[와이케이91] 1호기 전세 12일 만에 뺐습니다! (with 강의+실전투자경험담)

안녕하세요.

질문하며 성장하는 와이케이91입니다.

25년 3월 1일, 1호기 매매 계약을 마친 후 전세를 빼고 나서 다시 돌아오겠다고 말씀드렸는데요. 감사하게도 잔금 5개월이 남았지만 전세를 내 놓은지 12일 만에 세입자를 구하게 되었습니다! 처음 전세를 빼는 과정에서도 우당탕탕 해냈기에 이 과정을 복기하며, 2호기를 준비하는 와케와 실전투자경험담을 통해 간접 경험을 하실 동료분들을 위해 차근차근 이야기 나눠보겠습니다.

(이번에도 구체적으로 적다 보니 글이 길어졌습니다. 긴 호흡으로 읽어주세요!)

[와이케이91] 월며든지 1년, 기초강의 수강만으로 1호기 투자 해냈습니다!

https://weolbu.com/community/2619586

Q. 와케! 이게 무슨 일이야? 전세 어떻게 바로 뺏어?

A. 매매 계약을 마무리하는 시점에 ‘전세는 얼마에 내 놓을지, 수리 조건은 어떻게 진행 할지’를 바로 부사님께 말씀드릴 수 있도록, 매물 털기 때 사용하는 형식로 주변 전세 물량과 전세 가격을 아래와 같이 정리하면서 전세 금액을 얼마에 책정할 지와 내 물건이 해당 생활권에서 몇 등인지 확인하였습니다. 보수적으로 전세를 빼는 것도 생각했지만 잔금까지 5개월이 남아있고, 전세 물건이 없는 시장이기에 생각한 금액 + 1천 만원으로 가격을 잡고 도배를 해주는 조건으로 광고를 올렸습니다.

[전세 매물의 가격, 조건, 갯수를 파악하여 내 전세 물건의 순위 확인하기]

매매 계약을 마무리하고 다음 날, 저는 부사님께 장문의 문자를 보냈습니다. 강의에서 나왔던 대로 ‘집주인 또는 세입자가 새로운 전세입자를 들이는데 비협조적일 수 있으니, 과한 선물 또는 식사비 정도 전달하는 것도 하나의 방법이다’ 라는 것이 떠올라 제가 매도인께 식사비를 전달하고 부사님이 연락을 해주시면 감사하겠다 라는 내용의 문자였습니다. 하지만 부사님은 지금은 아직 잔금 기간도 많이 남았고, 그렇게 하지 않아도 매도인이 집 잘보여 주실 분들이기에 필요하다고 생각되면 따로 말씀해주시겠다고 하셔서 일단 소중한 종잣돈 SAVE!

복기점

1.내가 협상에서 내어줄 수 있는 카드는 꼭 먼저 공개할 필요가 없다. 꼭 필요할 때 사용하면 효과가 배가 될 수 있음.

2.강의에서 배운 내용을 적용해보려고 노력한 점은 스스로 칭찬!

전세 물건이 없는 시장이면서 생활권에서 선호하는 단지이다 보니 광고를 올린지 얼마 지나지 않아 손님들이 보고 간다는 연락을 부사님께 받았습니다. 

부사님: 사장님, 전세 찾는 손님들이 보고 갔어요. 근대 투자자 물건이라고 얘기하니까 손님들이 좀 꺼려하네요… 제가 손님들한테 여기 집주인 인상이 참 좋다. 그런 걱정은 안해도 된다 라고 말하고는 있는데요…

 

와케: 대표님, 피드백 주셔서 감사합니다. 혹시 몇 분 정도 보고 가셨을까요? 

부사님: 어제 한 팀이랑 오늘 두 팀 봤어요. 음… 혹시 실례가 안된다면 어느 직장에 다니는지 물어봐도 될까요?

저는 그동안 실전투자경험담(실투경)을 보면서 많은 상황을 간접 경험하기 위해 노력했고, 지금 이 상황도 실투경에서 본 상황이었습니다! 그래서 저는 자신감있게 대처를 할 수 있었죠.

와케: 대표님, 저 OO직장에 다니고 있어요. 제가 개인정보 제외하고 명함 보내드릴테니까 세입자 중에 투자자 물건으로 고민하시는 분들께 보여주시면 좋을 것 같아요.

 

부사님: 아 좋네요! 제가 일단 보고 간 손님들 다시 물어봐볼께요.

