[열기 85기 104조 유용한학교] 관악구 봉천동 분임 후기
- 투자공부인증
- 25.03.23
- 분위기 임장 일시 : 25.03.23 (일)
- 분위기 임장 루트 : 서울대입구역~관악드림타운~힐스테이트센트씨엘~봉천두산~봉천역~e편한세상서울대입구
- 인증샷 :
- 분임 후기 요약 :
- 1인 가구가 많이 산다고 선입견을 갖고 있었던 관악구 봉천동. 블럭에 따라 연령대가 달라짐.
- 생각보다 언덕이긴 했지만 관악드림타운까지 올라갔을 때 아파트 단지가 꽤 몰려있어 주거단지라는 느낌이 들었음(+학원 상가, 아이들, 구암초)
- 전체적으로 상권은 오래된 건물/상가가 많아서 노후화된 느낌이 있었고, 곳곳에 시장이 있어서 더 그런 분위기로 느껴짐. 제대로 된 큰 마트/백화점이 없어서 이 부분은 아쉬웠음 → 그럼에도 스타벅스가 들어오는 등 수요가 있는 위치에 상가가 들어오고 있는 것으로 보아 몇년 뒤가 어떻게 달라질지 궁금해짐
- 마지막 분임을 마무리하며, 힐스테이트센트씨엘과 e편한세상서울대입구 중 어느 것이 더 대장단지가될까에 대한 의견을 나눴는데, 평지와 학군 중 단지가치를 어떤 것을 더 보느냐에 따라 선호도가 갈리는 것을 볼 수 있었음
(1) 관악구를 주거지로 선택할 때 사람들은 무엇을 중요시할까?
- 2호선/신림선 → 강남/여의도 업무지구와의 교통 편의성이 좋은 편
- 특별히 학군으로 유명한 곳은 아님(대치, 목동, 중계, 분당, 평촌) → 그나마 구암초 근처 학원단지 조금 있음
- 환경은 백화점/마트 부족
=> 관악구를 특별히 주거지로 선택한다면, ‘교통’이 가장 큰 이유!
(2) 신축 비교 : 힐스테이트관악센트씨엘 vs e편한세상서울대입구
힐스테이트관악센트씨엘 | e편한세상서울대입구 *대장단지 |
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(3) 구축 비교 : 관악드림타운 vs 봉천두산
관악드림타운 | 봉천두산 |
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(4) 내가 살고 싶은 곳은? 내가 투자하고 싶은 곳은?
- e편한세상서울대입구 > 힐스테이트관악센트씨엘
- 세대 규모도 큰 편이고, 평지로 접근할 수 있다는 점/역세권을 가장 큰 장점으로 봤음
- 아이 교육을 고려했을 때 학원 상가가 부족한 부분이 아쉬우나, 대형 단지이기 때문에 충분히 버스 통학 인프라 갖추고 있었음(센트씨엘은 근처 상가 정비가 조금되면 가치를 재평가 해볼 것 같음)
(5) 입지 평가 요소(직장, 교통, 학군, 환경, 공급) 및 ‘저환수원리’에 대해 2~3주차 강의 복습해보기
- 관악구 입지평가 => 교통 메리트 가지는 4급지
- 직장 : B등급 / 교통 : S등급 / 학군 : C등급 / 환경 : A등급 / 공급 : S등급
- 저환수원리
- 저평가 : 가치 대비 가격이 저렴한가? 동일 가격 대비 좋은 가치를 갖고 있는가?
- 환금성 : 단지/매물 수요가 있어 되팔 수 있는가?(ex. 저층/탑층 피하기. 300세대 이상 보기)
- 수익률 : 전고점/전저점 비교하여 얼마나 수익률을 낼 수 있는가? 목표 수익률을 내려면 얼마나 걸리겠는가?
- 원금보존 : 잃지 않는 투자인가? 적정 전세가율 이상 및 수요가 많고 입지 독점성 있는가?
- 리스크대비 : 3년 공급 확인하여, 매수 시점/매도 시점 리스크 있는가? 리스크 있을 때 대비가 가능한가?(ex. 전세 빼기, 역전세 대비)
(6) 다음달 나는 어떤 강의를 들어야할까?
- 실준(재수강) or 지투기(아너스를 위해 새강의 도전)
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