[서투기 22기 34평 아파트 장바구니에 담조 로로라] 핵심입지에 컴퍼스를 찍자 쾅!

 
2016년 전세가율이 최고조에 달하는 시기 ==> 가격 상승 ==> 매매가 전세가 벌어짐
70번 거래
시장 & 시간

서울 중랑구 동성3차 vs 용인시 수지 동부
전고점

성동구 응봉동 신동아 vs 안양 동안구 호계동 평촌더샵아이파크 (연식 20년차이)
*성동구 응봉동의 입지: 사람들이 엄청 좋아하지 않는다. 상위생활권은 아니다. 보통보다 후순위 생활권 Vs 옥수동, 금호동, 행당동

위치: 물리적인 거리
접근성: 시간적인 거리
==>  가치는 반드시 가격으로 반영된다.

성동구 대장 : 트리마제 another level
성동구 강변동양 @성수동 성수전략지구 vs 성동구 래미안옥수리버젠 @응봉동 신동아가 있는 방향

동대문구 환경이 좋지 못한 구축이 수지보다 가격이 높은거에요? 동대문구는 3개의 업무지역을 고르게 접근할 수 있는 지역이다.

1.    먼저 가치를 객과적으로 따진다. (위치, 접근성, 환경, 학군) ==> 각 지역 내 천장 랜드마크와 비교: 이 지역에서 사람들이 인정하는 땅의 가치를 확인해 본다. 

영등포구(서울3급지) 양평벽산블루밍(2010Y) 2&5호선 vs 수지서홍마을우남퍼스트빌(2004Y) 신분당선
영등포 서울3급지, 영등포의 위치, 수지의 위치
*위치와 접근성으로 땅의 가치가 만들어진다. 땅의 가치는 시간이 지나도 쉽게 변하지 않는다. ==> 땅의 가치가 압도적으로 좋은 곳을 우선적으로 선택한다. Cf. 4급지가 넘어서면 경기도와 비교한다.

*서울경기 투자할 때는 일단 땅의 가치를 우선적으로 봐야 한다.
그럼 무조건 땅 좋은데가 정답이냐?? 그건 아니다!! 내가 투자하는 지역의 특징, 강남과 점점 멀어지는 지역이라면 그 지역의 상품성과 내상황(어떤 투자를 해 나가야 하는 사람이지? 한번 또는 두번 정도 투자할 건지, 다주택으로 여러 번 투자해 나가야 할 사람인지)에 따라 선택이 달라진다.

상품성
지역마다 선택이 다를 수 있다. 
*강남에서 멀어질수록 불편함이나 수고를 감수할 수 있는 만족도가 필요하다: 상품성+@(환경)

수원 장안구 화서역파크푸르지오(장안구 대장단지) cf. 장안구는 원래 택지가 있었다. 정자지구, 천청지구 90년대 but 상권이 없어 아쉬웠다. 
*장안구는 서울쪽에 붙어 있는 구다.
수원시 영통구(수원에서 가장 아래에 화성 쪽으로 붙어 있다)  힐스테이트영통 (수원 영통 광교 제외한 대장단지)

*외곽이면 연식 좋은 신축 + 상권, 택지 = 쾌적한 환경.

광명 1등 철산역 롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지(투자금 5억) – 광명푸르지오센트베르(신축) – 광명한진타운(구축, 역근처)
어디 투자되고 어디가 안되요?? 지역을 나눠보자.
광명의 위치는 구로구, 금천구, 양천구 옆이라 광명 어디에도 다 투자할 수 있다.

임장가서 남겨야 할 것들: 투자의 우선 순위를 정한다.

평촌에서 어디를 제일 좋아햐나? 선호도를 파악할 때는 단지의 개별 선호도가 아닌 크게 지역을 생각해라. - 그 지역에서 사람들이 제일 좋아하는 단지의 핵심이 뭔지 생각한다. – 어디를 제일 좋아하지? 어디가 제일 비싸지?

평촌은 범계역 & 학원가가 있는 곳을 가장 좋아한다. 

성동구 응봉동의 핵심은 왕십리를 얼마나 편하게 갈 수 있냐이다. 응봉동은 성동구의 후순위 생활권이긴 한데 ‘응봉동 신동아’는 응봉동 중에서도 더 안쪽으로 들어간다. 응봉동에서 사람들이 좋아하는 곳은 중랑천이나 한강을 볼 수 있는 곳, 왕십리역을 가까이 갈 수 있는 곳이다. 왕십리를 가까이 갈 수 있는 곳은 성수동도 바로 옆에 있다. 거기가 응봉동의 꼭지점이다. 
응봉동 신동아: 바로 맞은 편, 길만 건너면 강남이 있고 상권도 왕십리 상권이나 성수동 상권을 이용할 수 있다.