복기점

1.매매 계약과 동시에 전세를 얼마에 뺄지, 어떤 조건으로 전세를 내 놓을지 미리 생각하고 부사님께 말씀드리기

2.실투경 많이 보기 (돈 내고 하는 경험 이외에도 간접 경험도 경험이다!)

Q. 오 와케 ~ 보고 간 사람 중에 연락이 왔어?

A. 첫 술에 배부를 수 없는 법. 그러나 현재 전세가 없고, 제가 내놓은 가격과 조건이 생활권에서 2등이라고 생각됐기에 1등 매물이 나가는지, 더 좋은 조건과 가격의 매물이 올라오지 않는지 계속 트래킹하였습니다. 그렇게 1주일의 시간이 지나고 부사님의 연락을 받았습니다.

부사님: 사장님, 지금 전세 구하시는 손님이랑 집을 같이 봤는데요. 잔금 날짜를 한 달 정도 앞당기고, 도배 이외에 싱크볼과 가스렌지를 교체해줄 수 있는지 물어보세요. 잔금 날짜는 제가 조율해 보려고 하는데 싱크볼과 가스렌지 교체해 줄 수 있나요?

 

와케: 대표님, 제가 5분 뒤에 바로 연락 드리겠습니다.

 

통화를 끊자마자 저는 코크드림님의 인테리어 특강 자료와 인터넷으로 교체 작업에 필요한 수리비를 찾아보았습니다. ‘수리를 한다는 것은 내 물건의 가치를 높이는 일이고, 매도 시에도 플러스 요인이 될 수 있다’ 라는 코크드림님의 강의 내용이 떠올랐으며, 수리 비용도 크게 들지 않는 것을 확인하고 부사님께 연락을 드렸습니다. 여기서 관건은 잔금일을 한 달이나 당길 수 있는지 여부였습니다. 그 이유는 제가 매수한 집의 상황은 아래와 같았습니다.

와케의 전세입자 > 와케의 매도인이 갈 A아파트 > A아파트 매도인이 갈 B아파트 > B아파트 세입자가 들어갈 본인 집

이렇듯 여러 사람의 스케줄이 걸려있는 계약이다 보니 전세입자 입주일에 맞춰서 다른 사람들의 일정을 조율해야 했는데요. 다행히 A아파트 매도인과 친분이 있었던 부사님은 최대한 이사 일정을 맞추기 위해 A아파트 매도인을 설득하셨습니다.

부사님: 사장님, 지금 매도인들과 일정을 조율하고 있는데요. B아파트 세입자가 본인이 한 달이나 빨리 나가는데 이사비를 달라고 A아파트 매도인에게 요구하나봐요. 근대 A아파트 매도인도 이 왜 모든 걸 본인이 맞춰줘야 하냐며 이야기 하시네요. 제가 생각할 때 우리가 이사비를 전부는 부담하는건 아닌 것 같고, 한 50만원정도 지원한다고 이야기하면 어떨까요? 지금 세입자가 올 현금으로 전세 잔금할꺼고, 중년부부신데 까다롭지 않으신 것 같아요.

 

와케: 대표님, 제가 5분 뒤에 바로 연락 드리겠습니다.

저는 또 편익과 비용을 생각하였습니다. 1) 현금으로 전세 잔금 할 경우 전세 대출과 관련한 리스크를 없앨 수 있다는 점 2) 1등 물건이 빠지지 않은 상태에서 내 물건을 먼저 빼면 잔금 리스크를 줄일 수 있다는 점 3) 전세 빼는 것으로 인한 스트레스를 없앨 수 있다는 점 4) 현재 투자자들이 해당 단지를 매수하여 올라오지 않은 숨은 전세 물건들이 있다는 점 5) 전세금 조정 없이 진행하기에 생각했던 것보다 투자금 1천 만원이 덜 드는 상황 6) 매매 계약 시에도 여러 조건들 때문에 이사 비용을 일부 제공하려고 했었던 점. 실보다 득이 더 많다고 생각한 저는 이사 비용을 지불할 의사가 있다는 것을 부사님께 말씀드렸습니다.

