e편한세상서울대입구 아파트 수익률 분석 보고서 [열기85기 104조 유용한학교]

✅ 아파트명 : e편한세상서울대입구 아파트

✅ 위치(지도)

=> 봉천역 도보 15분

✅ 입지평가

1. 직장

=> 관악구 종사자 수 128,417명(B등급)

2. 교통

=> 강남 30분 컷 가능, 나머지 직장은 45분~1시간 정도 소요

강남 32분	여의도 43분	시청 50분

3.학군

=> 학업 성취도 상위권 : 구암중 82.6%, 서울문영여자중 82.4%(도보 13분 거리 위치) 

4. 환경

=> 대형마트 1곳, 백화점 1곳, 대학병원 없음(동작구 2곳)

ㄴ 마트/백화점 : 롯데백화점 관악점(봉천동), 홈플러스(남현동)

ㄴ 병원

• 관악구 내 : 양지병원(신림)
• 관악구 근처 : 보라매병원(동작구), 한림대학교강남성심병원(영등포구), 대림성모병원(영등포구)

5. 공급

=> 3년간 적정수요 100% 미만으로 공급 부족

ㄴ (참고) 서운대벤처타운역푸르지오 571세대 - 2025년 5월 입주 예정 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 저점 매수 / 현재시점 매도 시 → 27,000 수익 가능 (수익률 61%)
• 고점 매수 / 현재시점 매도 시 → -24,000 손해 실현(수익률 -45%, 역전세)

✅현장사진

(임장 후 현장사진으로 변경 예정)

✅ 투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가치 대비 가격이 싼가? 동일 가격 대비 가장 좋은 가치를 갖는가?

• 가치 : 서울 4급지인 관악구 랜드마크 단지&강남 접근성 30분&19년도 연식
• 가격 : 현재 네이버부동산 기준 호가 12억 → 전고가 -17.3% / 투자금 5억 (다른 단지와 비교평가 필요)

2) 환금성 : 

• 저층/탑층 X, 300세대 대단지로 환금성 충족

3) 수익률 : 

• 전고점까지 상승할 경우(14억 8천), 시세차익 2억 8천 + 전세 상승분 기대 가능 => 56%+a
• 앞으로 3년간 관악구 공급 부족으로 매매가/전세가 상승 기대 가능

4) 원금보존 : 

• 전세가율 58% 예상 (단지 평균 전세가 59~63% 대비 낮은 편) 

  

5) 리스크 대비: 

• 공급 리스크 : 25년 올해까지 공급/분양있어 아직 매물이 많은 상황. 현시점 투자 후 2년 뒤/4년 뒤를 생각해봤을 때 공급 계획 없어 공급 리스크는 적을 것으로 예상 → 역전세 리스크 적음

나의 투자 결론 :

• 단지 가치로만 판단했을 때, 

  • 관악구 랜드마크라는 점/우수한 강남권 교통 등 비교적 가치를 가지는 단지
  • 다만, 학군지에 대한 가치는 다소 떨어진다고 생각(초품아도 아님)
  • 전고가 대비 -15% 이상이라 투자를 충분히 고려해볼 수 있는 범위이나, 실 투자금이 5억 들어야 하는 상황으로 다른 단지와의 비교 평가가 필요해 보임(동일 금액으로 더 나은 단지/매물은 없는지 비교)

   

  => 환금성/원금보존 되는 매물이지만, 매물에 대한 저평가 판단 확신이 들지 않으므로 투자 보류

   

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 강의를 통해 저환수원리 설명을 들었을 때와 직접 단지/매물을 평가하는 것은 차원이 달랐다.
• 아직 앞마당이 부족하다보니, 가치 판단 시 확신이 부족한 부분도 아쉬웠다.
• 플랫폼마다 제공하는 기준이 다르다보니 조금씩 달라, 어떤 곳을 기준으로 보는게 좋을지 여러 번 들락날락 하는게 불편했다. 조금 더 경험과 보는 눈, 다른 분들의 임보와 수익률 보고서를 비교해보면서 벤치마킹할 부분을 정리하는게 좋겠다.