안녕하세요. 시크릿브라더입니다.

저는 집값을 예측하는 것을 좋아하지 않습니다. 제 실력이 부족하여 잘 못 맞히는 것도 있지만, 기본적으로 시장 예측은 불가지론이라고 생각이 강하기 때문입니다. 저는 투자의 대가 버핏과 멍거가 한결같이 하는 이 말을 신봉합니다.

가격이 오를지 떨어질지

나는 예측할 수 없다.

다만

그것이 지금 싼지 비싼지는

판단할 수 있다

가격이 싸다고 바로 오르는 것도 가격이 비싸다고 바로 내리는 것도 아니지만, '싸게 사서 비싸게 판다'라는 대원칙을 정해두고 이를 지키기 위해 노력하는 것이 투자자의 올바른 자세라고 생각합니다.

그럼에도 불구하고 제가 감히 24년 서울 부동산 시장을 예측하려는 이유는 제가 콘텐츠를 만드는 사람이기 때문입니다. 대중들의 관심사는 한결같습니다.

"그래서 오르나요? 내리나요?"

결과를 맞히는 사람에 열광하고 그들을 신봉합니다. 그리고 만약 그들이 틀린 답을 내놓으면 시장에서 버려지죠. 참 냉혹한 현실이지만 시장 전망을 하시는 많은 전문가분들도 대중의 최대 관심사를 잘 알기에 독이 든 성배라는 것을 알면서도 마실 수밖에 없는 거죠.

어쨌든, 틀렸을 때의 비난을 감수하고라도 대중의 관심을 먹고 사는 크리에이터로서의 본분을 다해보겠습니다.

결론부터 말씀드리겠습니다. 저는 24년 '서울' 부동산 시장의 흐름을 이렇게 예측하고 있습니다.

매매 : 보합

전세 : 상승

제가 이렇게 생각하는 근거를 차근차근 말씀드려보겠습니다.

1. 가장 중요한 이것부터 이해해야 합니다

집값을 예측하기에 앞서 우선 꼭 알아야 하는 것은 매매가와 전세가는 기본적으로 우상향하는 그래프가 정상이라는 사실입니다. 이는 물가 상승 즉 화폐 가치의 하락 때문이고 이는 부동산뿐만 아니라 모든 재화에 해당이 됩니다. 우리가 10년 전 짜장면 가격을 그리워하듯 10년 전 아파트 가격을 그리워해야 하는 게 정상이라는 이야기입니다.

(출처 : 손품왕)

사진에서 보시는 것처럼 소비자 물가지수는 과거부터 꾸준히 상승했습니다. 반면 집값은 올랐다 떨어졌다를 반복하며 장기 우상향했죠. 물가/소득/대출의 증가에 비해 집값이 과하게 오르면 항상 조정을 받았고, 조정을 받으며 이들에 비해 덜 올랐을 때 상승을 했습니다.

즉, 집값(전세가도 마찬가지)은 가격의 밸류에 따라 상승과 하락을 반복하며 장기 우상향하지만 장기적으로는 우상향할 수밖에 없는 구조다.

이것을 이해하는 것이 향후 집값 예측의 기본입니다.

2. 유동성 vs 수요&공급

부동산은 일반화하기 참 어렵습니다. 수학공식처럼 딱딱 떨어지지 않는다는 이야기입니다. 하지만 사람들은 쉽게 이해하기를 원하기에 단순화된 공식들을 좋아합니다. 대표적인 것이 [공급이 감소하면 집값은 올라가고, 공급이 줄어들면 집값은 상승한다] , [금리가 올라가면 집값은 하락하고, 금리가 떨어지면 집값은 상승한다]입니다. 하지만 이 명제는 틀렸습니다.

(출처 : 손품왕)

서울의 그래프입니다.

공급이 엄청났던 00~03년에 집값은 폭등했고,

공급이 적었던 10~13년에는 오히려 하락했습니다.

그리고 비교적 많았던 19~20년에도 결국 상승했죠.

기준금리 역시 급등했던 06~07년에 오히려 집값은 상승했고, 금리가 떨어졌던 12~13년에는 하락했습니다.

우리가 일반적으로 알고 있는 공식과 맞지 않고 이는 지역별로 전부 상이하며 역사적으로 전국은 디커플링돼서 움직인 기간이 커플링돼서 함께 움직인 기간보다 길었습니다.

부동산 시장의 예측이 어려운 이유는 사람들이 알고 있는 이런 공식들이 맞지 않기 때문입니다. 시장은 유동적이어서 상황별로 시기별로 같은 조건값을 넣어도 다른 결괏값이 나옵니다.

재밌는 것은 시장의 규모가 크고 시장을 선도할수록 수급보다는 유동성에 영향을 크게 받고, 시장이 작을수록 수급의 영향이 커진다는 사실입니다. 이건 굉장히 중요한 부분이니 꼭 이해하고 넘어가셨으면 좋겠습니다.

서울, 부산, 대구와 같이 시장이 크고 시장을 선도하는 지역들은 물가지수와의 상관계수가 1에 가깝습니다. 반대로 구미, 거제, 청주와 같은 지방의 중소도시들은 상관관계가 낮게 나옵니다. 유동성보다는 수급의 영향을 크다는 증거입니다. 물가지수가 아닌 M2나 금리 등 유동성과 관계가 깊은 모든 지표들을 넣어봐도 비슷한 결괏값이 나옵니다. 그래서 우리는 여기서 한 가지 인사이트를 기억하고 넘어가야 합니다.

서울&수도권&광역시처럼 큰 도시는 수급보다는 유동성의 영향을 크게 받고, 지방 중소도시는 유동성보다 수급의 영향이 크다

절대 오해하시면 안 되는 게 모든 도시가 수급과 유동성의 영향을 동시에 받는데 어떤 게 조금 더 많이 받는다는 개념이지 한쪽의 영향만 받는다는 이야기는 아니란 사실입니다.

소비자물가지수와 서울 매매지수의 축값을 조금 조정하여 더 드라마틱 하게 그래프를 겹쳐 보이게 해봤습니다. 유동성 측면에서 봤을 때 서울의 집값이 12년~19년은 유동성에 비해 비싼 수준이 아니었지만 20년~22년은 고평가된 것이 확연히 보이고 이것이 22년 하락의 원인임을 보여주는 그래프입니다.

유동성만 보면 서울의 집값이 당장이라도 상승할 것 같지만 집값을 소득과 대출에 대비해서 보면 이 지표들은 여전히 서울의 집값이 비싸다고 이야기하고 있습니다.

가격의 저평가 여부를 판단하는 이 지표들이 전부 서울의 저평가를 이야기한다면 24년 상승할 가능성이 높지만 여전히 서울의 가격이 비싸다고 판단되는 지표들이 많기에 저는 24년 서울의 매매 가격을 보합으로 예상하고 있는 것입니다.

다음 편에서는 '전세가'에 대해 조금 더 자세히 공부해 보면서 전세가가 매매가에 미치는 영향에 대해 알아보도록 하겠습니다. 그리고 수요를 무주택/1주택/다주택으로 나눠서 실수요와 투자수요로 구분하고 이로 인해 발생하는 현재 시장 상황을 바탕으로 전세가와 매매가를 예측하는 저의 기준을 말씀드려보겠습니다.

1편의 내용도 중요한 내용이 많지만 제가 진짜 하고 싶은 이야기는 2편에 담겨있으니 꼭 2편까지 읽어주셨으면 좋겠습니다!

오늘 글도 많은 분들께 도움이 되었길 바랍니다!

- 대한민국 1호 초이스 헬퍼&부동산 가치평가사 -

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