너바나님 월부 기초반 수강생입니다. 강의를 듣고 질문과 의문점이 많습니다 .

1. 투자 기준에서 원금 보전적인 측면에서 “매매가의 하락”이 리스크라는 말이 이해가 되지 않습니다.

   매매가가 떨어져서 원금 보전이 안된다? 라는 말은 결국 내가 매도를 하는 순간에 결정짓게 됩니다.

   즉 매도하지 않고 버티시라고 말씀하셨는데, 말씀대로 한다면 매매가는 떨어지든 말든 전혀 리스크가 아니게 됩니다.

   매매가 5억짜리 집을 매수해서 3억으로 빠지든 말든 결국 매도하지 않고, 결국 다시 전고점을 돌파한다면 아무런 손해를 보지 않게 됩니다. 이런 측면에서 리스크라고 할 수 있을까요? 

   역전세가 리스크인건 맞겠지만 매매가의 가격 변동이 어째서 리스크인지 모르겠습니다.

2. 그렇다보니 연동되서 전세가율에 대한 궁금증이 듭니다. 적정 전세가율 이상으로 매우 높다면 (전세가율 90~100%) 되려 안좋은 것 아닌가요? 역전세가 날 확률이 더 높은 것이 아닌가요?

3. 가끔 매물을 검색하다 보면 전세가가 105% 110% 등 매매가를 뛰어 넘는 경우가 보이던데 이건 어떤 경우인가요?

부동산의 대전제는 매매가는 전세가 아래로 안빠진다고 하셨는데 상반되는 것이 아닌지 궁금합니다.

4.그럼 결국 투자 기준에서 전세가율이 갖는 의미가 뭔지 모르겠습니다. 

최종 리스크 = 잠시 떨어진 매매가가 아닌 역전세 라는 전제를 놓고 봤을때 ..

매매가를 받쳐주는 것이 전세가율이고 , 그런 측면에서 리스크 헷지인 개념인건데 결국 매매가는 떨어져도 전고점을 회복하기만 한다면 상관이 없습니다. 그럼 결국 10억짜리 집이 전세 4억이라고 했을 때 , 매매가가 4억까지 빠져도 다시 10억을 회복한다면 지나간 일이지만 , 전세 4억이 3억으로 빠진다면 갭투자에서 큰 문제이니까요.

결국 전세가율을 보고 사는 것이 어떤 의미가 있는건지요? 오히려 낮았을때 좋은 것 아닌가요?

5. 이렇게 놓고 본다면 가령 가장 안전한 매수 물건은 매매가율이 많이 떨어졌으면서 , 전세가율도 낮은 물건

즉 허리 이하에 샀으면서 역전세가 날 확률까지 적은 물건이 아닌가요?

이런 매물에 대해서는 어떻게 판단하는게 맞을까요 ?

6. 투자 수익율을 계산할때 현재가와 전고점 , 최저가 등을 보는게 과거 사례인데 어떻게 이걸로 수익율을 계산하나요?

강의 중 어차피 과거의 가격은 지나간 가격이라 보내줘야 하는거라고 하신 말씀에 동의하기에 이런 의문이 생깁니다.

주식으로 비유를 하자면 가령 과거에 삼성전자가 1만원일때 샀었다면 ? 그래서 내 삼성전자의 평단이 만원이라면 ?

그리고 전고점을 뚫어 십만전자 위를 뚫고 올라간다면? 등등으로 상상을 해볼 수는 있겠지만 아무 의미가 없는 일이고

이걸로 주식의 수익율을 계산하지도 않습니다. 그래서 이 수익율 계산 공식의 근거가 무엇인지 궁금합니다.

물론 설명해주신대로 입지가 좋은 아파트라면 여러 요소 때문에 앞으로 아파트 가격이 올라간다는 내용은 납득이 됩니다.

그러나 이것으로 수익율을 구하는 것은 다른 문제라는 생각이 듭니다. 

그때 샀었다면…? 이라는 복기의 개념으로서의 의미라면 이해가 가겠지만요.