복기점

1.요구를 받았을 때 바로 답변하는 것이 아니라 5분의 시간을 벌어 생각하고 정보를 찾아보기

2.편익과 비용을 계속 생각하기 (부동산 투자의 모든 단계는 협상의 연속이다)

Q. 와케 전세계약서는? 쓴 거야?

A. 다음 날 오후 해당 계약과 관련한 모든 스케줄이 조정되어, 아래와 같은 조건을 기반으로 전세 가계약서를 작성하였습니다.

1)전세금 조정 없이 진행

2)도배, 싱크볼, 가스렌지 교체

3)잔금일 30일 당김

4)이사비 50만원 지원

모든 조건이 완벽하다고 생각했던 와케는 전세 가계약을 작성하면서 멘탈이 흔들리기 시작합니다… 분명 전세 계약과 관련한 특약을 정리했다고 생각한 저인데 갑자기 드는 생각이 강의 때 배우고 실전투자경험담에서 본 특약 문구들이 가계약 때 쓰는 문구인지, 본계약 때 쓰는 문구인지 확실하지 않았습니다. (왜 그랬는지 추후 생각해보니, 매매 가계약과 본계약 때는 특약 문구가 각각 정해져 있었는데, 전세 가계약과 본계약 때 쓰는 특약은 같은 특약이었음을 알게 되었습니다.) 그래서 1호기를 한 주변 동료분들께도 여쭤보니 가계약 때는 모두 쓸 필요 없다 vs 가계약도 본계약이기에 모든 특약을 써야 한다 로 의견이 나뉘었습니다. 정말 이 때는 멘붕 그 자체였고, 이것을 제대로 이해하지 않고 ‘음…그렇지’ 라고 넘긴 스스로가 미웠습니다. 열기를 수강하고 있는 저는 시소입니다 반장님께 해당 특약에 관해 여쭤보았습니다. 

모든 특약을 때려 넣지 말고 우선 특약에 우선순위를 정해서 꼭 필요한 내용을 부사님께 전달해 보세요

네, 저는 이때 강의에서 배운 전세 계약 시 필요한 모든 특약을 부사님께 요구했었는데요. 부사님도 이 모든 특약을 가계약 시에 넣을 필요는 없다고 계속 말씀하셨습니다. (왜 실투경에서 동료분들이 특약과 관련하여 부사님들과 작은 마찰이 생기는지 몸소 체험했습니다) 저의 투자 동료이신 습관성투자님께서도 일반적인 사항을 빼고 정말 중요하게 들어가야 하는 특약사항을 부사님께 정확히 전달하라고 말씀해주셨기에 시소반장님의 조언과 더불어 꼭 필요한 특약을 부사님께 전달하였습니다.

1.임차인은 만기 4개월 전부터 이사 여부를 임대인에게 미리 통보하며, 이사날짜는 협의한다. 

2.임대인의 사정 (매매, 전세)에 의한 부동산 방문에 적극 협조한다.

3.반려동물 반입 및 실내 흡연은 금지한다.

4.전기,수도,가스 등의 노후로 인한 수선은 임대인이, 사용상 부주의로 인한 파손 및 소모품 수선, 관리 소홀로 인한 곰팡이 결로에 대한 배상은 임차인이 하기로 한다.

이 네 가지 특약 중 제가 가계약 시에 작성한 특약은…3번과 4번이었습니다. 부사님께서 계약 갱신권을 요구하는 것이 만기 전 2~6개월인 점을 고려하려 4개월로 먼저 정하면 세입자가 싫어 할 수 있어 가계약 시에는 빼자고 말씀하셨습니다. 다만, 본 계약 시에 1번, 2번 특약과 관련하여 제가 부사님께 “새로운 전세를 맞추기 위해서는 2달은 좀 무리일 듯해요. 혹시 4개월 전에 미리 통보해주실 수 있나요?”라고 언급해주면 부사님께서 세입자에게 설명하겠다 라는 플랜을 주셨기에 저도 수긍하고 가계약을 진행하였습니다.

복기점

 

1.가계약이 본계약 임

2.모든 특약 사항을 모두 요구하되, 그것이 받아 드려지지 않았을 경우 우선순위를 정해 요구하기

Q. 와케 너무 고생했네 ㅜㅜ 그럼 본 계약은 잘 끝난거지?

A. 본 계약을 기다리면서 부분 수리를 어떻게 진행할지 알아보던 어느 날 부사님께 한 통의 연락을 받게 됩니다.

부사님: 사장님, 지난번에 세입자가 애완동물은 안키운다고 했잖아요. 근대 근처에 어머니가 사시는데 어머니가 가끔 강아지를 맡길 수 도 있다고 하나봐요. 어떻게 하면 좋을까요? 대신 이로 인해 추후 수리를 해야 할 경우 수리는 해준데요.

사실 세입자가 애완동물을 키우는 것이 아니기에 집주인 몰래 강아지를 봐줄 수도 있지만, 솔직하게 말씀해주신 부분이 감사하기도 했고, 해당 부분은 특약으로 조율을 할 수 있다고 생각했습니다. 또한 현 상황은 모든 계약 일정을 맞춘 상황이라 이 역시 편익과 비용 측면에서는 특약으로 마무리 하는 것이 좋겠다 생각했습니다.

