2주차 과제: 행신 sk스카이뷰 1차 아파트 수익률 보고서

✅아파트명

행신 sk뷰 1차 , 45평, 812세대 총8동 2005.04. 88㎡ ~ 151㎡

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

  행신역(경의중앙선,ktx 정차역) 1.1km, 도보 20분

  중앙로 버스 1.0km, 도보 20분

강남:  버스 56분, 지하철 1시간 26분

여의도: 버스 36분, 지하철 54분

시청: 버스 57분, 지하철 52분

*GTX 완공 시 강남과 접근성 up, 대곡역 이용.

 3.학군

배정학교 - 무원초, 신능초, 무원중, 신능중, 지도중

4. 환경

더자인 병원, 롯데마트, 농협 하나로 클럽, 고양경찰서 등

5. 공급

  2027년 고양 창릉 약 1200세대

  2028년 고양 창릉 900세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

2) 환금성 : 행신역 근처, 서울과의 위치적 접근성 대체적으로 좋음. 광역버스 굿, 유일한 2000년대 아파트, 환금성 좋을 듯.

3) 수익률 : 2025 매매가 기준, 전고점 회복 전제 하, 94%

: 수익률 200%= 순수익 3억 4천, 즉 매매가 및 전세가 상승 가격 합이 3억 4천, 10년 후에 될까? 될 것 같음. (전고점만 회복한다면 무조건 가능.)

4) 원금보존 : 입주물량 3년 간 약 2100세대 입주 예정(적정수요 2457, 보다 낮음.), 전세가율 약 74% , 전고점대비 약 20% 하락

5) 리스크 대비: 갭이 2억 이내.

나의 투자 결론 : 45평보다 20평, 30평대 수요가 많을 듯 하다. 매매가, 전세가 변동 폭이 적은 편. 실거주로썬 의미가 있을지 몰라도 투자로썬 애매한 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

어렵다….ㅜㅜ 강의 들으면서 이해했다고 생각했는데 막상 적용해보니 이게 뭔가 싶다. 여러 사례들을 살펴보고 다시 해봐야겠다.