내집마련 고민 TOP4, 이렇게 해결하세요!

안녕하세요. 

7년차 부동산 투자자 이자 

월부 튜터 샤샤와함께 입니다.

전월세로 반복되는 이사

언제 오를지 모르는 전세금…

지금 싸다는데 내집마련 할까? 

그렇게 내집마련을 결심한 많은 분들이 

비슷한 고민을 합니다. 

"지금 사야 할까?", “어디가 좋을까?”

"대출은 얼마나 받아야 할까?" 등 

다양한 질문이 쏟아지는데요. 

이번 칼럼에서는 가장 많이 나오는 

내집마련 TOP4 고민과

현실적인 해결책까지 

알려드려 볼게요. 

지금 시장에서 

내집마련 고민하시는 분들에게

도움이 되었으면 합니다.

TOP1. 내집마련 vs 전세 유지 

“지금 집을 사야 할까, 아니면

전세 살며 돈을 더 모아야 할까?”

많은 분들의 고민 중 가장 많았던 것이

바로 ‘지금 집을 살까, 전세 살며 돈을 더 모을까?’

이었습니다.

월세보다는 전세가 낫고

전세보다는 내집마련이 낫다고 말씀드리고 싶어요.

전세와 내집마련의 장단점을 따져보면 

그 이유를 알 수 있는데요.

전세를 유지할 경우 

내 집이 없기에 집값 하락의 위험에서 안전하지만

반대로 집값 상승의 경우에 벌어지는

자산 격차에는 속수무책입니다.

예를 들어 전세는 여전히 3~4억인데 

매매는 6~7억 에서 10억 이상으로 가버리는 거죠. 

내집마련을 하는 경우

매수한 후 집값이 하락할 위험이 있지만 

집값이 오르면 내집도 같이 오르기 때문에

자산 격차를 어느 정도 따라잡을 수 있습니다.

매매 가격이 직전에 많이 상승했다면 

그만큼 하락 위험이 높지만

현재는 23년 부터 매매 가격이 20% 

이상 빠진 단지가 많아

그만큼 추가 하락 가능성이 낮아졌다고 봅니다.

2020년, 21년에는 

아파트 가격 상승이 장기간 계속되었기에 

내집마련을 보수적으로 접근했지만

지금은 적극적으로 내집마련을 말씀드리는

이유이기도 합니다. 

✔ 월세보다 전세가 낫고, 전세보다 매매가 낫다 

✔ 전세는 매매 하락의 위험은 없지만, 

집값 상승시 자산 격차가 크게 벌어진다

✔ 집값의 10~20% 하락한 상황이라

매매 후 하락 가능성이 비교적 낮다

✔ 전세 가격만 살펴보지 말고, 

거주하려는 지역의 매매가도 함께 살펴봐야 한다

TOP2. 서울 vs 경기, 

어디를 선택해야 할까?

'무리해서(또는 기다려서) 서울 해야 할까요? 

아니면 경기나 지방이더라도 내집마련 먼저 할까요?"

정~말 많은 분들이 하시는 고민이죠? 

이 질문 뒤에 숨겨진 고민은 

"서울 집 좋은 거 아는데 

예산에 맞지 않아 무리가 될 것 같아. 

내 예산에 맞는 구축 단지도 

충분히 괜찮은 걸까?" 

이런 생각 때문에 

막상 사려니 걱정이 많이 된다는

분들이 정말 많습니다.  

결론부터 말씀드리면

서울이 좋은 곳이지만 

서울만이 가격이 오르는 

내집마련의 정답은 아닙니다.

그리고 같은 서울이더라도

사람들의 선호도가 높지 않다면

선호도 높은 경기도보다 

가격 상승을 못한 경우도 많이 있어요.

지방도 마찬가지에요.

지방에서도 사람들이 좋아하는 아파트는

서울 수도권의 중급지 이상 폭발력을 

갖고 있습니다. 

(지방 광역시에서 

10억 이상 오른 단지도 있습니다)

때문에 행정구역이 서울이냐, 아니냐보다 

“사람들이 좋아하는 요소를 갖고 있는지”

를 기준으로 아파트를 보는 눈이 있어야 합니다.

✔ 서울이 좋지만, 모든 서울 아파트가 다 좋은 건 아니다

✔ 오히려 경기도, 지방의 선호도 높은 아파트가 더 많이 오른다 

✔행정구역에 상관없이 사람들이 좋아하는 선호도를 볼 줄 아는 눈을 키워야 한다 

TOP3. 갈아타기 vs 똘똘한 한 채, 

어떤 선택이 유리할까?

"현재 집을 팔고 갈아타야 할까? 

아니면 한 채를 더 매수하는 게 좋을까?"

이미 1주택이 있어서 갈아타기나 

2주택으로 갈지를 고민하시는 분들도

지금 시장에서 많이 보입니다.

갈아타기라는 게 참 어려운 것이

내집은 싸게 파는 것 같고

갈아탈 집은 비싸게 사는 것 같을 때

인데요. (혹시 지금 여러분 얘기는 아닌가요?🥹)

왜 내 집은 싸게 팔고 

살 집은 비싸질까? 

보통 내 집보다 ‘더 좋은 곳’으로 갈아타기 때문에

내 집은 아직 가격이 못 오른 상태인데, 

가려는 곳은 먼저 가격이 오르기 때문에

이런 일이 생깁니다.

때문에 내 집은 싸게 팔고

갈 곳은 올라갈 때 사는 기분은

어떻게 보면 당연해요.

이럴 때 매수할 때는 

단순히 ‘가격이 올랐나 안올랐나’보다는

전고점(이전 최고가) 보다 비싼가 안비싼가 

만약 전고점을 넘었다면 최근 실거래가보다

싸게 사기 해 최선을 다하는 방향이 좋습니다.

