분당 서현동 효자촌 현대아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 20조 치리치리]

✅아파트명:

분당 서현동 효자촌 현대아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

분당구 종사자수: 345,459명

2. 교통

강남 42분 / 여의도 1시간 20분 / 시청 1시간 

3.학군

서현중 95.4% / 양영중 93.7%

4. 환경

도보로 대형마트는 없으나 각종 병원이 다양하게 분포되어 있음

걸어서 20분 거리에 AK플라자 있음

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 효자촌 현대 37평 현재 매매 14.8억, 전세 7.4억

5년 내 고점 매입시: 2022년 11월 매매 15.1억 전세 6.7억

5년 내 저점 매입시: 2020년 3월 매매 9.5억 전세 6.3억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가: 전고점 대비 -2%이기 때문에 저평가 된 아파트가 전혀 아님

2) 환금성: 있을 것이라고 판단

• 주변 시범단지 아파트가 재건축이 들어갈 예정
• 단지 안에 유치원, 초등학교가 있고 도보 15분 거리에 2개의 중학교 위치
• 단지 1분 거리에 서울로 나가는 각종 버스
• 단지 간격이 넓고 연식이 30년 넘은 것 치고는 아파트 외벽칠 등 관리가 잘 되어 있는 편

• 주차난이 없이 쾌적

   

3) 수익률: 

• 저점 매수시 166% 수익률 달성

• 현재 매매가에서 전세가 갭을 투자금으로 볼 때, 투자 수익률이 100%가 되려면 매매가가 222,000이 되어야 함..

   

4) 원금보존: 

• 전세가율이 50%라 원금보존 어려울 수 있음

   

5) 리스크 대비: 

• 분당 내 2025년 입주 물량이 454세대로 현저히 적어 역전세 가능성 낮음

나의 투자 결론: 현재 내가 감당할 수 있는 갭이 아니라 우선순위로 보진 않을 것 같다. 하지만 학군, 교통이 좋고 주민들의 만족도가 높은 단지라 눈여겨 볼 예정이긴 함

✅ 작성하면서 느낀점 : 

비싸다. 좋은 지역에서 저평가된 아파트가 과연 있을까 하는 의문이 들었다. 그리고 현재 내가 가진 자산에 대비해 분당은 아직은 먼 지역이라는 걸 느꼈다.