안녕하세요. 여븨입니다.

개인적으로는 양파링님 강의를 굉장히 오랜만에 듣는거라서

강의를 듣기 전부터 너무 기대가 됐습니다.

이전에 들었던 강의에서도 완전 깔끔 정리를 해주셔서

초보 투자자가 부동산 투자를 이해하는 데 엄청 도움이 많이 됐는데

이번에도 역시나!! 비교평가의 프로세스를 

완전 쉽고 간단하게 알려주셔서 빨리 내 앞마당에 적용해보고 싶더라고요.

#비교평가 프로세스, 가치 가격 리스크

임장하고 임보 쓰는 과정도 어렵지만

결국 비교평가를 통해서 투자할 물건을 골라내는 것

이것이 바로 투자자로서 해야할 일입니다.

하지만 많은 변수들이 뒤섞여 있어서 

가치를 제대로 순서대로 매긴건지, 아니면 

나에게 맞는 물건이 무엇인지 알기 어려운 때가 많습니다.

양파링님 강의는 이 부분을 시원하게 긁어주셨습니다.

① 가치 파악

② 가격 파악

③ 리스크 파악

알려주신 이 순서대로 하나하나 적용해 나가다보면

자연스레 비교평가를 좀더 익숙하게 할 수 있을 것 같습니다.

특히 가치 파악부분에서 가장 중요한 건 위치!!!

강남에서 콤파스를 찍어서 얼마나 떨어져있는지가 중요하다고 하셨습니다.

강남까지 가는 교통 때문에(신분당선 등) 

강남에서 실제 물리적으로 더 떨어진 지역과

강남에서 물리적 거리는 더 가깝지만 환승이 여러번 필요한 지역 간 헷갈렸는데요

가장 먼저 판단해 볼 것은 강남에서 얼마나 떨어져 있는가!

이후에 강남 접근성을 따져봐야 한다는 걸 알게 됐습니다.

그리고 가격 부분에서는

더 저평가된 단지를 고르는 것이 아니라

저평가된 단지들 중에서 가장 가치가 좋은 단지를 

선택하는 것이라고 알려주셨습니다

저평가와 싼 가격이 헷갈리기도 하고

더 저평가된 단지는 왠지 더 싸게 사고 

안전마진이 많이 남아있을 거 같은 느낌이 들었기 때문인데요.

그리고 가격과 가치 뿐만 아니라 

투자에서 반드시 고려해야할 것이 바로 리스크

전세 세팅이 용이한지를 반드시 살펴봐야하고

투자 결론이, 꼭 투자를 해야겠다가 아니라

투자 보류로 나올 수도 있고, 

이 자체로도 의미있는 결과값이라는 걸 알게 됐습니다.

(투자 못하는 단지 비교평가가 무슨 의미일까.. 싶었었거든요!)

#어떤 거 선택하는 게 나을까?

서울구축vs경기신축, 경기신축vs경기신축, 

경기구축vs경기구축, 경기외곽vs광역시

투자금이 많은 경우 서울 안에서 고르면 되겠지만

투자금이 적은 경우 같은 비교선상에 오르게 되는게

서울 구축과 경기 신축인 것 같습니다.

라이브 특강에서도 많이 나왔던 질문이고

1강과 2강에서도 각 강사님들도 계속 비교해주고 계셨습니다.

땅 가치와 장기보유 관점에서는 서울구축이 낫고

전세가 상승으로 인한 현금흐름은 경기신축이 낫다는 것!

그 외에도 궁금했던 것들이 바로 

투자금이 더 없는 투자자의 경우 

서울 보다는 경기를 봐야할 것 같은데

그럼 경기도 안에서 어떤 걸 우선적으로 비교하고 봐야할지 궁금했는데

강의에서 이 부분에 대해 명확히 알려주셔서

기준을 잡아나갈 수 있었습니다.

특히 수도권 투자를 하기엔 종잣돈이 많지 않은 저로서는

경기 외곽과 광역시 중 어디를 봐야하는지 가장 궁금했는데요.

지방은 사이클이 짧아 비교적 단기간에 수익을 내고 서울 투자 준비를 할 수 있지만

단점은 시간과 비용과 에너지가 많이 든다는 것이지요.(교통비와 거리 등 ㅠㅠ)

경기외곽은 수도권 상승 흐름이 외곽까지 퍼지기엔 시간이 오래 걸려 

지방에 비해 수익 실현의 시점이 늦을 수 있다는 단점이 있지만

장점은 수도권 외곽도 수도권 상승장에서 상승 임팩트가 크다는 것입니다.

이번 강의를 듣고 제 투자 방향을 좀더 잡아나갈 수 있었습니다.

당장 시간과 비용과 에너지가 많이 들더라도

지방 투자를 통해서 수익 실현을 한 뒤

서울 투자로 갈아타야겠다고 생각했습니다!

강의에서 말씀해주셨 듯이 서울 외곽이나 경기 외곽은

여기까지 상승흐름의 온기가 퍼지기엔 시간이 오래걸릴 것 같습니다.

지방 투자를 하고 와도 아직 기회가 남아 있을 수 있을 것 같고,

만약 지방 투자를 하다가 수도권 상승장을 놓쳤다면,

지방 투자를 하며 종잣돈을 더 불리며 다음 상승장을 기다리면 될 것입니다.

#지역의 핵심가치 파악하기

해당 지역을 임장할 때 

단지 입지가치 기준(직교학환공)에 따라 구분하는 게 중요한 게 아니라

해당 지역에서 가장 중요한 핵심 입지가치를 파악하는 게

가장 중요하다고 강조하셨습니다.

역세권이 중요한 지역은

역세권가 가까우면 가격이 높고 멀면 가격이 낮고

학군이 중요한 지역은

주요학교 배정/학원가와 가까우면 가격이 높고, 멀면 가격이 낮습니다.

내가 지금 임장하고 있는 지역이

무엇이 가장 중요한 선호 요소인지 파악하고

거기에 콤파스를 찍어서 가격이 어떻게 형성되는지 

파악하는 게 중요하다는 것입니다!

이는 지역별로 다르고, 생활권별로 다르니

“퉁 쳐서 생각하지 말고, 쪼개서 생각해야겠습니다”

이번 강의에서는 배운 게 너무 많아서

당장 제 임보에 적용해보고 싶은 게 많더라고요.

3주차 과제로 단지분석을 하고 있는만큼

당장 실행해볼 벤치마킹 포인트는

제가 임장하고 있는 지역의 생활권별 핵심가치를 파악하고

이에 따른 가격이 어떻게 형성되었는지 이해하려고 합니다.

이후 단지분석과 매물임장 이후에는

양파링님이 알려주신 비교평가를 통해서

생활권별 단지들을 비교평가해서 

이번달 임보결론을 잘 내보도록 하겠습니다!!

좋은 강의 해주신 양파링 멘토님께 감사드립니다.

남은 서투기 일정도 화이팅!!♥