나와 가장 가까이에 있는 실력 있는 월부 선배님인 파도타기 튜터님과 초밀착으로
임장과 임보 그리고 멘탈까지, 월부생활을 해나가는데 필요한 A부터 Z까지의 생생한 가르침을 얻을 수 있었던
너무너무 감격스러운 하루였습니다.
13시간 동안이나 거의 한시도 쉼이 없이 가르침을 퍼주셨던 튜터님….
지식과 지혜가 쓰나미처럼 덮쳐오는 하루였습니다.
그릇이 작아 다 담아내지 못하고 넘쳐흐르는 가르침을 조금이라도 흘리지 않고자
임장 - 임보 - 멘탈 순으로 배운 것들을 본깨적 해보겠습니다.
임장
비교임장을 통해 많이 배울 수 있었습니다. 파도 튜터님께서는 언제나 “연결”을 강조하시는데요. 분위기-단지임장으로 이어지는 모든 과정에서도 투자로 연결하는 시각을 배울 수 있었습니다.
1) 분위기 임장
먼저, 루트를 보는 대신 아실과 네이버지도를 통해 단지 정보를 보기 위해 분임 시 루트를 외우고 다닌다고 하셨는데요. 저도 최대한 외워봐야겠다고 생각했습니다.
분임을 하면서 이 동네는 기존 앞마당에서 어느 동네와 비슷한지 항상 생각하며 다녔으면 좋겠다 하셨습니다. 그리고 그 분위기에 더해 비슷한 느낌을 주는 아파트가 있다면 가격을 그 자리에서 붙여보면서 생각을 이어나가 보라고도 하셨습니다. 분위기 임장 할 때 단순히 지금 눈앞의 현상만 보는 게 아니라 기존 앞마당을 계속해서 머릿속에 끌어와야겠다고 생각했습니다.
그리고 공사하는 곳이 무엇인지 지도에 나오지 않으면 직접 공사 안내판을 보고 확인해볼 수도 있으며, 그 것이 완공 되었을 때 그 주변에 어떤 영향을 줄지도 잘 상상해보라고 말씀해주셨습니다. 임장지에 단지 하나가 건설 중이었는데, 세대수가 별로 되지 않고 브랜드도 좋은 곳이 아니라 큰 변화를 주진 못할 것 같다고 하신 부분이, 이전에 제가 생각했던 것과 달라 인상 깊었습니다. 이전에 제가 혼자 임장할 때는 세대수를 제대로 확인하지 않고 막연히 대단지라고 생각해서 상당히 큰 영향을 주겠구나~ 했었기 때문인데요. 앞으로는 공사판을 보면 어떤 시설인지 규모는 어느 정도 인지, 혹시 아파트라면 브랜드와 세대수까지 체크해 봐야겠다고 생각했습니다.
그리고 또 철길이나 대로 위로 육교가 있으면 꼭 올라서 지나가보라 하셨는데요. 좀 더 높은 곳에서 조망해보며 전체적인 분위기나 단절성을 좀더 넓게 보고, 저 단지에서 보면 이런 뷰가 보이겠구나 상상도 해볼 수 있다고 하셨습니다. 이 부분도 상당히 꿀팁이라 적용해봐야겠다고 생각했습니다.
2) 단지 분석
단지 분석을 하면서는 이 단지의 분위기와 규모는 또 내가 아는 어떤 단지랑 비슷한지 떠올려보고 비교해보라고도 하셨습니다. 그리고 단지 주변을 지도와 실제 눈으로 파악하면서 사람들은 어느 동을 선호할지도 생각해보고, 궁금한 것이 생기면 바로바로 전화해서 확인해보라고도 하셨습니다. 그렇게하면 단지임장을 단지분석으로, 또 투자로도 연결할 수 있다고 하셨습니다. 그리고 평일 오전, 눈비 오는날 등 사람이 적을 시간에 단지 임장을 할 때는 놀이터에 아이들을 상상해 볼 필요도 있다고 하셨는데요. 제가 그동안 시간에 따른 단지 인상에 엄청난 영향을 받고 있다는 것을 다시 한번 상기하고, 그나마 조금이라도 편견을 보정할 수 있는 방법을 찾은 것 같아 유레카를 외쳤습니다. 매번 평일 오후 2~3시쯤이 될 때 지나는 단지가 가장 활기차고 분위기가 좋아보였는데, 초등학교 아이들 하교 시간이라 그렇구나~ 알면서도 어쩔 수 없는 분위기 차이를 무의식 적으로 필터링 없이 받아들이고 있었는데요. 앞으로는 아이들과 엄마들을 상상해봐야겠습니다.
3) Q&A
임장 방법 교육과 함께 자유로운 Q&A도 진행해주셨는데요. 기억에 남는 것 몇 가지 적어봅니다.
Q1. 200세대 미만 단지들은 어떤 시선으로 봐야하는가요? 나중에 상승장 끝자락에 잡을 게 없을 때 잡아야하는 단지로 봐야하는 것인가요?
A1. 정확히 모든 말씀이 기억나지 않습니다. 소규모 단지를 볼 때는 수도권이냐 지방이냐에 따라서도 좀 다르고, 급지마다도 다르다고 하셨던 것 같긴 합니다. 다만 정확히 기억나는 가르침, 남기고 싶은 가르침은 “소규모 단지를 볼 때 주력 평형이 무엇인지를 보고, 투자를 하게 되면 주력 평형에 투자하는 쪽으로 한다”고 해주신 말씀이 기억에 남습니다.
