[1호기 투자 복기글] 너나위님 1000원 강의로 시작해서 서울 3급지 1호기 매수한 이야기

1. 1000원 강의로 너나위님을 알게 되다. 

작년 10월, 아이가 초등학교 고학년이 되고 슬슬 공부 시키기 좋은곳으로 이사가고 싶다는 생각을 하기 시작했습니다. 전재산이 다 들어가는 만큼 그래도 뭘 알아야 집을 사지 라는 마음에,  유튜브에서 너나위님 내집마련 1000원강의 홍보를 홀린듯이 눌러 처음으로 부동산 강의를 듣게 되었습니다. 

‘제대로 공부하고 집을 사야겠다!’ 

2. 투자자로서의 제2의 길을 찾다.

공부를 하면서, 남편의 은퇴에 불안해 하던 저는 투자를 해야 겠다고 생각하게 되었습니다. 

그 이후, 내마기, 내마중, 열기를 듣고,  투자코칭도 받으면서 남편을 설득하고 갈아타기에서 투자로 전향하게 되었습니다. 워킹맘으로 공부를 하는게 쉽지 않았지만, 물불 가리지 않고 열심히 하는 모습에 남편도 점점 일상으로 받아들이면서 주말마다 아이를 전담해주었습니다. 

그러는 와중에 저는 월부에서 가르쳐 주신 대로 저평가 된 집을 매수하기 위해 찾고 공부하고 또 찾고 임장하고를 반복하다가 저평가를 찾으려고 4급지를 갔습니다. 하지만 서울 집값 분위기가 심상찮은 가운데, 저평가만 뒤지고 있자니, 제가 갖고 있는 투자금이 남는 상황이었습니다.. 이 돈으로 4급지를 하는게 맞나.. 라는 생각이 들면서 답답해 하고 있었습니다… 

3. 월부의 인맥이 빛을 발하는 순간!

 월부에서 만난 소중한 열중반 잠토 조장님께서 제 상황을 들으시고 튜터님께 여쭤보시기도 하고, 저에게 투자를 결정했던 프로세스도 하나씩 알려주시면서 좋은 곳이 많으니, 한곳에 매몰되지 말고, 눈을 더 넓혀서 더 좋은곳, 3급지에서 찾아 보라고 용기를 주셨습니다.. 

그렇게 25년 5월 두번째 서투기에선 3급지를 임장지로 정하고 수업을 들었는데, 강사님께서도 내가 할수 있는 곳 중 가장 좋은 곳을 해야 한다고 말씀 하셨어요. 그 말에 용기를 얻고 3급지를 뒤지기 시작했습니다. 

 ‘이제는 정말 결정해야해! ’

라고 생각이 들었어요. 그동안 기초 강의 부터 시작해서 듣다보니, 8개월째 꾸준히 들었음에도 불구하고, 앞마당은 겨우 2개였고 마지막 3개째 앞마당을 늘려가고 있었습니다. 주말마다 임장하는 가운데, 평일 반차내고, 또 근무 마치고 매임을  하고 있는 가운데, 한 단지를 만났습니다. 

택지는 아니었지만, 강남과 접근성도 좋고, 1만여세대의 아파트가 옹기종기 몰려있는 거주지였으며, 역세권에 그 단지만 유일한 신축(연식6년차) 브랜드 아파트였습니다. 동작구에서 2-3등 생활권이긴 하지만 이 단지가 이 지역에서  선호도가 있다는 것을 찾게 되었고 주변 공급일정까지 모두 파악후  A부동산에서 매임을 하게 되었습니다. 

4. 가격 협상에선 느긋해야 하는구나 (3급지에서 3500만원 깎다)

아직 전고점은 넘지 않은 상태라, 전고점 이하로 비싸지 않은 가격을 기준 잡고 매임을 하고 나오는데, 집보기를 한 매물이 층이 좀 아쉬웠고, 가격은 전고 이상으로 높았습니다. 상태는 분양받은 집주인이 아껴가며 산 집이라 새집처럼 최상이어서 마음에 들긴 했는데, 네고가 전혀 안된다는 말에 뭔가 아쉬워서 일단 부동산을 나왔습니다. 

매물을 털어봐야 겠다고 생각하고, 부동산 앞 벤치에 앉아 앱을 열고 주변 부동산에 전화를 했습니다. 

‘제가 방금 이 매물을 봤는데요, 이것보다 더 괜찮은 매물 있나요?’ 

라고 물었고, 바로 B부동산을 방문을 했습니다. 제가 방금 본 매물보다 더 싸고 더 높은 층의 매물이 있었지만 세가 낀 물건이라 투자금은 더 드는것이었습니다. 투자금이 많이 들긴 했지만 어쨌든 투자금 내였고, 갱신권 쓴상태로 내년 만기였기에, 집보기를 예약하고 나왔습니다. 

동시에, 저는 후보 다른 지역 단지에 매물 임장을 갔습니다. 그러는 와중에 며칠뒤, A부동산에서 전화가 왔습니다. 