저평가 + 가치(전고점 가장 높은 단지).

수지 상현동 만현마을, 서원마을, 진산마을
원희캐슬, SR프라자: 가족단위 상권(병원, 학원), 성복역 상권(롯데몰), 용인플랫폼시티(일자리, 주거지, 상업시설 같이 개발하는 사업) 개발 호재,
수지는 학군이 전반적으로 다 좋다.

서울구축: 시세차액
다주택으로 자산규모를 늘리고 싶은 사람: ‘내 투자금 + 전세금 상승분’으로 투자를 계속 이어나가야 한다.

*평촌 안에는 새로 들어온 신축은 없다. Except 평촌더샵센트럴시티
평촌신축은 평촌 외곽에 들어온 신축이다.
평촌어바인퍼스트 vs 광명아크포레자이위브 :둘 다 매매7억8천, 전세 4억3천

각각 지역에 들어오는 신축들의 특징
평촌신축: 평촌외곽 신축
평촌어바인퍼스트 인동선(인덕원-동탄선;환승하기 좋다) @호계사거리

용인시 수지구 죽전동 현대1차 vs 광명시 철산동 광복아파트

용인시 수지구 죽전동 현대1차 vs 광명시 철산동 광복아파트
수지에서 가장 후순위에 있는 단지

내가 다녀온 단지들이 어디 붙어있지? 입지가 어뗐지? 선호도가 어떴지? 가격의 레벨
컴퍼스 찍는다! 이 지역에서 좋아하는데! 핵심인데! 가격 중심인데!
그냥 걸어 다니지 말자! 어떤 입지를 가지는 단지인지. 생활권인지 보면서 그래서 이 정도 가격이구나를 이해해야 한다.

서울구축 vs 경기도 신축
경기도 신축끼리
경기도 구축끼리
수도권 외곽구축 vs 지방투가

지역에서 생활권을 볼 때는 선호가치 가격중심 핵심가치를 찍자.
부천 원미구 중동의 선호가치: 교통(7호선) : 7호선 라인을 따라서 부천은 편의시설(백화점 마트) 즉 환경이 가장 좋은 신도시 중 하나다.

2020년1월 ~ 2021년 시장

대구시 달서구 월성동

수도권은 싸이클이 10년으로 길다 vs 지방은 10년에 두번의 싸이클이 있다.
물건 가치에 따라 상승시점이 다르다: 사람들이 좋아하는 단지는 빠르게 수익을 실현시켰다.
같은 돈으로 투자할 때 사람들이 더 선호하는 단지를 사 놓는게 중요하다. ==> 임장을 다니는 이유

수지 – 신분당선, 성봉역 롯데몰 cf. 수지구청역

수지: 난개발
용인시 수지구, 기흥구, 처인구 

경부고속도로 따라
토지허가제
송파구 들썩들썩: 잠실 – 거여, 마천, 풍납, 오금
부동산에서 경계해야 할 것: 퉁치는 것, 평균치로 보는 것 ex부천
지역간 연계성 ex.수원 영통 구택지: 황골마을, 청명마을

거주자 연봉: 그 지역에 사는 사람들이 얼마나 돈을 많이 버냐 *돈 많이 있는 사람들이 살고 싶어하는 지역 확인
근로자 연봉: 그 지역 안에 있는 직장에서 얼마나 돈을 많이 주냐

성남: 판교, 분당 양질의 직장
이천: 하이닉스 반도체
시흥, 안산: 일자리가 있지만 급여를 높게 주진 않는다. 일반산업단지

수인분당선(2016년 개통)
신분당선 ==> 교통 & 수지에 사는 사람들의 질

수지 가성비 거주지: 판교 분당(낡았다)

신분당선 신사역 개통(2022년)
지하철 선택지가 많아졌다는 것이 수지에 꼭 좋은 것이 아닐 수 있다. ==> 서울에 살면 되니까
Ex.올림픽공원역에서 판교까지 30분

GTX-A(24년 6월 개통) – 삼성역(2028년): 현대차 GBC(Global Business Complex)

신분당선: 용산연장: 용산국제업무지구
용산역(구성역) 플랫폼시티.

수지: 학(학교)학(학원)주(주거)

수원 영통구 구택지, 장안구 정자지구 천천지구

용인플랫폼시티: 토지보상완료, 타운하우스이주 완료

그래서 그 지역에 왜 사람들이 살고싶어하지?? 그 지역에 맞는 입지요소를 가장 자세히 본다!
수지는 교통!!