와케, 대표님, 그러면 다음과 같이 특약을 작성해 주실 수 있을까요?

 

 

‘임차인은 반려동물을 키우지 않기로 하며, 단 임차인의 가족이 반려동물을 동반할 수 있음을 인정한다. 이에 임차인은 반려동물로 인한 훼손/파손 등에 대해 책임을 지며, 이러한 손해가 발생할 경우 원상복구를 진행한다.’

이 특약은 chat GPT를 이용해서 특약 문구를 만들어 봤는데요. 특이한 조건의 특약은 AI를 활용하여 만들어보고 부사님과 상의 후에 조율해보시는 것도 좋을 것 같습니다. 그리고 본 계약 하루 전날 부사님께 요청하여 본 계약 특약을 받고 가계약 시에 넣지 못했던 특약들이 잘 들어가 있는지 확인하였습니다. 모든 특약이 다 들어가 있음을 확인한 저는 외부 일정 후에 집으로 돌아와 다시 한번 특약 사항을 살피던 와중에 다음과 같은 특약에 이상한 점을 발견하게 됩니다.

‘임대인은 누수, 수도, 가스, 보일러 등에 대해서는 금액에 관계없이 책임을 진다.’

어딘가 이상하지 않으신가요? 해당 특약의 경우 모든 누수, 수도, 가스, 보일러 등으로 인해 하자가 생길 시 임대인이 책임을 진다 라는 의미로 보여질 수 있고, 특히 누수 부분은 이해관계가 복잡할 수 있기에 문제가 어떻게 발생하는지 상황에 따라서 판단해야 되기에 부사님께 아래와 같이 특약 사항 변경을 요청하였습니다.

‘누수, 전기, 수도, 가스, 보일러 등 노후로 인한 수선은 임대인이 하기로 한다’

복기점

 

1.비슷한 의미 일 수 있지만 계약 문구로 인해 어떤 것에 대한 책임을 질 지가 확 달라지기 때문에 모든 특약 사항에 대해 나에게 리스크가 ‘0’이 되는지 꼭 살피기

그렇게 와케는 전세 계약까지 마무리하게 됩니다. 전세 계약을 하면서 세입자 분께서 도배는 전체 도배를 할 필요는 없다고 하시며 부분 도배만 진행해 달라고 요청을 주셔서 수리비를 줄일 수 있게 되었고, 매도인분의 이사 비용도 잘 이야기기 돼서 해당 비용도 아낄 수 있었습니다. 매 순간 편익과 비용을 생각하며 어떤 선택이 나에게 더 큰 이익을 가져다 줄지 생각했던 점이 이번 계약 진행함에 있어 큰 도움이 되었던 것 같습니다. 

이렇게 끝날 것 같았던 전세 계약…

부사님: 사장님, 오늘 세입자분이 동사무소 가서 전세계약 신고를 하는데 아니 글쎄 내가 주소 번지 수를 잘못 적었지 뭐야…

네… 권유디 튜터님께서 그리 강조해주셨던 숫자! 꼭 다시 한 번 보라고 말씀하셨던 숫자! 제가 그렇게 놓치고 말았습니다. 특약과 제 정보에만 집중했었기에 매수한 집 주소를 당연히 맞다고 생각했습니다. 다음 계약 때는 잘 챙겨보겠습니다.

복기점

 

1.부사님을 믿지 말고 스스로 계약서 전부를 확인하고 틀린 숫자와 글씨를 찾자

[감사의 글]

이번 전세 계약도 혼자는 잘 해내지 못했을 것입니다. 저와 함께한 동료분들의 응원과 도움이 있었고, 강사님들의 강의 레버리지를 통해 마침표를 찍을 수 있었습니다. 시소입니다 반장님, 멘탈이 나가있을 때 꽉 잡아주셔서 감사합니다. 가계약 시 말씀해주신 우선순위를 제대로 잡진 못했지만, 본 계약 시 말씀해주신 특약들 모두 지켜냈습니다. 감사합니다. 투자는 참치다 조원들과 젖은낙엽 루틴방 조원들 ‘와전빠’(와케 전세는 빠진다)로 응원해주셔서 진짜 뺐습니다!! 감사합니다. 그리고 1호기 후기에서 큰 응원과 격려를 아낌없이 보내주신 열기 85&86기 동료들 감사합니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

이 다음 경험담은 잔금일 이후에 돌아오겠습니다!