[열기 85기 109조] 3주차 과제 : 분위기 임장

서초구민과 강남구민으로 이루어진 우리조는 강남구로 분위기 임장을 다녀왔다:)

임장이 처음인 나로서는 투자자의 시점에서 다 비슷하지 않을까 싶었지만

그건 내가 서초구에 거주하고 강남구에서 일을 하기 때문에 익숙해서 그런거고…ㅎ

직장/교통/학군/환경 모든 면에서 S급인 강남을 임장하고 

지방을 다녀보면 확연히 차이를 느낄 수 있다고…(feat.이지조장님♡)

루트를 열심히 짜주신 조장님 덕에 강남구(대치/개포)의 전반적인 분위기를 알 수 있었던 시간이었다.

비록… 2호선 탈선 이슈와 3시간이면 충분하거라 생각해서 일정을 짜버린 나의 오산으로 대치동 학원가 위주로 부분 참여했다는게 너무나도 아쉬웠던 ㅠㅠ

평소 길을 걸을 땐 큰 대로변을 중심으로 목적지만 바라보고 주변은 자세히는 보지 않았기에 

강남하면 다 으리으리한 건물이 줄지어 있을거라 생각했다. 

하지만 대로를 중심으로 직장이 몰려있는 테헤란로 쪽만 그러고 자세히 살펴보면 아래의 사진과 같이 군데군데

오래된 건물이 숨바꼭질하듯 숨어있는 것을 볼 수 있었다.

또한 대치동 학원가라 하면 대치역 근처가 메인인 줄 알았으나,

현재는 유명강사들이 한티역 주변으로 새로 학원을 차려서 이동했다는 동네주민인 조원분들을 통해 이 사실을 처음 알게되었다. (조원분들 중에 찐 동네 주민이 있다는 건 그 지역의 역사와 썰?을 알게되는 아주 재밌는 시간이다^^)

호갱노노를 통해서도 볼 수 있는 메인 학원가… 당당하게 서울 1위를 차지하고 있는..

대치역 부근은 66개 밖에 안된다는 것도 놀라움..!

돌아다니는 사람들도 보면 일요일 오전임에도 불구하고, 백팩을 메고 있는 학생들이 많았고, 

학원 상가 주변에 간편하게 먹을 수 있는 음식점들이 많이 있는 것을 확인할 수 있었다. 

(대한민국 1등 학군지 느낌을 온전히 느껴보려면 피크 시간인 밤 8시~10시 사이에 임장을 와보는 것도 하나의 방법!) 

사진으로 찍지는 못했지만, 단지 내 작은 빌라 내에도 온갖 학원들(교습소, 화학학원 등)로 가득찬 모습을 보며

투자자의 눈으로 바라보니 새로운 시선을 발견한 것 같아 신기하고도, 한편으로는 씁쓸한 생각도 들었다.

입지평가 기준 중 하나인 환경에서 확인할 사항으로 백화점 구경도 빼먹지 않았다:)

백화점 1층에 있는 브랜드를 확인했을 때, 롯데 잠실점이나 현대 무역센터점에 비하면 다소.. 규모가 작아 보였지만^^

학원가만 둘러보다 살짝 무료해질 쯤 근처 아파트 단지내에 들어가서 구경도 했다.

복도식과 계단식이 함께 있었던 대치 현대 아파트. 지하 주차장이 있긴 했지만 지상에 주차되어 있는 차들도 구경하며

거주하는 사람들의 수준을 확인할 수 있었고, 99년식 구축이었지만, 근처에 휘문고가 위치해 있어 매매가 25억…ㅎ

그 옆에 (사진은 없지만) 대치푸르지오써밋 23년식 신축 아파트가 있었는데 

신축이라 그런지 매매가 33억임을 확인 할 수 있었다. 

25년 8월에 새로 입주 예정인 아파트가 한창 공사중에 있었는데

새로 지어지는 아파트의 가치를 판단하기 위해서는 주변 아파트의 시세를 참고하면 된다는 꿀팁도 알게되고!

273세대로 약간은 세대수가 적은 대치르엘 아파트도 구경했는데, 

월부에서는 환금성 문제로 300세대 이상 아파트만 취급하지만, 강남은 워낙 수요가 많아서 100세대 이상만 되어도

가능하다는 새로운 사실도 알게되었다.

대치동의 대장아파트(?)인 은마아파트도 구경했는데…

다 쓰러져가는 연식에 놀라고 세대수에 한번 더 놀랄 수 밖에 없었다!

앞서 본 대치현대 아파트와 대치푸르지오써밋 아파트에 비하면 정말.. 별루였는데

가격대는… 그 중간인 30억…^^ (저정도의 가치가 있는건가 의문…)

재건축을 한다면 더 오르겠지만, 삼중주차되어 있는 차들을 보니… 어려워보인다.

양재천을 기점으로 대치동에서 개포동 넘어가면서 

신축아파트들이 들어서 있었고 그 옆으로 곧 재건축할 단지들도 섞여 있었는데,

확실히 새로운 아파트 단지들이 들어서니 대치동보다 거주하기 좋은 가성비 지역처럼 느껴졌다.

다만 상가들을 보면 학원들은 대치동이 꽉 잡고 있기 때문에 개포동 학생들은 대치동으로 학원을 다닌다고…

강남/서초에 거주하고 있었지만, 일원동과 수서동 외엔 무지했었는데 

개포동과 대치동을 부분이나마 알 수 있는 시간이라 유익했다. 

임장이라는 것이 그냥 선호하는 아파트만 보면 되는 건 줄 알았으나 

초반에는 생각보다 시간과 체력적으로 소모가 많이 될 것 같고(체력…중요★) 

앞마당 하나(ex. 강남구 전체)의 아파트 전체를 내것으로 만들고

하나씩 늘리다보면 확실히 비교하는 재미가 있을 것 같다:)

실전준비반에 가면 임장보고서를 작성하기 위해 매주 임장을 다니느라 걷기만 한다는데

7월에 들을까 했던 나의 마음이… 그 더위에…가능할까… 살짝쿵 마음에 어려워진다..ㅎㅎㅎㅎㅎ