Q2. 임대, 장기전세 비율이 높은 아파트 단지는 어떻게 가치와 가격 평가를 해야할까요? 지금 이게 싸다 비싸다는 어떤 생각 순서로 판단해볼 수 있나요?
A2. 그런 물건은 임대와 장기전세 물건을 뺀 일반분양 세대수만큼의 규모의 단지라고 보고 판단한다. 예를 들어 1000세대에 임대가 700이면 300세대 단지라고 보고 판단을 해보는 거다. 라고 말씀해주신 부분이 상당히 간단한 사고 도구인 것 같아서 좋았습니다.
4) 그리고 명언
“별론가? 싶을 땐 별로라는 말 대신 ‘가치가 없는가?’로 바꿔서 생각해라”
2. 임보
1) 사임 발표 하면서 피드백 받은 것과 적용할 것 체크리스트 만들겠습니다.
✔ 아침님 임보: 단임 전 질문해보기+답변 하기
✔ 아침님 임보: 환경 장표에 분위기 사진 올리며 기록
✔ 아침님 임보: 지적편집도 줌인 줌아웃, 상권 크기 비교 등
✔ 아침님 임보: 도시개발 계획 보면서 짧게라도 코맨트 남겨보기 + 이전의 계획도 들춰보고 실현된 것 보기
✔ 혜머니님 임보: 조사관철 옆에 표 찾아서 BM하기
✔ 혜머니님 임보: 대규모 공급을 크게 서울수도권 전체로 본 부분 좋았음. >> 서울수도권 공급은 한판으로 봐도 무방
✔ 혜머니님 임보: 개요에 다시 지형 추가하기!
⭕ 혜머니님 임보: 시세파트
✔ 혜머니님 임보: 시세지도에 VS로 단지끼리 바로바로 붙히며 생각 적기
✔ 전체 피드백: 시세지도 라벨링 색깔은 목표하는 가격대가 빨간색이 되도록, 노란색을 중간으로 5~6개 색깔로 세팅
✔ 전체 피드백: 공급파트 볼 때 입주많은 지역, 없는 지역 등 특기할 만한 곳은 전세가 그래프도 가져와서 볼 것. 임보에 올리지 않더라도 옆 공간 활용.
✔ 전체 피드백: 위에 옆 공간 활용하라고 한 말= PPT를 넓게 써라. 장표에 꼭 필요하지 않은 정보더라도 생각해볼만한 것들을 옆에 빈 여백에 끌어다 놓고 생각을 넓혔으면 좋겠다.
2) 단지분석과 비교평가
- 서울은 10평대~40평대까지 따봤으면 좋겠다. 결국 선호도 파악에 도움이 많이 된다.
- 먼저 생활권을 줌아웃해서 함 보는데, 지방은 연식으로 라벨링, 서울수도권은 가겨으로 라벨링 한다.
- 서울은 단지 보통 그래프 59기준으로 보는데, 여백에 84도 봄. 임보를 잘 쓰는 사람들은 옆에 공백을 많이 씀
- 가치와 가격에 대한 생각을 많이 썼으면 좋겠다.
- 계속 시도해라. 그래야 개선점을 찾고 발전할 수 있다.
- 보통 59와 84는 선호도 떨어지는 곳에서는 1억, 선호도 좋으면 5억까지 차이 난다.
- 랜드마크 하나 정해서 가격 히스토리 파헤치는 것도 가설검증과 비슷한 공부의 효과가 있다
노원구 같은 곳들 지금은 아파트 오래되고 해서 5급지로 밀려났고 전세가율 낮아서(낡았으니 전세가율 낮음) 이런 곳에서 기회를 찾는 사람들도 있다. 큰 틀에서, 구 자체/ 생활권 자체가 소외 받을 때 그 안에 전세가율 좀 높은 신축이 기회를 주기도 한다.
3. 멘탈
교대근무를 하다보니 조장으로, 월부 기버로 활동하는 데 제약이 있다고 생각했습니다. 하지만 튜터님께서 문제보단 목표를 보는 법을 알려주셨고 그대로 행해보려고 합니다.
✔ 임장을 같이 못가도 조원들과 더 유대를 쌓고 조원들을 더 챙기고 하는 방법이 있다. 카톡/ 전화/ 댓글로 어려운 것은 없는지 챙기고 도와주고 응원해줄 수 있다.
✔ 미리 경험이 많은 선배 조원분들을 파악하고 따로 부탁을 드려라. 본인 보다 경험과 지식이 적은 조장을 만나 머쓱코쓱 조용히 계시는 실력자들이 가끔 있다. 이분들께 부조장, 임장팀장을 부탁드리면 서로 윈윈이 될 수 있다.
이상으로 튜터링데이에서 배운 것들 정리를 마쳐보려고 합니다.
아… 그릇이 작고, 구멍이 많아 넘치고 흘리는 게 많은 것 같아 아쉽습니다.
제가 흘린 것들은 다른 조원분들 후기를 통해 더 촘촘히 담아보겠습니다!
감사합니다 파도타기 튜터님 : )
언젠가 저도 실력을 쌓아 튜터님처럼 여러 사람에게 나눠줄 수 있으면 좋겠다는 꿈을 꿨습니다.
그리고, 얼마 전 튜터님 인증글 제목도 가슴에 와닿았습니다.
"나눔은 선불제" 선불로 나눠주신 거 잊지 않고 후불로 갚겠습니다 : )
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