[열반스쿨 기초반 85기 122조 j키미] 3주차 강의 후기 - 언제든 투자 준비가 될 수 있도록 비교할 수 있는 앞마당 만들기

2주차 강의 후 “아파트 수익률 보고서”를 작성하며 궁금해서 조톡방에 조장님과 다른 동료들에게 궁금증을 털어놓았었다. 아니나 다를까, 그 궁금증을 바로 풀어줄 수 있는 강의가 바로 3주차 강의였고. 과제를  하며 고민을 하고, 그럼 이렇게 평가해야하나? 생각보다 투자결론이 어렵네? 비교할 곳이 있어야 평가가 가능하겠다는 생각을 했었다.

이번 3주차 강의는 그 무엇보다 특히 실제 단지들 사례를 들어 항상 2개씩, 혹은 3개씩 비교를 해주시며 모든 기준에 대해 설명해주셔서 훨씬 더 이해가 쏙쏙 된 것 같습니다. 

1) 잊기 전에 기록하기

• 또 다시 강조: 잃지 않는 투자 기준: 저.환.수.원.리

• 가치 있는 아파트를 저렴한 가격에 사기 위하여 우리는 이 원칙대로 비교를 학는 것이고, 

또한 ‘매수’에 대한 판단을 내릴때: 두가지 방법이 있다. 

1. 좋은 아파트를 ‘싼 가격’에 매수한다면 = 수익을 높일 수 있는 전략이 될테고,
2. 좋은 아파트를 ‘작은 투자금’으로 매수한다면 = 수익률을 높일 수 있는 전략이 된다.

이 전략은 나의 투자금, 즉 투자 시점에 가능한 종잣돈과도 연결이 될 수 있을 것이다. 

예시)

- 입지가 좋은 구축: 매매>전세. 전세 오르는 폭은 낮음. → 매매가가 더 상승할 기회. ‘수익’ 위주

- 입지가 안좋은 신축: 전세 오르는 속도는 빠름. → 빠른 투자금 회수와 2차 투자에 영향을 줄 수 있음.!

• 기본적으로 10년동안 투자금에 대하여 200% 회수 할 수 있는 방향으로 설정하고 생각할 것. 

• 서울과 수도권은 무조건 ‘교통’이 1순위. 지방은 교통보다는 학군과 환경. (직주근접이 많기 때문에)

• 새롭게 비교평가들 예시를 보게 되며 얻은 큰 깨달음: ‘구축을 무시하지 말자.’ ㅎㅎㅎ

아파트의 가격은: 건물 가격과 + 토지의 가격의 합산인데, 시간이 10년만 지나도 건물 가격은 감가가 되다보니 끝으로 10년 이상된 물건일수록 더더욱 저환수원리의 가치평가와 판단을 잘했다면 절대적으로 위치와 환경 등 입지적인 가치가 우선적으로 매매가에 반영된다.  

• 전세가율을 잘 살펴보자. 전세가율이 정상범위에 있다면 (특히 시장이 좋지 않을때) = 입지 독정성이 비교적 있는 곳이다. = 원금보존과 리스크 관리에 영향을 준다.!
   
• 내가 알고 있는 앞마당이 있어야. 언제든 투자할 수 있는 준비가 될 수 있도록 지역과 가격을 인지하고 있는 상태. 

2) 나에게 적용할 점 찾기

• 일단, 임장을 가자.
• 올해 앞마당 3곳 만들기.
• 항상 구간 구간 이어지지 않고 목표에 못미치더라도 마침표는 찍고 내 것으로 만들기.