서울투자 기초반 2주차 수강후기

1차시

서울에서 내 투자금에 맞는 가장 좋은 단지 찾는 법(저평가 vs 저가치)

강남접근성 1시간내에 있는 모든 아파트 단지는 가치가 있다.(전세가 오르기 때문)

좋은 기업을 적절한 가격에 사는 것이 평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다 

-워렌버핏-

좋은 아파트를 적정한 가격에 사는 것이(전고점 대비-15%이상 하락) 선호도가 떨어지는 아파트를 싸게 사는 것보다 낫다.

예시)평촌의 공작부영vs레미안메가트리아(v) 비교했을 때 

결론 : 좋은 단지를 찾고 적절한 가격이라면 투자한다. 비교평가 했을 때 절대가 자체가 중요한 것이 아니라 그 단지의 선호도와 적절한 가격 여부를 보고 저평가 여부를 판단하는 것이 중요.

2차시

서울에서 기회를 주고있는 A지역 입지 분석

(1)은평구

은평뉴타운 : 3호선, 오래된 뉴타운으로 지축 및 삼송 공급물량에 유의

녹번지구 : 은평구 1등 선호도(3호선이나 언덕이 있어 신도시 느낌은X)

백련지구 : 새 아파트 들어오기 시작하나 언덕이 매우심하고 역과의 거리 있음

수색증산 및 가재울 : 뉴타운(DM접근성. 평지 신도시나 교통 메리트는 없음)

(2)서울은 인구수가 중요X, 입지분석O

구별 연령별 인구 특징은 참고 자료정도로만 

인접한 은평지역과 고양시 공급물량 유의

(3)직장 : 종사자수→아침 출퇴근 수 파악, 거주지 1인당 연봉 중요

종사자수가 많고 돈 많이 벌면 수요가 좋은 입지

은평구?→직장으로서의 수요는 없음, 베드타운(교통 중요)

(4)학군 : 서울대를 보낼 수 있는 고등학교 어디? 특목고 못가도 일반고 좋은데는 어디?

:강남,서초,양천

고등학교 진학은 단지위치 상관X, 중학교 진학은 단지위치 O → 5.6학년 학생수 참고

학업성취도 이외에 학군지는 학원가가 있어야 시너지 효과를 내고 학원가+학업성취도가 학군의 수요를 결정한다.

은평구는? → 학군으로서 수요 없음

(5)교통 : 강남 3구, 영동포(여의도)를 지나는 지하철이 핵심

왜 지하철인가? 교통 체증이 심하고 따라서 지하철을 서울 사람들이 가장 많이 이용하기 때문 

지하철 선호도

2호선>9호선>3호선>7호선>5호선>신분당

은평구는? → 강남을 한번에 가는 3호선 라인 중요

(6)환경 : 상권이 그 지역으로의 수요를 끌어들이는가?

유해상권이 없고 쾌적하며 신도시 상권일수록 사람들이 선호

은평구 정리 : 입지 : 교통+환경

1등부터 아래순서대로 봐라!

1등 : 녹번지구(뉴타운+3호선)

2등 : 가재울(서대문)>수색증산>백련>은평

3등 : 3호선 준신축 및 구축

4등 : 경기도

3차시

서울 공급 리스크 파악하고 내 투자에 적용하는 법

공급이 많은데 전세가 상승?

공급이 적은데 전세가 하락?

:수도권은 대한민국 인구 50%산다. 공급물량이 사람들의 심리를 이길 수 없다.

요소

1.평균회귀

2.상승장 또는 하락장

3.공급물량

(1)평균회귀 : 전세가격은 물가를 따라간다. 물가보다 많이 오르기도, 떨어지기도 하나 물가에 수렴한다.

(2)상승장에 흐름에 탓는지 하락장인지를 본다

(3)공급은 앞서 2가지 요소에 더하기를 할지 빼기를 해줄지 보조로서의 역할이다.

좋은 단지의 전세가가 덜 빠지는 게 아니라, 덜 오른 단지 전세가가 덜 빠진다.

4차시

서울에서 기회를 주고있는 A지역 시세 분석

녹번지구의 신축의 경우 전세가 10억 넘을 것으로 예상(5년뒤?)

전세가가 매매가를 넘을 거 같은가?

절대가가 중요한 것이 아니라 전고점 대비 하락률 조건에 충족한다면, 내가 투자할 수 있는 단지들 중 가장 좋은 것을 선택하면 된다.