‘생각해 보셨나요? 맘에 들면 하세요~’ 

‘ 사장님 제가 지금 다른 단지를 한번 보고 싶어서 집보기 약속을 해 놓은 상태여서요. 여기를 보고 생각해야 될것 같아요’ 

그렇게 A부동산과 통화가 끝나고 저는 후보단지들 매임을 계속 하면서 내 조건에 맞고 더 좋은 매물을 찾고 있었습니다. 

며칠뒤 A부동산에서 다시 전화가 왔습니다. 

‘집주인이 1000만원 깎아주신다고 하는데, 요즘같은 시기에 좋은 기회이니 얼른 하세요~’ 

‘ 사장님. 그 단지에서 더 저렴하고 고층 집을 B부동산 사장님께 집보기 예약을 했어요. 남편과 같이 가보려고요. ’

여러 매물을 동시에 보고 있으니 본의 아니게 A부동산 사장님을 조바심나게 만들었던것 같습니다. 

집 다 보고 연락달라고 하셨던 A부동산 사장님이 며칠뒤 다시 전화가 왔습니다. 

‘1000만원 더 깎았어요. 이거 하세요~ ’

‘사장님 그래도 제가 지금 보고 있는 것보다 더 비싸요. 이건 층도 더 높은데요… 이거 남편하고 오늘 저녁에 보기로 해서요. 이거 봐야 뭔가 생각이 들것 같아요’

그렇게 집을 보기로 한날, 매매가가 오르는 분위기에 집주인이 매물을 거둬들여 보기로한 세낀집 집보기가 취소되었습니다. 

세낀거긴 하지만 최저가보다 2000만원이 더 쌌고, 전고보다 더 저렴했기에 좀더 깎고 이걸로 해야 겠다고 마음까지 먹었었는데 정말 아쉬웠어요… 그렇게 B부동산 사장님께는 좋은 매물 나오면 다시 연락달라고 했습니다. 

다음날, A부동산 사장님께 다시 전화가 와서 

‘1000만원 더 깎았어요. 솔직히 말하면, 집주인이 강남에 집을 보고 왔는데, 너무 마음에 든대요. 근데 이 집이 팔려야 저 집을 잡을수 있대요. 하루가 다르게 강남 집이 더 많이 올라가니까 좀 급한 모양이에요. 다른 부동산에겐 안깎아주고 나한테만 깎아줬으니 꼭 해봐요~’

그동안 후보단지 매임을 했지만 마음속 1등은 이 단지였습니다. 그렇게 3번의 가격이 점점 깎이더니, 제가 생각한 투자금 기준보다 그 이하로 들어왔습니다. 

남편은 하자고 하고, 저는 마지막으로 한번 더 네고를 더 부탁드렸습니다. 그렇게 500만원이 더 깎여, 총 3500만원이 깎였고, 처음 혼자 생각했던 가격 보다 1500만원 아래로, 저층 가격보다 더 싸게 매수할 수 있었습니다. 

5. 특약협의는 가계약금 쏘기 전에 해야 하는것임을… ㅜ.ㅜ (초보자의 실수)

‘가격깎는게 되는구나!’ 

라고 흥분하면서 가계약금을 쐈습니다!  너무 기분이 좋은 순간도 몇시간….

대출낀 집이라 중도금 넣기 전 대출금 갚으라는 특약과, 누수 특약을 협의 하는데, 그동안 친절했던 부사님의 태도가 180도로 바뀌었습니다.  많이 깎아서 집주인이 우리에게 계좌주고 10분뒤 우리보다 훨씬 높은 가격에 콜이 와서 속상해 하고 있으니, 잔금날 대출상환이 일반적이니까, 그대로 그냥 조용히 집을 인도받아야 한다고 강요하셨습니다. 또 전세 대기자가 있다는 부사님의 말만 믿고 잔금기간을 생각보다 길게 받지 못한것도 덜컥 겁이 났습니다..

서투기같은 조에서 투자경험이 있으신 조장님께 제 상황을 알려드렸는데, 특약협의는 가계약금 쏘기 전에 해야 했어야 한다고 아쉬워 하셨습니다… 그러면서, 지금 대응해야 하니, 저에게 하나씩 액션플랜을 알려주셨습니다. 부사님이 저의 요청사항을 중간에서 커트 할수도 있으니, 찾아가서 눈앞에서 집주인에게 전화하는것 까지 보는것도 확실한 방법이라고 말씀해주셨어요. 넣어야할 특약문구도 보내주셨습니다…

 (누구에게 물어볼 사람도 없고 오롯이 혼자 감당하려니 너무 무서웠는데, 서투기 레홍 조장님 너무 감사합니다… )

집 매수로 기쁜건 잠시, 걱정이 몰려왔습니다. 전세 안맞춰 지면 어떻하지? 특약 협의도 제대로 안해주시는데 모든 리스크를 제가 떠안아야 한다는게 너무 불안했습니다.  가계약금 쏜 다음날 특약 협의를 위해 반차를 내고 부동산에 가서 계속 기다리며, 제가 넣고 싶어하는 특약을 다 넣진 못하고 겨우 2개를 넣고 집에 왔습니다…. 