(현장에서 협상의 기술이 좀 필요하겠죠?) 

갈아타기 할 때 절대 하면 안되는 것

그건 바로 “현재 입지보다 낮춰서 

연식이 좋은 신축으로 이동”

하는 겁니다.

서울 외곽에서 경기도 외곽 신축으로, 

또는 강남 1시간 거리에서 더 멀어지는 쪽으로

연식이 좋은 아파트를 찾아 떠나시면 안됩니다.

특히 은퇴를 앞두신 분들이 이런 선택을

쉽게 하시는데요🥹

이제 직장 출퇴근이 필요 없으니

한적하고 좋은 집에서 살고 싶다고 많이 얘기하세요.

(저희 부모님도 그렇시더라구요)

집은 거주지이기도 하지만

동시에 자산 가치가 있어야 하기 때문에

시간이 흐른 뒤 노후를 생각한다면 

외곽 신축을 추천드리지 않습니다.

만약 갈아타기가 아닌 

추가 주택 매수를 고민하신다면

보유한 주택 비과세(양도세를 내지 않는 것)이 

깨지기 때문에 이런 점을 미리 확인하신 후에

추가 매수하시는 것이 필요합니다. 

✔ 갈아타기는 지금 사는 집보다 더 좋은 입지로 가야 한다 

✔가격이 좀 올랐더라도, 

최근 실거래가보다 싸게 사려는 노력을 한다 

✔등기부, 조건을 보고 협상 가능한 집을 찾고, 

협상을 통해 싸게 매수하는 전략을 쓴다

✔절대 신축을 찾아 외곽으로 이동하지 않는다 

TOP4. 규제가 심해지는 데, 대출 괜찮을까요?

최근 가장 뜨거운 이슈죠? 

토지거래허가구역 재지정을 했다는 소식에

워낙 시끌벅적해서 아마 잘 모르는 분들도

‘무슨 일이지?’ 싶으셨을거에요.

토지거래허가구역이란

토지거래허가구역, 줄여서 토허제는 

해당 지역에서 매매를 개인끼리 하는 것이 아니라

지자체의 '허가를 받아야’ 할 수 있는 것으로

매수한 후에는 반드시 실거주 해야 합니다.

때문에 투자 목적으로 매수가 불가능하죠.

지난 2월 토지거래허가구역 규제를 풀었더니

잠실/대치/청담/삼성을 중심으로 가격이 급등하면서 

강남 서초 송파 용산까지 가격 상승이 번졌어요.

한 달 정도 지켜보다가 안되겠다 싶었는지

며칠 전 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체를

토지거래허가구역으로 묶었습니다.

실거주 하실 분들은 

여전히 매수할 수 있기 때문에

크게 상관이 없지만, 

가격대가 워낙 비싼 지역이라

전세 끼고 사두려고 했던 분들에게는

날벼락이 따로 없었어요. 

이래도 가격이 더 오르면 

추가로 대출 규제가 나올 수는 있지만

당분간은 아마 조정이 되지 않을까 

예상하는 분들이 많습니다. 

그런데 여러분이

기사와 뉴스, 유튜브를 따라다니기 전에

여러분이 꼭 한 가지 알아두셔야 할 게 있어요.

시장과 규제는 늘 변합니다.

하지만 내집마련 원칙과 기준은

변하지 않습니다.

그리고 온전한 내집 한 채가 

여러분과 가족에게 가져다 줄 

편안함과 안락함도 변하지 않아요.

제가 7년 동안 시장에 있으면서

취득세, 임대사업자 폐지 등 

여러 최악의 규제를 겪어봤는데요.

정부 규제가 아무리 심해져도

1주택이거나 무주택인 분들은 

실수요자로 보고 

규제 피할 곳을 늘 마련해줍니다.

그러니 대서 특필되는 뉴스나 

비관론 유튜브에 너무 흔들리지 마시고

지금부터 차근차근 준비하고 

내집마련 공부를 해나가시라고

말씀드리고 싶습니다. 

✔ 대출이나 규제는 변하지만, 실수요자는 안전하다

✔ 뉴스에 흔들리기 보다는

나만의 내집마련 기준과 방법을 차근차근 배운다

✔ 신생아특례, 보금자리 등 정부 대출을 알아보고 활용한다 

✔ 대출은 은행별로, 상품별로 천차만별! 

꼭 대출 상담사를 통해 상담해서 예산을 알아둔다 

2025년 

내집마련 고민이신 분들께

오늘은 내집마련 기초반을 사전신청 하신 분들이

남겨주신 질문 중 가장 많이 한 질문 TOP4를 뽑아

7년차 부동산 투자자로서 답변을 드렸어요.

내집마련은 일생에서 가장 비싼 쇼핑이고 

절대 실패해서는 안되는 투자입니다. 

백만원 짜리 노트북을 사도 

이리저리 비교하고, 성능 따져보고 사시죠?

여러분의 10년, 20년을 좌우하고

가족들의 삶을 결정하는 내집마련,

절대 “느낌” 혹은 “지금 사는 곳” 근처로 

섣불리 결정하지 않으셨으면 합니다.

그리고 전세 사는 게 마음 편하다는 이유로

내집마련을 미루지 않으셨으면 해요.

반드시 지금 여러분 상황과 예산에서 

사람들이 좋아할만한 단지 후보를 만들고

가장 좋은 단지를 선택하시기 바랍니다.

만약 월부에서 너나위님과 함께 

차근차근 내집마련을 배워가고 싶다면

내집마련 기초반에서 더 자세히 알려드릴게요  

 👉 오늘 어떤 고민이 가장 공감되셨나요? 

추가로 궁금한 점이 있다면 언제든지 질문 주세요!