양파링님의 비교평가 한 판 정리

서울&경기 비교평가 프로세스

같은 지역 내에서도 비교평가는 어렵지만, 다른 지역은 각각 어떻게 비교해야할까 고민이 많았던 차에 양파링님의 강의를 듣게 되었습니다. 서울과 경기를 비교하기 위해서는 첫 번째로 가치(입지가치, 상품가치, 선호도), 두 번째로 가격(저평가-전고점대비하락률, 적정한 투자금), 세 번째로 리스크, 즉 전세셋팅에 유리한 조건인지 비교해보는 것입니다. 

사실 지금까지 강의를 들으며서 ‘가치를 분석해야 한다’, ‘선호도를 분석해야 한다’ 등 여러 가지 이야기를 들었을 때 모든 지식들이 조각조각 흩어져있는 느낌이 들었습니다. 하지만 이번 양파링님의 강의를 통해서 내가 임보에 구체적으로 무엇을 적용해야 하는지, 그리고 임장 가서 가치를 어떻게 따져봐야 하는지 조금은 정리된 느낌이었습니다. 

그리고 우리가 지역과 단지를 비교평가하는 이유는 결국은 투자하기 위함입니다. 내 상황에 더 나은 조건, 더 나은 단지를 선택하기 위해서는 가치평가 뿐만 아니라 리스크도 필수로 고려하여야 함을 다시 한 번 새길 수 있었습니다.

1. 가치

   1) 입지가치 : 위치, 접근성(직장, 교통), 환경, 학군/랜드마크 가격 비교하면 땅의 가치 알 수 있음

   2) 상품가치 : 연식, 세대수, 브랜드(그러나 땅 가치가 우선)

   3) 선호도 : 해당지역 사람들이 선호하는 입지가치가 모여있는 곳

2. 가격

   1) 저평가 : 전고점대비 하락률(-15% 이상)

   2) 투자금 : 매전차 + a(취득세, 중개보수, 부대비용 등)

3. 리스크

   1) 공급상황

   2) 전세셋팅 : 전세개수, 조건 등

오늘의 BM

1. 같은 생활권 내 단지 분석 시 지도 위에 올려서 파악하기
2. 마지막주 임보 쓸 때 지금까지 있는 앞마당 중 단지 2개 찍어서 가치, 가격, 리스크 분석해보기