*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명
중계동 중계청구3차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
| 구분 | 지역 | 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 |
| 수도권 | 서울 | 노원구 | B | 133,398 | 37,909 |
2. 교통
- 강남 : 43분
- 여의도 : 54분
- 시청 : 38분
3.학군
- 을지중학교
- 학업성취도 91.6% 서울/노원 평균보다 높음
(노원구 1위, 서울시 36위)
4. 환경
- 인제대학교백병원
- 롯데마트
- 홈플러스
- 2001아울렛
- 이마트
5. 공급
- 2028.07 서울원아이파크 2,264세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 고점매입 | 저점매입 | 저점매입 | 현재매입(전고점매도) |
시기 | 2021.02 | 2015.02 | 2022.11 | 2024.11 |
현재시세(만원) | 120,000 | 120,000 | 120,000 | 142,000 |
매입가(만원) | 142,000 | 55,000 | 102,500 | 120,000 |
전세가(만원) | 65,796 | 39,615 | 63,591 | 71,000 |
전세가율(%) | 46.34 | 72.03 | 62.04 | 59.17 |
투자금(만원) | 76,204 | 15,385 | 38,909 | 49,000 |
수익율(%) | -28.87 | 422.49 | 44.98 | 44.90 |
순이익 | -22,000 | 65,000 | 17,500 | 22,000 |
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O
전고점 대비 현재시세 84.5%, 전세가율 59% 수준으로
현재시세는 약간 높아 보이나 중계동학원가 근접, 노원구 최고 진학율 을지중학교 입학율등
학군독점성으로 보아 상승여력이 충분하다고 판단되어 저평가로 평가
2) 환금성 : O
9동 780세대 단지로 충분한 세대수 보유
중계동학원가 , 노원구 최고 진학율 을지중학교 최근접 단지로 선호도 높음
최근 5년내 매매/전세 거래도 활발함
3) 수익률 :
- 현재(2025.3)기준 과거 10년간 매매가 상승율 123.52% 로 2배이상 상승
(전고점(2021.03) 기준으로는 152.22% 상승)
- 현재기준 전고점까지 약 2억원 안전마진 약 44% 수익율 확보
10년후 현재가기준 2배 상승시 수익율 약 244%
| 현재매입 | 10년후예상 |
시기 | 2024.11 | 2035.03 |
| 현재시세(만원) | 142,000 | 240,000 |
| 매입가(만원) | 120,000 | 120,000 |
| 전세가(만원) | 71,000 | 71,000 |
| 전세가율(%) | 59.17 | 59.17 |
| 투자금(만원) | 49,000 | 49,000 |
| 수익율(%) | 44.90 | 244.90 |
| 순이익 | 22,000 | 120,000 |
4) 원금보존 : O
- 매매/전세가 지속적인 상승세 및 전세가율 59%
- 중계동 최고의 학군지로 선호도 높음
5년내 주변 입주 물량 서울아이원 아이파크(2,264세대)만 있음
5) 리스크 대비:
서울시 평균 대비 낮은 전세가율 (59%)로 역전세 가능성 적음
(투자비용은 상승)
- 5년내 주변 입주 물량 서울아이원 아이파크 는 중량천을 기준으로 좌/우 나뉘어 있어 지역간 영향력 적음
나의 투자 결론 :
- 노원구 지역내 부동산가격 평균상승율보다는 높은 단지로 전고점대비 15.7% 정도의 갭 이지만 학군지로의 선호도가 높은 단지로 향후 상승여력이 충분하여 투자 매리트는 충분함
- 그러나 낮은 전세가율 (59%)로 투자 비용이 조금 큰편이라 현재 자금여력으로는 조금 힘들것으로 판단
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 강의에서 배운 저황수원리 내용을 적용하면서 작성했으나 손품만으로 보고서를 작성하다보니 아직은 좀 어색하고, 확신은 좀 떨어지는 듯 합니다
- 아직은 명확한 앞마당이 없다 보니 비교판단이 어려워 투자가치의 판단에는 제한됨을 느꼈고 앞으로 강의/독서를 통해 투자 공부를 지속해 나가고 임장/임보를 통해 앞마당을 넓어가는데 노력하도록 하겠습니다