그렇게 걱정속에서 불안해 하고 있는데, 레홍조장님께서

‘전세는 싸게 내놓으면 나가니, 여유자금이 있으면 그 돈까지 넣는다고 생각하고 맘 편히 가지세요’ 

라고 위로해주셨습니다… (감동..감동)

6. 매수 계약하고 3시간만에 전세를 맞추다. (이런 행운이!)

계약이 딱 마음에 들진 않았지만, 어쨌든 첫 1호기 이기도 하고, 하루 전 부동산에서 기다리는 동안 전화기를 손에서 놓지 못하고 계속 통화하고 집을 보여주시는 부사님과 부동산 분위기를 보니, 전세가 맞춰지긴 하겠구나 라는 생각이 들었습니다. 

이 단지의 전세 매물이 내 집과, 다른집 딱 2개 밖에 없기도 했고, 제 집이 상태도 최상이었고, 가격도 다른 매물보다 쌌기 때문입니다. 사실 하루전 부동산에서 기다리는 동안 전세자금대출을 안받는 신혼부부가 제 집을 보고는 제 뒤에서 마음드는데 깎아주면 내일 당장 하겠다고 했습니다. 깎아 주고 전세를 얼른 맞추고 싶었는데, 남편에게 전화해서 물어보니 시간도 많이 남았는데 왜 벌써부터 깎아주냐고 절대 안된다고 했습니다.. 그렇게 신혼부부를 놓치긴 했지만, 어쨌든 분위기가 전세가 안나갈것 같진 않았습니다. 

그렇게 며칠뒤 남편과 함께 공동명의로 1호기를 매수계약을 하고 집에 왔습니다. 부사님 말로는 신혼부부는 안 깎아줘서 다른 전세대기자에게 연락을 해두었다고 했습니다. 

집으로 돌아왔는데, 3시간만에 부동산 사장님께서 전세계약 하기로했다고 하며, 금일 가계약금 들어갈거라는 내용과 대략적인 전세계약 내용을 문자로 보내주셨습니다. 투자시 예상했던 전세시세대로 딱 맞게 맞춰 주셨습니다. 

전세대출 안나오는 요즘같은 시기에, 계약 3시간 만에 전세계약까지 맞추고 나니 마음이 너무 편해졌습니다. 

‘아, 나 1호기 했구나..’

그렇게 어제 전세계약까지 완료가 되었습니다. 집주인의 급한 사정으로  서울 3급지에서 3500만원을 깎아 저층 가격으로 전고점 보다 낮게 매수를 결정하고 가계약금 쏘고 3일만에 계약서를 썼고, 계약서 쓴지 3시간만에 전세계약까지 맞춘, 행운의 여신이 저와 함께한 1호기 매수기였습니다. 

복기를 해보니, 잘한점과 못한점이 생각이 나는데, 이 글을 계기 삼아, 못한 점은 반복하지 않으리라! 잘한점은 더 잘하리라 다짐해 봅니다. 

1. 잘한점 : 

-매수를 위해 돈을 정확히 계산하고 모아둔점. 급한 매도자의 사정과 일정에 돈 일정을 맞춰줄수 있었음. 

-한 단지에 목매지 않고, 여러 후보단지를 비교하고 있었던점. 급한 느낌을 주지 않아 협상에서 우위를 점할수 있었음.

-매물털기를 시도한점 , 능숙하진 않았지만 한 부동산에서 나와 다른 부동산에 매물을 알아본점. 더 나은 물건을 찾으려는 시도와 함께 이전 부동산을 조급하게 해서 협상에서 우위를 점할수 있었음. 이 단지의 모든 매물 부사님과 확인해 보며 더 싸고 좋은 매물이 있는지 알아본점. 매수에 확신을 주었음. 

 2. 못한점:

- 특약 협의전 가계약금을 쏜점 : 불리한 계약을 할수밖에 없었음.  부동산에 질질 끌려가게 된 원흉이 됨.. ㅜ.ㅜ

- 계약전에 미리 계약후 프로세스를 숙지 하지 않은점. 닥쳐서 알아보려고 하니 허둥지둥 거렸음. 미리미리 준비해야 겠다고 다짐함. 

-매물코칭을 못한점 : 매물 코칭을 받았다면 실수를 줄일수 있지 않았을까 싶음. 

마지막까지 여러 단지를 비교했었는데, 권유디님께서 강남과 한강과의 물리적 거리재기를 말씀해 주신걸 믿고, 후보 단지중 가장 강남과 가깝고, 한강과 가까운 곳을 선택했습니다. 월부 시작 8개월만에 1호기라 더 쌀때 샀으면 하는 아쉬움도 남고(아마 내 실력 부족으로 그땐 못했을것 같기도 합니다) 후련하기도 하고, 복합적인 감정이 듭니다.  

다음스텝은 일시적 1가구 2주택 비과세를 받고 0호기를 3급지로 갈아타기로 정했습니다. 갈아타기를 위해 앞마당을 열심히 차곡차곡 늘려 나가겠습니다. 

잠토 조장님, 레홍 조장님 월부 강사님들께 너무 감사드립니다!