[지방투자기초반 투자후기] 후회막심 1호기 투자. 다음엔 더 잘할 그니까! [락솔트]

1호기 투자하면서 후회가 남는 부분들을 적습니다.

가끔 꺼내 보면서 2호기 투자에서는 같은 실수를 저지르지 않겠다!는 다짐으로 작성했습니다.

와신상담 용으로 ㅎㅎ

튜터님들이 투자 적기라고 하는 지역에, 매물코칭에서도 ok를 받는다면 투자해봐도 좋겠다!

하는 마음으로 호기롭게 1호기를 진행했습니다.

그러나 그간 칼럼과 경험담 읽기를 소홀히 한, 간접경험을 충분히 하지 않았던 대가를 혹독히 치루었습니다.

모든 과정이 어설펐고, 후회스러운 점이 한두가지가 아니었습니다.

시간의 흐름에 따라 매물코칭 > 가격협상 > 매매계약 > 전세 맞추기 > 전세계약 순으로 아쉬운 점을 적습니다.

일단 머릿속에 떠다니는 후회들을 정리해놓고 계속해서 추가하려고 합니다.

1. 매물코칭

1) 매물코칭 넣기 전에 같은 물건이라도 사장님마다 다 전화 or 방문해서 어디까지 네고 됐었는지 확인하고 들고가기. >> 같은 물건이어도 사장님들마다 집주인과 얘기됐던 가격이 다 다름. 가장 많이 깎였을 때 얼마까지 얘기가 됐었는지 제대로 파악하고 간다면 좀더 현실적인 계산을 세워볼 수 있음.

2) 1등으로 뽑아둔 물건이 매물코칭 하는 와중에 날아가거나 조건이 바뀔 수 있음을 염두에 두고, 매물코칭 2등 물건 이외에도 1등 물건 같은 단지에 후보 물건 2개 이상 가지고 가기. 각 물건에 대한 가격 상한도 여쭤보기.

>> 코칭 다음날 마지막 협상을 위해 투자지역에 도착해 1등 물건에 대해 협상을 시도했을 때 매도자 마음이 바뀌어있었음. 애초에 예상했던 주인전세도 안한다고 하고, 투자자가 좀 붙은 걸 매수세가 있다고 감지했는지 네고의 여지를 거둠. 예상과 다른 전개에 당황스러우면서 하나 하고 가야한다는 조급함이 들었음. 차선책으로 눈에 들어온 물건들은 향이나 뷰 등 조건이 다 달라서 짧은 순간에 적정 가격을 파악하기 어려웠음. RR이어도 이가격 밑으로는 사야한다! 라는 지침이 있었으면 참 좋았겠다는 생각이 듦.

2. 가격 협상

1) "지금 가계약금 쏜다고 해야 네고가 되지"라는 말에 지지 않기.

가격 네고 됐을 때, 마지막 한 타임 고민하는 시간 가지지 않고 바로 가계약금 입금한 것이 후회됨. 2호기 할때는 아무리 부사님이 고생해서 가격 네고 해주셨더라도, 지금 가계약금 쏜다는 조건으로 네고 진행한 거라도 "가족과 상의"라는 명분 내밀고 고민할 시간 갖기.

>> 모든 부동산 다 털고 모든 물건 눈앞에 펼쳐 놓고 1등 고르기, 목표했던 가격의 물건들 다 날아갈 경우 대비해서 매물코칭 때 가격 상한선까지 얘기 나눠볼 것. 실제로 차분히 생각해볼 시간 없이 층이나 뷰가 더 로얄이라고 해서 1등으로 뽑아간 물건보다 1,500만원 더 비싼 물건을 가계약금 쏴버림.

2) 매물털기 최소 1차 2차로 나눠서 두 번 이상 진행할 것. 1차에서는 찐 매물 찾는 것이 아닌 파트너(일잘하는 부사님) 고르는 일에 집중할 것. >> 물론 1차에서 좋아보이는 장부물건이나 급매 나올 수 있지만 흥분하지 말고 그 물건으로 매물코칭 받는다는 생각으로 후보로만 둘 것. 부사님이 상식적인지, 열정이 있는지, 의사소통이 잘 되는지, 전자계약은 하실 줄 아는지 등 함께 일하고 싶은 부동산 사장님 만나는 것도 아주 중요한 일임을 인지하고 1차 매물털기에선 파트너 고르기에 집중. 다만 협상은 당장에 가계약금 쏠 것처럼 끝장나게 해보기. 그래야 부사님 실력도 엿볼 수 있고 동시에 매물의 확실한 조건도 파악할 수 있음. 매물임장하듯 가격협상 없이 대충 매물만 좀 보고나서 1등으로 들고 간 것이 조건 변경으로 인해 1등 날린 패착이었음.

3) 밥 든든하게 먹고, 쉴 거 쉬면서 밤 늦게까지 한다고 생각하고 컨디션 관리하며 협상에 임할 것.

