 공급물량으로 분석해야 함. 

30. 수도권의 공급물량은 사람들의 부동산 심리를 이길 수 없다. 부동산을 바라보는 심리가 중요하다. (하락장인지, 상승장인, 환호 속인지, 절망 속인지)

31. 수도권 공급은 거리가 멀다고 하더라도, 도미노처럼 연쇄적으로 영향을 미친다. (송파 ←→ 은평)

32. 평균회귀 이론? 2020년 이후 전세가는 일반적인 시장의 수요공급 논리가 아니라, 정책의 개입으로 인한 수요공급의 논리를 무력하게 만든 결과임.

2020년 7월 임대차2법 때문에(정책) 비정상적으로 전세가가 올랐다(시장에 나와야 할 전세물량이 인위적으로 잠심됨.)

33. 전세가 물가(통화량)와 연동된다. 

34. 전세가의 적정 수준 파악하는 법? 1) 전세가가 평균회귀 했는가? 2) 상승장인지, 하락장인지? 3) 공급이 많은지, 적은지 

상승장에서는 매매수요가 높기 때문에, 전세수요는 적어진다. 그러므로, 전세가가 낮아진다. 평균회귀의 개념은 전세가가 너무 높아 다시 낮아질 일이 남았는지,(그 동안 낮아진 적이 없었는지), 반대로 너무 낮아서 높아질 일만 남았는지.

Part 3. A구  시세 분석

35. 투자자로서의 마인드를 갖는다는 것? 약점을 기회라고 생각한다. 약점을 감정적으로 대하지 않고, 수요가 몰리지 않아서 가격적으로 메리트가 있겠다고 생각한다. 그래서 수익률 측면에서 메리트가 있겠다고 생각해야 함. 남들이 보지 않으려고 하는 약점을 나는 보고, 그것을 기회로 만든다. 약점이 있는 단지를 본다. 일반인은 쉽게 매수를 하지 못하는 단지. 하지만, 반드시 뚜렷한 강점은 한 가지 반드시 있어야 함.(전세수요를 끌어들일 만한 수요!!)

36. 내가 살고 싶어하는 단지에만 투자하려는 마음(감정)을 내려놓는다.

37. 다주택 시스템 투자에서 가장 중요한 점은 전세가가 내가 매수한 매매가를 넘어설 수 있는지 여부.

Part 4. A구  소액투자 전략

38. 약점이 있는 단지(4급지 이하 비역세권 신축, 또는 역세권 구축, 평지인데 나홀로 신축 등)를 추리고, 매매-전세 차이가 종잣돈 + 1억을 만족하는 단지를 시세트래킹 양식에 넣는다.

39. 자본주의 시장에서 투자란 돈을 버는 행위가 아니라 자산을 쌓는 것이다. ㅓ매매가 상승분보다는 전세 현금흐름(전세가 상승분)을 꼭 기억해야 한다.

40. A단지를 할까 B단지를 할까 고민하는 것보다는 둘 중 하나를 매수하는 것 자체가 중요하다.

<이번 강의의 핵심 메시지 3>

1) 적절한 가격 중에 가장 가치가 좋은 단지를 매수한다.(꼭 저평가인 단지만 X)

2) 약점이 있는 단지를 투자로 유심히 봐야 한다.

3) 서울에는 저가치가 없다. 좋고, 덜 좋은, 우선순위만 있을 뿐이다.