극단적으로 이런 논리라면 강의 내용을 종합해보았을때 , 전국의 서울 및 수도권의 “매매 아파트” 지수는 장기 우상향하였으니까 왠만한 수도권의 아파트를 사기만 하면 결국 10년 후 20년 후 장기적으로 아파트 가격은 인플레이션때문에 상승할 수 밖에 없으니 결국 수도권 서울 아파트는 왠만하면 사기만 하면 돈이 되니까 그냥 사라. 라는 개념도 성립됩니다.

알고는 있고 물론 동의합니다만 저는 부의 추월차선, 시스템 투자를 이루어나가고 싶은 것이지 단순 인플레이션의 헷지용으로 내 집 마련만 하려는건 아니어서요..

7. 적정 전세가율이라는게 있고 이것이 매 년 바뀐다고도 하셨는데 , 그걸 구하는 기준이 궁금합니다.

어떤 기준으로 적정 전세가율을 계산하고 정하는건가요?

8. 또 적정 전세가율이 강남 서울 등이 가장 낮고 지방으로 갈 수록 높아지는게 왜 그런 것인가요?

전세가는 실거주가치의 의미인데 , 직장 학군 등등 여러가지 입지적인 면에서 서울이 가장 좋은게 아닌지요?

가장 좋다는 말은 투자 가치로서도 , 그리고 실 거주 가치로서도 좋다는 것을 의미합니다.

그렇다면 매매가 등 평균 시세도 서울이 가장 높고 , 전세가율도 서울이 가장 높아야하는 것이 아닌가요 ?

서울보다 입지가 떨어지는 지방 및 수도권에 사는데 왜 더 높은 비율의 전세가를 내고 살아가게 형성되어 있는 것인지요.

9. 수익율을 계산할 때 “미래에 얼마가 된다면?”을 기준으로 연 평균 수익율을 구해서 목표 수익율에 도달하면 매수하라고 하셨는데, 미래에 얼마가 될 지 어떻게 예측하나요? 그건 예지의 영역이 아닌가요?

미래에 얼마에 도달할 것이다 라는 예측이 만약 가능하다면 그 기준은 무엇인가요 ?

10. 매물 조사 시 매매가나 전세가가 층/동 등의 조건이 다른 경우의 케이스밖에 없다면 어떻게 정리하는게 좋을까요?

11. 입지 독점성 이란 정확히 무엇인가요? 강의를 들었을때 , 주변에 다른 아파트 등이 지어질 여지가 있는가? 

혹은 입주 물량이 어떻게 되는가? 등을 말씀하셨는데 그것 말고는 개념이 잘 안잡힙니다. 

대부분 입주 물량을 위주로 말씀하셨는데 그렇다면 입지독점성이란 입주 물량 , 즉 공급량만으로 결정나는 것인가요?

12. 투자 성공 사례를 소개해주실때 궁금증이 들었습니다. 위의 높은 전세가율에 의한 역전세 리스크에 관한 질문과 같은 맥락입니다.

평촌 아파트의 투자 사례에서 2016년도에 매매가 40,200 전세가 38,500으로 1700만원의 갭투자를 하였습니다.

중동 아파트의 사례에서도 마찬가지입니다. 3억 매매가에 2.95억 전세가로 투자금 500만원이었다고 하셨는데…

중간에 역전세로 월부 선배님들이 많이 떠나셨다라고도 언급해주셨습니다.

리스크 관리적인 측면에서 최악의 리스크는 역전세이니 너무 적은 갭을 사용하지 말라고 마무리 하셨었는데 이 정도면 전세가율이 거의 100%에 육박하는 수준으로 적정 전세가율보다 한참 높은 것 아닌가요?  

강의 내용과 투자 성공사례가 상반되어서 어떤 경우인지 궁금합니다.

물론 역전세가 날 확률이 여러 요소적으로 적다고 판단하셨겠지만 .. 이 정도로 100%에 육박하는 전세가율이면 거의 안전마진이 없는 수준이나 마찬가지여서 어떤 기준의 투자였는지가 궁금합니다.

질문이 너무 많아서 죄송합니다 … ㅠㅠ 

처음으로 월부 기초반을 듣기 시작했고 , 다른 그 어떤 곳에서도 부동산 공부를 한 적이 없습니다.

그래서 그런지, 강의 내용을 복습하고 노트 정리를 하면서 의문인 점을 하나하나 적어놓았는데 너무 많네요.

더 열심히 공부해야겠습니다 ㅜㅜ