조건부 대출이 6대은행 모두 막혔다고하는데. ㅜㅜ 전세를 못맞췄어요

BEST | 경제적 자유님 안녕하세요

매매진행 중인 물건이 있는데, 대출 규제로 인해 변동성이 생겨 마음이 어려우시겠습니다.

똑같지는 않지만 저도 거래가 진행중이고 전세 계약 후 전세 잔금을 앞둔 상태인데요. 임차인도 아직 승인 전인 상태가 공감이 되는 것 같습니다.

작년 여름에도 비슷한 규제 이슈가 있었기에 그때 익히고 배워둔 내용들을 말씀드려보려고 합니다. 사실 제 체감상 작년에 시행되었던 규제가 완전히 풀렸다고 체감하지는 못하고 있기는 하였습니다. 풀려가고 있구나. 정도였는데 다시 규제를 한다로 저는 체감중이에요.


1) 매일 가능한 은행을 찾고 업데이트 하는 것

6대 시중은행이 규제에 합류하는 추세이고, 작년엔 조건부 전세대출 규제에 미온적이었던 하나은행도 합세한다는 소식을 보면서 마음이 많이 어려우셨을 것 같습니다. 저도 그랬네요.

우선, 우리은행의 경우, 그리고 제일 은행의 경우, 오늘자 기준으로는 비규제 지역의 경우 매매 자금 대출 및 방공제에 대한 제한이 없었습니다. 또 우리, 국민, 신한의 경우 근저당 말소 및 감액 조건부 전세대출의 제한이 없었습니다.

'그건 이번주고 다음주면 바뀌게 되는 것 아닌가' 싶어 하실 수도 있겠지만 이 말씀을 드리는 이유는 아직 막혀있지 않은 은행들이 분명있고(5-6대 시중 은행외에도) 보험, 생명사에서도 주담대를 취급하고 DSR도 한도도 더 넓게 취급하기에 꼭 살펴보셨으면 하는 마음 때문입니다.

대출 관련 규제도 대면/비대면 상품에 따라 우리가 매수 전 단지와 매물을 트래킹하듯 이 역시 트래킹 해 볼 것 같습니다.

부사님을 통해서 소개받으시는 대출 상담사의 이야기만 들으시기보다는 가급적이면 발품도 파셔서 직접 비대면 창구들도 꼭 방문하셔서 트래킹 해 볼 것 같습니다.
같은 은행의 담보 대출이어도 대면 상품과 비대면 상품의 일, 월 대출 한도도 다를 수 있으니 함께 살펴보시고 가급적이면 매일 트래킹하시면 좋겠습니다. 각종 카페나 톡방에서도 또 동료들의 단톡방에서도 규제 업데이트가 러프하게나마 업데이트되어 돌아다니기도 하나 그보다는 좀 더 한발 들어가셔 살펴보셨으면 좋겠습니다. 서울은 워낙 절대가가 크니까요.


2)대출 규제 조건에 해당되지 않는 상황을 만들어 보는 것

말씀해주신 내용으로 보면 목절물에 매도자의 주담대 근저당이 설정되어 있는 것 같습니다.
감액 또는 말소에 필요한 정확한 금액인 얼마인지 확인 하셔서 그 부분을 해소(말소)해 주실 수 있는 방법을 찾아 볼 것 같습니다. 이미 중도금을 지급하셨다고 하셨는데 그것이 매매대금의 50%를 넘지 않는 한도라면 조금 더 내어드리면서 말소를 해보기 위해 노력 해볼 것 같고, 그 이상이 필요한 상황이라면 잔금 전이긴 하지만 중도금이 들어간 상황이므로 등기를 먼저 넘겨주실 수 는 없는지도 고려해 볼 것 같습니다.


3) 매도인도 지금의 상황을 충분히 인지 할 수 있도록 사장님을 통해 이야기를 좀 더 드려보는 것

매도인께서 시장 상황을 타이트하게 알고 계시다면 좋겠지만 그렇지 못하다면 사장님을 통해서 이사를 가는것도, 매도 자체도 자칫하면 앞뒤가 맞지 않아 어려워 질 수 있다는 점을 기분나쁘지 않게 자세히 설명 드려봐주시도록 해볼 것 같습니다. 그래야 잔금전이지만 계약금을 포함한 중도금이 매매금액의 50%를 넘는 금액으로 오고가기 위해 등기를 미리 이전하는 방법 등에 대한 협조와 이해가 원만 할 것 같습니다.

4) 잔금이 길게 남은 것이 어쩌면 다행이라고도 생각해 보는 것

당장 잔금이 길게 남아있지 않고 대출 심사 및 승인이 되지 않은 상태에서 주담대든 후순위 담보 대출을 일으키셔야 하는 상태라면 더 힘들고 급박한 상황이실 수 도 있지 않을까요. 그렇게 생각해보시고, 이번주말부터 최우선으로 이 상황을 원씽으로 삼고 해 나가셨으면 좋겠습니다.

거듭 말씀드리지만 상담사 분들의 답변에만 의존하지 마시고, 참고하시되 직접 은행 임장도 가보셨으면 좋겠습니다. 그리고 대출 가능여부가 지점별로 상이 한 경우도 적지 않습니다.
그리고 의외로 대출 없이 올 현찰로 임차를 구하는 임차인들도 없지 않으셔요..비율로는 낮겠지만요.
틈을 찾는다는 마음으로 꼭! 해내 실거라고 생각합니다ㅎㅎ!!

이 외에 조건부 전세대출 규제에 대해 어떻게 대응해 볼 수 있는지 잘 정리되어있는 용미님의 글을 공유드리니다. 아마 읽어보셨을 수도 있겠습니다.
지금 내가 모르는 것인지 방법은 있고 되는 곳은 분명히 있다는 것 염두하시면서, 이자 및 중도상환 수수료 등의 부수적인 요소도 분명 따져봐야겠지만 일단 급한 불을 끄는 것에 주안점을 두시고 해결 해 나가보셨으면 좋겠습니다.

힘내세요! 잘 해내실겁니다!

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안녕하세요. 경제적자유a님 갑작스러운 대출 규제 떄문에 많이 혼란스러우실 것 같습니다. 제가 생각했을 때, 현재 가능한 방법은 매도자분께 양해를 구하여 매도자분꼐서 주전세를 사시는 방법일 것 같습니다. 집주인분께서 주담대를 갚으신 후, 경제적 자유님께서 후순위 대출을 받으시면서 빠른 시간내에 새로운 세입자를 찾는 방법을 고민해보시면 어떨까 싶습니다. 부동산 사장님을 통하여 잘 말씀드려보면 좋을 것 같습니다. 아무쪼록 일이 잘 해결 되시길 빕니다.