[프로그]광주 서구 유니버시아드 힐스테이트 3단지 수익률 보고서

시작전 나무위키 보면 좋음

카카오맵 분위지도로 변경하면 붉은색 상권, 파란색 공업지역(일자리),

✅해당 지역위상

평당가격 분위지도

필터:20평대, 300세대 이상

필터:30평대, 300세대 이상

읍면동 지도 및 대장 아파트

광천동 : 호반써밋광주 6.4억(36평)

마륵동 : 상무SK뷰 6.7억(33평) 

동천동 : 호반베르디움 4.7억(34평)

✅분석 대상 아파트명

광주 서구 화정동 유니버시아드힐스테이트3단지

✅위치(지도)

대부부분 84타입 남향, 그리고 101타입과 남동향이 조금 존재함

✅입지평가

1. 직장 : B

서구의 가장 큰 일자리는 기아 자동차 공장으로 내방동에 위치해 있음

두번째는 마륵동에 광주교통공사

세번째는 광천동에 금호익스프레스(건설업)

하지만 관공소(시청, 법원 등등)은 치평동에 몰려있음

지방 입지 특성상 직장과 가까운 것 보다는 년식과 학군에 가점이 높다는 특징이 있음다고 배웠는데 

서구 1,2,3등은 초품아도 아니고 학군과도 큰 비례관계가 안보이는게 이상하다.. => 임장결과: 소득이 높아서 그런가? 신축가점이 아주 높음(화정대장 염주 더샵, 치평 대장 SK뷰)

2. 교통 : S

*네이버 지도에서 출발,도착 입력=>지하철 클릭

강남 00분/ 여의도 00분 / 시청역 00분

하지만 지방은 교통의 영향력이 약함

자차로는 10분(출퇴근시간때 동일할지는 의문)

버스를 타면 어디로 가든 도보가 10분 이상씩은 존재해서 대중교통은 잘 이용 안할 것 같다

참고로 걸어가도 50분이면 도착

3.학군 : C

 - 초등(대단지 초품아)

   ○ 학급당 학생수 : 24.5명으로 평균 18명보다 아주 많음

   ○ ,1~3년 학생수와 4~6학년 학생수 비교(전학 오는지, 가는지):

       - 고학년으로 갈수록 학생수는 많으나 중학교 학군을 봤을때 입지요수가 학군은 아닌 것으로 생각됨

   ○ 배정 중학교

중등 : 서석중(79% 1명), 광덕중(69.6% 0명), 화정중(62.1% 1명)

   ○ 아실-학업성취도 평가(최소 85%이상)

   ○ 특목고 진학률(3%면 높은 것으로 봄)

    서구에서 학군은 치평동(전남중 81.4% 2.6%)과 쌍촌동(동명중 87% 2.4%)이 아닐까 싶다

     =>임장결과 치평동 학구열이 느껴지는 상권을 확인함

고등 : 서울대 진학고는 서구에는 없고, 북구에 광주과학고가 유일

  ○ 서울대 진학률 : 전국 15위

주변 학원가 지도(*호갱노노에서 학원가 클릭)

4. 환경 : C

*호갱노노에서 상권 누르면 한눈에 확인 가능

*카카오맵에서 반경재기 기능으로 아파트 기준 1km 반경이내만 유효

주변에 상권은 많이 존재하나 1km 반경내에 백화점, 대형마트 없음..

상권의 구성(1km이내)

• 스타벅스 : 3개 (좀 멈.. 더샵근처)
• 맥도널드 : 있음
• 산후조리원(신혼수요) : 있음
• 메가스터디 : 없음
• 아파트 커뮤니티 : 3단지 커뮤를 1,2단지도 함께 쓰고 분란도 일어날 정도로 잘되어 있는 모양이다

5. 공급

*부동산지인에서 [수요/공급플러스]를 이용하여 분석 단지 지역 + 인구공유 지도 + 전체 공급내용 캡쳐  

26,27년까지 공급이 증가하는 추세로 저평가 구간에 들어갈 수 있는 기회가 생길 수도 있겠다

*부동산 전출입 지도를 이용해서 인구를 공유하는 지역의 수요/공급 또한 조회

북구과 남구로 인구 공유가 있기에 함께 수요/공급을 조사해보자

26년에 북구의 공급이 상당히 많다

북구가 고등학교 서울대 진학률이 높은 것으로 확인되어 임장이 필요해 보인다

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

예제 사진)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가(고점대비 -20%여부, 10년간 전세 변동량, 저입지&구축) : 고점대비 -28%, 전세 소폭 상승, 준신축

2) 환금성(저층,탑층, 300세대 미만X,5년10년 후에도 누가 이걸 살려나?고민+방2개,계단식은 감점) : 좋음

3) 수익률(투자금 낮은 물건<높은 가치 물건:결국 이게 투자금이 가장 낮은것임,총총님의 200%수익률 칼럼 참고) : 

     - 낮음, 투자금은 2억가량으로 이 돈이면 서울갈 것 같음

4) 원금보존(전세가율이 높은 단지, 서울 50%이상, 경기 60%, 광역시 70%, 지방 80%?) : 63% 나쁘지 않음

5) 리스크 대비(매매 후 전세를 못 구하면 잔금가능?, 매매&2년 후 입주물량 파악 후 역전세 감당가능?) : 

   - 25년 ~ 27년까지 바로 아래 풍암동과 금호동, 쌍촌동 에 공급물량이 꽤 많아 역전세가 우려됨

※향후 3년 이상 지역 전체적으로 공급이 쏟아지는 경우 현금이 있더라도 굳이 이런 곳에 투자하지 말아라

※독=영약, 리스크를 잘 이용하면 싸게 살 수도 있으니 특정 위기만 피해갈 수 있다면 좋은 기회가됨

추가옵션) 호재여부(상승장에서는 무시하고, 하락장에서 있는 것을 고르자) : 없음

나의 투자 결론 : 

 - 해당 매매가는 같은 급지와 비교했을때 싼가? 비싼가? : 직장 : A, 교통 : S, 학군 : C, 환경 : C

서구 내에서 싸다고 생각됨, 하지만 상권이나 학군에서 낮은 점수를 받아 광주 내에서 더 좋은 물건을 많을 것 같음, 지금은 신축 대단지의 가치를 인정받아 가격은 높은편이나 땅의 가치는 낮은 편이라고 생각됨

 - 해당 매매가로 상위 급지에 거래되고 있는 물건은 없는가? : 남구 봉선동에 있음, 평수를 낮추면 더 있음

 -  

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 - 작성 전에는 너무 좋아보였는데 작성하면서 입지요소를 따지고 보니 신축 대단지 가점으로 높게 평가 받고 있는 것 같고 학군, 환경적으로 봤을때 장점이 부족해 아쉽다, 초품아 인것은 좋아보이지만 중학교가 약해서 아쉽다

✅ 임장시 체크할 것 : 

 ※중학생 자녀를 둔 40대 중반의 부모로 빙의 후 참전

 - 출퇴근하기 좋은가(지하철까지 걸어갈만 한지) : 기아 자동차까지 금방갈 수 있음

 - 아이 키우기 좋은가?(학원,상권,산책로,유해시설,스벅,맥날,다이소) : 상권은 괜찮은 편(최고는 아님), 초품아는 높게 평가 받을 만한 입지

 - 어떤 사람들이 사는가?(카페,백화점의 연령층, 카공족?어르신?) : 안가봄

 - 언덕 체감 : 평지로 보이나 주월초 기준으로 오르막길

 - 주변 소음 : 최 남측 304동 앞 미래로 21병원 있어서 구급차 소리 신경쓰이나?