[작성일 : 25. 3. 18]
안녕하세요 주유밈입니다:)
어제 오후 이런 뉴스를 접하게 되었습니다.
NH농협은행, 서울 지역 조건부 전세대출 취급 중단
이 기사를 보자마자 깜짝 놀랐습니다.
다시 전세대출을 조인다고??!!
그것도 서울만!!
이유인 즉슨,
토지허가거래제가 풀리면서 서울 아파트값이 다시 급등했기 때문인데요.
그렇다면 정말 서울 아파트는
조건부 전세대출은 못 받는 것인지??
한번 팩트체크 해보도록 해보겠습니다!!
조건부 전세대출이란??
1. 임대인의 소유권 이전
흔히 전세를 끼고 아파트를 매수하는
과정은 이러합니다.
매매 3억, 전세 2.5억원 아파트 거래할 경우
- 1단계 : 매매 가계약 체결
매도자에게 매수자가 가계약금을 지급한다.
(통상적으로 200만~500만 원 가량).
- 2단계 : 매매 계약 체결
매도자와 매수자가 만나서
매매 계약서를 작성하고 가계약금 제외
나머지 계약금 (통상 매매대금의 10%)을 지급
- 3단계 : 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급
매도자에게 신규 임차인이
전세 계약에 대한 가계약금을 지급
(통상 200~500만원 가량)하며,
이를 매매 계약의 중도금으로 봄.
- 4단계: 전세 계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급
매도자와 신규 임차인이 만나
전세 계약서를 작성하고,
임차인이 가계약금을 제외한
나머지 계약금(통상 전세금의 10%)을
매도자에게 지급.
- 5단계: 매매 및 전세 잔금 지급
매도자와 매수자, 신규 임차인이 함께 만나,
임차인이 치르는 잔세 잔금으로 매수인이 매도인에게 매매 잔금을 지급.
출처 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라.
특약조건 중
"대출 실행일 임대인(매수자) 소유권 이전"
조건부 전세대출 규제에서는
이 특약 조건 전세대출은 안해주겠다는 겁니다.
2. 선순위 근저당 감액.말소
전세를 구할 때
융자가 껴져있는 집을 구하는 것을 매우 꺼려합니다.
하지만 융자를 다 갚는다면
즉, 선순위 근저당을 말소, 감액을 한다는 조건이 있다면
전세대출을 승인해주는 경우가 있습니다.
조건부 전세대출 규제에서는
이 특약 조건 전세대출은 안해주겠다는 겁니다.
3. 신탁 등기 말소 등의 조건과 동시에 받는 대출
신탁이란 단어가 먼저 생소하실텐데요~
신탁이란?
집주인이 신탁회사에 집을 담보로 맡기고 금융기관에서 대출을 받는 것
집주인들이 근저당권을 설정하는 경우보다
신탁으로 대출을 받을시
대출금을 더 많이 받아 이 방법을 이용하기도 하는데요.
이 때 특약 조건 중
"잔금일 당일 신탁등기를 말소를 하며 신탁 말소 접수증을 제공하기로 한다."
전세대출 승인을 해주는 경우가 있습니다.
조건부 전세대출 규제에서는
이 특약 조건 전세대출은 안해주겠다는 겁니다.
조건부전세대출을 알아보았으니
시중에 어떤 은행이 가능한지
25년 3월 21일 기준으로 한번 살펴볼까요??
현재 전세대출 가능한 시중 5대 은행은??
25년 3월 21일 기준
시중 5대 은행 및 카카오뱅크
대출규제 현황표입니다.
| 1주택자 | 다주택자 | 조건부 전세대출 | 신용대출 | 만기 제한 | |
| 국민은행 | 수도권 중단 (처분조건부 허용) | 중단 | 중단 | 연소득 100% | 30년 |
| 신한은행 | 중단 (처분조건부 허용) | 중단 | 중단 | 최대1억 (결혼, 자녀출산 등 예외경우 150%까지 허용) | 30년 |
| 하나은행 | 허용 | 허용 | 허용 | 규제없음 | 40년 |
| 우리은행 | 수도권 중단 (처분조건부 허용) | 수도권중단 | 중단 | 규제없음 | 30년 |
| NH농협은행 | 허용 | 수도권중단 | 25.3.21부터중단 | 규제없음 | 40년 |
| 카카오뱅크 | 허용 | 중단 | 중단 | 규제없음 | 30년 |
현재 5대은행 + 카카오뱅크 중
유일하게
조건부 전세대출이 가능한 은행은
하나은행
단 1곳 뿐입니다.
대
이 조건부전세대출은
작년 24년 8월 9월도에도
집값이 들썩일 때도
시행되었었는데요.
정부에서
아파트 시장 과열시
규제 중 하나입니다.
이런 규제 속에서도
투자를 할 수 있는
방법은 있는데요!!
그 방법을 지금부터 알려드리겠습니다!
이 상황에서도 투자할 수 있는 방법
1. 하나은행으로 전세대출 신청하기.
2. 매도자와 전세계약 후 전세승계
매도자는 두번 거래해야하는
번거로운 상황일 수 있지만
정말 집을 팔아야하는 상황이라면
집주인이 직접 전세입자와 계약 후
매수자에게 전세승계를 해주면 가능합니다!
3. 현금 전세입자 찾기
현재 저의 임차인도 전부 현금으로
전세를 살고 계십니다.
생각보다 본인의 현금으로 전세거주하시는 분들이
꽤나 많아요!!
4. 주인전세 물건 찾아보기
집주인이 직접 전세로 눌러앉는 경우입니다.
이 경우에 전세대출이 필요없고,
매매-전세 차액만 지불하면 끝!
시장이 어려울 땐 규제를 풀어주고
시장이 활활 타오를 땐 규제를 해버리고
이런 상황들을
내가 알고 있다면은
그렇게 무섭지 않은 것 같아요!!
우리모두
어떤 상황이 오더라도
대응의 영역으로
이 때 할 수 있는 행동을 함으로써
부자가 다들 되어보아요!!
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