[열반기초-2주차] Not A But B!!! 나만의 투자 스트라이크 존 만들기 feat. 저환수 원리

열반스쿨 1주차 강의를 듣고 부동산이 왜 중요한지 내 비전을 떠올리며 생각하는 시간을 가졌다. 

자, 이제 부동산 투자가 왜 중요한지 알겠어! 그런데 내가 할 수 있을까? 어떻게????????????????

나는 현실적인 사람이라, 무언가를 시도하기 전에 실제로 내가 했을 때 가능하다 싶은 확신이 들어야지 뛰어드는 편인 것 같다

2-1강 앞부분 너나위님은 ‘1만 시간의 법칙’으로 화두를 꺼냈다. 

1만 시간의 법칙 다 아는 내용인데…. 또 들어? 

10년씩 1,000시간을 투자하려면 한 주가 50주라고 생각했을 때 20시간을 투자해야된다. 

그렇다면 권장량은 주말 하루 10시간  풀로 쏟아내고 + 평일 하루에 2시간씩이다

이렇게 생각하니 감이 딱 왔다. 

진짜로 이렇게 하면 되겠구나 - 이 확신은 실제 이 방법대로 해서 1,2호기 투자를 실행하신 선배님과의 조모임 시간에서도 느꼈다. 선배가 부동산을 시작했을 당시 처지와 환경이 나와 비슷했다. 일을 포기하고 싶지 않고 부동산 투자를 잘 하고 싶어!! 두 마리 토끼를 잡기 위해 어떤 것을 각오하고 포기해야되는지 생각해보게 되었다. 

당분간은 직장일과 월부를 동시에 갈아넣어야겠다는 생각을 했다. 

원하는 것을 빨리 얻기위해 내가하는 선택! 빨리 1호기 투자를 마무리 짓고 다시 일터로 돌아가 커리어 확장을 하고 갈아탈 때쯤 다시 월부로 돌아오는 것. 종잣돈을 가늠하여 똘똘한 한채를 구입시켜놓는 것 

2-1강에서는 부동산 투자의 지엽적인 방법 보다다는 경제 원리 구성에 입각하여 설명을 해주셨다. 내가 기본 거시경제 지식이 부족해서 많이 와닿는 느낌은 안들었으나 나중에 어느정도 실력이 생겼을 때 다시 이 강의로 복습강의를 듣는다면 훨씬 깨우치는 지점이 많을 거라고 느꼈다. 

“숲적이 관점에서 부동산의 가치와 가격이 어떻게 움직이는지”

2강에 핵심은 부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소, 저환수원리 였다.  간단히 요약하자면 아래와 같다. 

1. 저평가 여부: 가격이 원래 가치보다 낮게 형성되어있는것 - 호재. 입지. 학군. 교통. 독점성 등을 고려해 임장을 많이 가봐야하고 앞마당이 많이 생기면 비교 평가를 통해 저평가 여부를 판단할 수 있다. 

2.  환금성 : 돈으로 바로 바꿀 수 있는.. 건물 형태로 치자면 아파트 > 빌라> 오피=상가 > 지식 산업단지 = 공공임대주택

    ㄴ 이 개념은 명확히 와닿지 않았다. 

3.  수익률: 투자금 대비 내 돈이 얼마나 돌아오느냐를 계산한 것으로 수익금에서 투자금을 나눈 형태이다. 여기서 수익금은 매도금 - 매수금 - 이자의 값이다. *적정수익률은 투자 0년차는: 잃지않는 것이고 투자 1년차는 10%이다. 

여기서 수익률을 깊게 들어가면 저평가투자 VS 똘똘한 한채 두가지 방식이 있을 것이고 . 적절한 투자금을 가지고 전세금 오를 것을 사는 것이고 무릎이하로 사서 단도 투자를 하는 것이 수익률에 좋다고 한다.

4.  원금보존 - 적정 전세가율 강남/60% 서울/70% 지방/80% & 입지독점성 & 입주물량이 앞으로 어떻게 되는지 파악 

    ㄴ 원금 보전을 위한 체크리스트 PPT 참고

5. 리스크 관리 - 역전세 - 갭 차이에 욕심내지 않기/ 대량 공급 - 입주물량 3년이내 입지독점성을 꼭 파악하자. 

그런데 내가 완벽히 이해한 느낌은 안들었다 → 역시 시간을 따로 내어 저환수원리가 작용되는 사례들을 직접 찾고 문제를 풀어봐야겠다는 생각이 들었다. 

거시경제를 예측하는 것은 전문가 들도 불가능하다고 한다. 단지 큰 파도 작은 파도 등 어떤 파도에도 대처할 수 이;ㅆ는 수영 스킬을 만들어 놓는 것이 중요하다 그게 바로 단도 투자 인가? 

이제 뚜벅뚜벅 묵묵히 임장가고 수익률 계산하고. 비교 평가하고 임장 보고서를 쓰고 

오늘 배운 원리 원칙에 입각해서 다시 돌아보고…

부동산 투자 여정의 첫 발을 뗀 기분이든다.