[열기반 85기 151조 지리산웃음꽃] 노원구 중계동 중계청구3차 아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

     중계동 중계청구3차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

  - 강남 : 43분

  - 여의도 : 54분

  - 시청 : 38분

3.학군

• 을지중학교

    -  학업성취도 91.6% 서울/노원 평균보다 높음

       (노원구 1위, 서울시 36위)

4. 환경

• 인제대학교백병원
• 롯데마트
• 홈플러스
• 2001아울렛
• 이마트

5. 공급

• 2028.07 서울원아이파크 2,264세대 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O

                 전고점 대비 현재시세 84.5%, 전세가율 59% 수준으로 

                 현재시세는 약간 높아 보이나 중계동학원가 근접, 노원구 최고 진학율 을지중학교 입학율등 

                 학군독점성으로 보아 상승여력이 충분하다고 판단되어 저평가로 평가   

2) 환금성 : O

                    9동 780세대 단지로 충분한 세대수 보유 

                    중계동학원가 , 노원구 최고 진학율 을지중학교 최근접 단지로 선호도 높음

                  최근 5년내 매매/전세 거래도 활발함

3) 수익률 :

• 현재(2025.3)기준 과거 10년간 매매가 상승율 123.52% 로 2배이상 상승

          (전고점(2021.03) 기준으로는 152.22% 상승)

• 현재기준 전고점까지 약 2억원 안전마진 약 44% 수익율 확보

• 10년후 현재가기준 2배 상승시 수익율 약 244% 

         

4) 원금보존 : O 

• 매매/전세가 지속적인 상승세 및 전세가율 59%
• 중계동 최고의 학군지로 선호도 높음

• 5년내 주변 입주 물량 서울아이원 아이파크(2,264세대)만 있음

   

5) 리스크 대비: 

• 서울시 평균 대비 낮은 전세가율 (59%)로 역전세 가능성 적음

  (투자비용은 상승)

• 5년내 주변 입주 물량 서울아이원 아이파크 는 중량천을 기준으로 좌/우 나뉘어 있어 지역간 영향력 적음

나의 투자 결론 : 

• 노원구 지역내 부동산가격 평균상승율보다는 높은 단지로 전고점대비 15.7% 정도의 갭 이지만  학군지로의 선호도가 높은 단지로 향후 상승여력이 충분하여 투자 매리트는 충분함
• 그러나 낮은 전세가율 (59%)로 투자 비용이 조금 큰편이라 현재 자금여력으로는 조금 힘들것으로 판단

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 강의에서 배운 저황수원리 내용을 적용하면서 작성했으나 손품만으로 보고서를 작성하다보니 아직은 좀 어색하고, 확신은 좀 떨어지는 듯 합니다
• 아직은 명확한 앞마당이 없다 보니 비교판단이 어려워 투자가치의 판단에는 제한됨을 느꼈고 앞으로 강의/독서를 통해 투자 공부를 지속해 나가고 임장/임보를 통해 앞마당을 넓어가는데 노력하도록 하겠습니다