이 매물은 역전세를 왜 맞았을까요 ?
- 부동산Q&A
- 25.04.01
부동산 1호기 투자를 앞서 , 가장 큰 우려사항은 역시 역전세입니다.
때문에 역전세를 안맞기 위해 정말 열심히 공부하고 고민하고 있는데요 …
강의에서 들은 내용으로는 채워지지 않아 여쭙니다.
해당 매물은 용인 동백동에 위치한 아파트입니다.
사진처럼 , 전고점 대비 22%가 하락한 모습이라 일단 많이 떨어진 상황이라고 볼 수 있습니다.
(33평형과 44평형이 있는데 둘 다 비슷한 하락율을 보이고 있습니다)
현재는 전세와 매매의 갭차이가 5천 정도로 투자금 5천 남짓으로 투자할 수 있는 매물입니다.
그런데 보시다시피 전세가가 굉장히 요동치는 모습을 볼 수 있었습니다.
고점에서는 전세가가 5억 중반까지 갔다가 저점에서는 3억까지 , 무려 2.5억 가까이가 빠져버리는 모습이고
심지어 너무나도 자주 출렁거리는 그래프를 보여줍니다.
해당 매물이 왜 역전세를 맞았는지에 대해 알아보기 위하여 자세히 알아보았습니다.
이처럼 이 매물의 전세 등락폭은 20년도 9월부터 23년 2월까지 2년 5개월동안 이어집니다.
무려 2.2억이 빠져버린 모습입니다.
2년 5개월이기에 거의 모든 투자자가 역전세를 피해가지 못하고 그대로 맞았을거라고 추측됩니다..
무려 44%가 빠지는 모습
그래서 해당 시기의 입주 물량을 알아보았습니다.
위는 용인 전체 , 아래는 해당 단지인 용인시 기흥구의 입주 물량입니다.
입주 물량을 보고 나니 더욱 이해가 안갑니다.
20년도 9월부터 23년 2월까지가 역전세가 정말 심했는데 ,
해당 시기인 20년 , 21년 , 22년은 거의 입주 물량이 없었다시피 하였고
특히 해당 지역인 기흥구는 22년도엔 아예 입주물량이 제로입니다.
또한 23년도에 입주 물량이 있으나 , 역전세가 심했던건 23년도 “2월”까지이기에 23년도의 입주 물량이
영향을 주었을까도 싶습니다.
설령 주었다고 한들 , 적정 수요를 살짝 넘는 수준이기에 아주 아주 심했다고도 볼 수 없을텐데…
저 기간 동안 , 저런 역전세를 ?? 이라는 의문이 남는 것입니다..
상세 거래 내역을 봐도 이렇습니다.
사진과 같이 22년 10월 30일과 22년 10월 31일 하루 차이의 거래도
같은 동에 10층 , 8층으로 거진 차이도 없는데 , 평수도 같은데 1억이 차이납니다.
22년 11월과 12월도 마찬가지고요.
이처럼 궁금해서 찾아보면 정말 똑같은 시기에 같은 동, 비슷한 층수여도 1억 이상이 빠져버리곤 합니다..
이러한 이유가 무엇인가요 …?
1호기 투자에 앞선 제 목표는 절대 역전세를 맞지 않는 것이 최우선인데…
물론 역전세를 설령 맞는다 하더라도 버틸만한 체력도 중요하겠지만 ..
리스크 관리적인 측면에서 입주물량으로 역전세 여부를 판단하는게 중요하다고 했는데
이렇게되면 역전세를 안맞기 위한 조건을 무엇으로 판단해야할런지 걱정입니다 ㅠㅠ
댓글
좋은솜1님 안녕하세요~ 기흥구에서 사람들이 어디로 이동하는 수요가 있는지 파악해보는 것이 중요하다고 생각합니다. 사람들은 더 좋은 급지로 가고 싶어하기 때문에 용인 입주물량만 영향이 있는 것이 아니라 주변 다른 지역의 영향도 있을거라 생각해요..! 그리고 투자를 하고 보유해나가다 보면 역전세를 피할 수 없을거라 생각하는데 어느 정도 감당이 가능하다고 판단이 되면 그때부터는 대응해 나가야 하는 것 같습니다. 1호기 투자 빠이팅입니다!!
안녕하세요 좋은솜님 :) 역전세에 대해서 많이 고민해보고 작성하신 게 느껴집니다! 일단, 그래프에서 전세가가 상승했던 시기가 딱 임대차법이 나왔을 시기이기 때문에 임대차법에 의한 2중 전세가 -> 어떤 건 낮은 가격에 재계약, 어떤건 신규로 높게 맞추려고 올린 전세 형성되었을 수도 있다고 생각합니다. 하나하나 어떤 사연, 어떤 물건의 상태, 어떤 집주인과 임차인인지 확인 할 수 없기 때문에 참고차 생각해보시면 좋을 것 같습니다! 역전세에 대한 고민이 많으실 것 같은데, 역전세는 대비할 수는 있지만 생각지 못한 리스크로 맞게 되는 경우가 더 많습니다. 결국 ‘대응’의 영역이라고 생각합니다. 저도 역전세를 맞아봤지만 ‘내가 감당 가능한 선‘에서 안고 갈 수 있다면 그 ’선을 아는 것’ 자체가 자산을 지킬 수 있는 힘이 되고 대응 방법이 된다고 생각합니다. 투자금을 줄이기 위해 과하게 전세가를 올려 받지 않는다거나, 내 물건을 열심히 쳐다보고 시세, 시장 분위기를 확인하면서 역전세가 예상될 때는 추가 투자보다는 현금 확보를 하는 등의 방법으로 충분히 해나가실 수 있습니다 :) 막막하고 그저 두렵게 느껴질 수 있겠지만 대응해 나가면서 경험을 통해 배우고 성장할 좋은 솜님을 믿으면서 해나가시는 것도 좋을 것 같아요! 응원하겠습니다 ♡ 감사합니다
안녕하세요 좋은솜님^^ 역전세에 대한 고민을 안고 계시는게 느껴지네요. 앞에서 선배님들이 주변 지역의 공급영향, 대응의 영역이라는점 너무 공감됩니다. 하나더 말씀드리자면 최근 30년간 역전세가 일어났던 시기는 98년~01년 / 08~11년 / 18~20년 / 22~23년 4번입니다. 최근 역전세를 제외하면 10년에 1번꼴 이네요 (최근에는.. 주기가 짧아진것 같다는) 부동산 시장에서 전세가는 5:3:2정도로 전세가가 올랐는데요 (5년 상승, 3년 보합, 2년 하락) 결론을 말씀드리면 1)전세가는 꾸준히 우상향 한다 2)전세가는 하락하는 시장이 있지만 그 기간이 최대 2년을 넘긴적은 없다 3)역전세 시장은 오래 투자할땐 필연적으로 만날 수밖에 없는 상황이다. 역전세를 만나지 않는게 베스트지만, 피할수 없다는 것을 인정하고 전세시장을 이해하고 그에 맞게 대응해 나가는게 필요해 보입니다. 안정적이고 건강한 투자생활 응원하겠습니다. 감사합니다.