>> 아침 5시에 기차에서 샌드위치 하나 먹고 내려가서 오후 2시까지 커피 한잔 마시니 정신은 긴장상태로 말짱했지만 몸에 에너지가 없어서 좀더 차분하고 여유롭게 생각하지 못하고 전쟁을 금방 끝냈다고 생각함. 평소 체력관리도 중요하겠지만 그날에 컨디션 관리를 제대로 하지 않은 것이 크리티컬 했다고 생각함. 시간이 갈수록 체력이 떨어져 날카로움이 무뎌졌음.

4) 가계약금 쏘기 전에 중개수수료 협상할 것.

>> 매매가 협상 직후에 동시에 들어가는 거라 부사님이 협상을 회피할 가능성이 매우 큼. "적당히 깎아 줄게, 일단은 지금 그게 중요한 게 아니니 가계약금 쏘고 나중에 얘기하자"는 식으로 회피함. 그리고 정확한 금액 얘기를 최대한 안함. 여기서 정확한 금액 얘기하기는 내 입장에서도 어려움. 내가 제시할 금액도 부사님이 흔쾌히 수락할만한 가격은 아니기 때문에. 결국 수수료 협상은 잔금친 이후 수수료 입금하기 전까지 계속 진행되는 것이긴 함. 그래도 미리 한마디라도 해둬야 나중에 "계약서에 써진대로 줘야한다"는 억지 주장을 방어할 수 있음.

3. 매매계약

1) 매매계약 하기 전에 최대한 자세히 보고 또 볼것. "현상태에서의 계약"이라는 점을 마음에 두고 심각하게 임할 것.

>> 다행히 공실이라 현관부터 구석구석 25분짜리 동영상 찍을 수 있었음. 그런데 바보같이 인덕션과 오븐 작동여부 확인 안해보고 계약함. 계약 다 하고 집에가서 인덕션 켜보니 안켜지는 거임. 당황해서 부사님 쫬음. 내가 안해본 방식으로 가스벨브 잠그듯 잠그는 장치가 있었음. 결론적으로는 가동됨.

또, 전세입자가 완강기 없다고 지적함. 전세계약할 때 부사님과 나 모두 당황. 전 집주인에게 알아본다고 함. 알아보니 층수에 따라 완강기 유무 여부가 달라서 고층의 경우 없다고 함. 인덕션 등 빌트인 가전기기 정상작동 여부. 완강기 등 언제든 확인 안된 부분이 더 나올 수 있지만 아는 선에선 다 꼼꼼히 보기.

4. 전세맞추기

1) 전세권설정 여부 확실히 해둘것.

>>부사님은 니편도 내편도 아닌 자기편. 전세 빼기 1주일 최후통첩 드리니 어떻게든 본인이 양타를 치려고 아주 나를 들들 볶으심. 결국 1천만원 전세 낮추는 걸로 네고 해줬음. 그럼에도 불구하고 전세계약 당일날 사전에 얘기되지 않은 세입자의 전세권설정 요구에 안된다고 말하지 않고 그들의 편에 서서 나에게 전세권 설정을 요구함. 부사님 입장에서는 어떻게든 계약을 성사시키는 게 좋고 임대인(나)은 서울에서 내려오느라 이미 비용을 많이 썼으니 물러설 곳이 없다고 판단한 것 같음. 가계약 당시에 얘기 되지 않았으니 해줄 수 없다고 했지만 결국 양보하게 됨.

5. 전세계약

1) 계약전 특약 미리 검토하고 부사님한테 전세입자랑도 미리 소통하시라고 말씀드리기.

>> 전세계약 당일에 얼굴보고 협상하려니 껄끄러움. 아무래도 집주인 입장에서 내 소중한 1호기를 2년 동안 쓸 사람들인데 강하게 나갈 수도 없음. 협상력이 떨어짐. 부사님 통해서 할 것.

2) 전세권설정 특약

- 전세권설정과 관련한 비용(등기 설정 및 해지)은 임차인이 부담한다.

- 계약 만료 시 전세금 반환과 동시에 전세권은 해지하기로 한다.

- 전세권 설정에 의한 권리로 전대 및 담보대출, 근저당 설정 등 대출은 금지한다.

3) 전자계약 활용하기.

>> 서울거주자가 남부지방에 평일 계약을 위해 이동하려니 연차사용, 교통비, 시간 등 비용이 만만치 않다. 매매진행 중인 건으로 아직 명의자가 아닌 매수인이 직접 전세 계약을 하려면 세입자가 불안해하기 때문에 전자 계약이 어렵겠지만, 내 경우와 같이 전세권 설정까지 할거였다면, 그게 미리 협의가 됐던 거라면 전자계약으로 진행했으면 좋았을 것이다. 다음 번엔 부사님께 확실히 말하자 전세권 설정하는 경우에(그리고 가능하면 보증보험으로만 하는 경우에라도) 전자계약으로 진행하자고. 정부에서 전자계약의 장점을 알리는 PDF 자료를 잘 만들어 두었으니 활용하자.

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