토지허가제 해제: 강남3구, 잠실삼성대치청담 – 성동구 동작구 영향 줌

가격을 물어보면 신축의 호가를 올려 불러서 시세, 호가, 현장가격을 다 봐야 한다.
전고 7억 넘은 단지: 평촌 관악타운
*리모델링, 재건축 예정단지 가격이 올라갈려면 새아파트가 되었을 때 가격 상승의 기대심리가 생겨야 매매가가 올라간다. 하락장에는 재건축예정단지의 하락폭이 굉장히 크다.
투자: 재건축단지의 전세가가 너무 낮다. 투자금이 높고 투자금 회수가 늦어 불리하다.
실거주: 매매 가능

동천자이 cf. 동천센트럴자이(도보역세권) 가격 회복되는 걸 보고 매도자들이 투자자가 연락하면 가격을 호가보다 올려 부른다. 추격매수하지 않도록 주의하자.
재건축, 리모델링: 풍덕천 수지1지구 많이 내려갔다.
전세상황을 체크하면서 잔금기간과 임대 뺄지를 고민해야 한다.

항상 지역을 임장할 때는 그 지역의 큰 틀을 넣어 놓고 순서대로 한다.
위 분당, 아래 광교
생활권을 나누고 나서 생활권을 임장하거나 분석하고 났을 때 한마디로 표현하면 뭘까? 여기는 어떤 게 중요할까?를 남겨본다.

동천을 이해하려면 분당을 이해해야 한다. 뭐지? 뭔가 휑한데? 왜 저 가격이고 사람들은 좋다고 하는거지?
서울, 경기 비교평가할 때 가장 중요한 건 ‘위치 & 접근성’ ==> 동천은 위치 자체가 분당에 근접해 있다.

동천의 가격, 선호도는 분당접근성을 생각해야 한다. 분당까지 자가로 이동하고 신축에 살고 싶어하는 사람들이 동천의 신축을 좋아한다. 신축의 가격도 정리해야 한다.
 

진산마을: 용인플랫폼시티
수지파크푸르지오 vs 동천센트럴자이 ==> *생활권 단지 정리할 때는 뭐땜에 가격이 비싸지? 그 단지와 다른 생활권 어디와 가격이 비슷하지? 이어서 기억하기. 단지가격!

신봉 생활권은 편의시설이 엄청 많지 않다. 

신봉 & 성복은 중대형 중심.

상현은 모습이 다양해서 마을별로 기억해라.

분당접근성: 구미동 무지개마을
벽산타운

수지구청역 근처: 수지1지구 90년대 연식, 수지2지구 2000년대 초반 연식
포은대로
수지는 도로교통이 복잡하다. 수지자체를 빠져나오는 시간이 많이 걸린다. 교통체증이 심하다.
그래서 죽전을 선택한다.
분당 경계에 있는 죽전동에 있는 벽산타운은 워낙 분당 접근성이 좋아서 아무것도 없는데도 높은 가격을 형성한다.

수지: 언덕, 생활권이 단절된거 같음, 주차가 복잡해, 굴뚝이 잘보여?

중랑구 vs 수지

마을별로 선호요소를 정리하자.

투자를 생각할 때는 하나만 놓고 판단하지 말고 생각하는 단지보다 더 좋은 생활권에는 다른 단지는 없는지 살핀다.

우선순위를 정하러 임장을 간다.

리모델링은 동호수를 같이 간다.

*안양 평촌에 관심을 가지게 되었냐? 입주때문이죠 입주!
2023년 호계동 평촌센텀퍼스트 2,886세대
2024년 호계동 평촌트리지아 2,417세대
2024년 비산동 평촌엘프라우드 2,739세대
의왕 입주물량 2024년 평촌동 힐스테이트인덕원역베르텍스 472세대
             2025년 인덕원자이SK뷰아파트 2,633세대
             2026년 인덕원퍼스비엘 2,180세대
*안양입주는 거의가 정리가 되었다.
가격이 어떻게 변했지? 전세가 어떻게 변하고 있지? 전세물량이 많이 줄어든거 맞아? 
투자시기는 3개월밖에 없었다. 매매가 회복하기 직전, 전세가 올라갔던 그 시기

입주장이 기회다!!
상승장에는 공급이 있어도 일단 전세가 잘 빠진다. 하락장에는 공급과 상관없이 전세가 어려워지는 시장이 오기도 한다.
2년차 단지: 팔려고 하는 물건들이 나온다. 연속으로 있으니까 맞물렸을 때 2년차밖에 안되지만 덜신축이라고 가격이 싸게 형성된다.

*서울 수도권 입주장이 주는 기회를 준비.