송도 1, 3공구 분위기 임장 후기

 1.  동선(송도 1공구 → 3공구)

  2.  사전입지분석(수익률보고서)

• 1공구 중 가장 매매가가 높은 “송도더샵하버뷰13단지” 기준 작성

• (분석결과)

  •  직장, 학군, 환경, 공급 모두 나쁘지않지만 가장 중요하다고 판단되는 교통이 너무 안좋음.
  • 또한, 수익률을 고려해봤을 때 매매가 대비 전세가가 낮아 투자금이 4.5억원이 필요한 상황임.
  • 전세가율이 48%밖에 되지않는 점, 목표수익률 100% 달성하기에는 전고점과 차이가 많이 벌어져있다는점을 감안해서 투자관점에서는 좋지 않음

 3. 분위기임장 결과

• 송도 1공구의 경우에 학원가, 병원, 식당이 많고 유흥시설 등 기피시설이 없어 상권이 쾌적하게 잘 형성되어있고, 계획도시인만큼 깔끔하고 세련된 도시의 느낌이 좋아 생활하기에는 좋아보임

• 그런데 더샵 브랜드가 너무 많아 단지마다 특성이 별로 드러나지 않았고 1공구의 경우에는 고도제한이 있는지 층수가 높지 않아 세대수가 적은 점이 조금 아쉽다고 생각됨

• 학군이 좋고 학교도 자사고와 국제학교가 있어 학부모에게 인기가 많을 것으로 보여지나, 교통이 좋지 않은 점이 너무나도 아쉬움

   

• 송도 3공구의 경우 코스트코도 있고 지하철역이 인근에 있다보니 가격이 조금 더 높은 것으로 보여지나, 상가 부지가 아직 개발되지 않은 유휴부지가 많아서 학원가가 1공구에 한참 못미침(20여개)

• (최종판단) 실거주자 입장에서는 주변에 직장이 있는 경우 학군, 대형마트, 송현아, 센트럴파크, 상권 등 실거주자 입장에서는 살고싶은 곳이라고 생각되나, 투자자의 관점에서는 사전에 작성한 수익률 보고서를 넘어서는 매력을 느끼지는 못하였음. 전세가율이 너무 낮아 투자금이 너무 많이 들고, 이 투자금이라면 서울에 더 좋은 입지의 매물은 너무나 많다고 생각됨.