안양시 동안구 평촌동 분위기 임장 후기

안녕하세요

열기85기 상승장 3바퀴 탈 자산가 모임 독강임투입니다.

금일(250330일) 평촌 지역 분위기 임장 후기 작성합니다.

9시39분경 인덕원역 4번 출구에서 임장 시작했고, 크게 인덕원역 앞 상권 → 평북 → 평남 순으로 진행했습니다.

[1. 인덕원역 앞 상권]

인덕원역 앞 상권은 유흥가가 많고 행인분들의 소득수준도 높아보이지 않았고, 조금 걸으니 나오는 아파트들의 연식이나 높이도 매우 낮아서 여기 평촌 근처 맞아? 하는 생각들었습니다.

하지만 작은 내천(네이버 지도상 학의천)을 지나 평북으로 진입하면서 지역의 분위기가 바뀐 것을 느꼈습니다. 작은 가산디지털단지의 느낌을 주는 IT/에너지 관련 업무 지구가 있었고, 일요일이라 직장인분들을 거의 볼 수 없긴 했지만 앞서 인덕원 역 부근 상권과 다르게 유흥가라기보다는 직장인들이 간단히 식사를 해결할 수 있는 점포들이 보였습니다. 내천 하나를 지나갔다고 지역의 분위기가 달라지는 것을 느껴 신기하기도 하면서도 여기서 근무하시는 분들은 어디서 주로 거주할까? 라는 생각을 하며 본격적인 평북 거주 지역으로 넘어갔습니다.

[2. 평북]

먼저 평촌의 대장 아파트로 알려져 있는 평촌더샾센트럴시티 아파트로 향했습니다. 단지를 들어가지는 않고 밖에서 보았을때, 출차하는 차량의 수준을 통해 지난 주 임장했던 수지지역보다 소득 수준이 높지 않구나라는 것을 간접적으로 느꼈습니다.

이후 본격적인 평북의 구축 아파트들을 보았습니다. 이후 후술할 평남의 단지들과 비교해서 말씀드리자면, 단지/상권이 좀 더 밀도가 낮게 형성되어 있다는 느낌이었는데 좋게 말하면 광활하고 나쁘게 말하면 휑하다는 느낌을 주었습니다. 평남의 아파트에 비해 매매가/전세가 모두 낮았는데 평남에 비해 상권이 부족하고 학원가/학교에서의 거리가 멀어서 그런 것 아닌가? 라는 생각이 들었습니다.

[3. 평남]
평북을 지나 평남을 가기 위해 먼저 범계역으로 향했습니다. 범계역 주변의 상권은 평북보다 좀 더 밀도 있고 훨씬 활기찬 느낌이었고, 여러 아파트 단지들과 가깝게 형성 되어 있어서 살기 좋을 것 같다는 느낌을 주었습니다. 역 바로 앞에는 롯데백화점과 아울렛도 있었는데, 이러한 구조가 서울의 노원역과 비슷하다는 느낌을 주기도 했습니다.

범계역을 지나 평남을 한바퀴 돌았습니다. 평남에 형성되어 있는 학원가는 상상했던 것보다 더 길고 빽빽하게 형성되어 있었습니다. PC방 등의 유해환경이 해당 구역에서 1-2개 정도밖에 없었던 것과 마주친 학생분들을 약간 관찰했을때 불량한 학생들이 거의 없어보였던 점이 인상 깊었습니다.

평남의 평촌역 부근에는 한림대학교 성심병원과 주변 상권이 있었는데, 큰 병원이 있으니 좋은 환경이다라는 점과 해당 병원을 기점으로 평남의 메인 아파트 단지들과 분위기가 달라진다는 점을느꼈습니다. 병원은 학원가가 있는 지역과 큰 대로변 하나를 두고 있었는데 그 대로변을 기점으로, 학원가가 있는 구역과 평촌역 부근 유흥 구역으로 달라졌습니다.

[결론]
평촌이라는 지역을 처음 와봤는데, 예상했단 것보다 평북 평남의 분위기가 달랐고 평남에서도 분위기가 갈리는 분기점이 있다는 것을 느꼈습니다. 평촌 지역의 좋은 학군이라는 메리트를 고려했을때 평남 지역 학원가 근처 단지가 가장 좋은 입지가 아닐까라고 생각했고, 그렇다면 평북 지역의 수요는 평남에서 살짝 밀려난 분들의 수요인지 아니면 다른 수요가 있을지를 다음 평촌 임장 전까지 공부해야겠다고 다짐했습니다.

[저환수원리 평가]
1. 저평가 : 이미 전고점 직전까지 반응한 단지들도 있지만 아닌 단지들도 있어 대체적으로 저평가되어 있는 상태임.

2. 환금성 : 대다수의 단지들이 300세대 이상의 단지여서 환금성이 보장될 것으로 보임.

3. 수익률 : 대장 아파트인 평촌더샾센트럴시티 아파트 기준으로, 전고점 매수시 -38프로 수익률, 전저점 매수시 +55프로 수익률 얻을 수 있었음. 현재 투자 기준으로 100프로 수익률 얻기 위해서는 전고점보다 1.5억 상승 필요해서 수익률 관점에서는 좋지 못함.

4. 원금보존 : 전세가율 기준 60퍼 넘는 단지가 거의

없고 매매가가 거의 대부분 반응한 것으로 보임. 따라서 원금보존 관점에서는 좋지 못할 수 있음.

5. 리스크관리 : 아실 기준, 안양 지역 적정 공급량(연 평균 2799세대) 대비 낮은 2369세대(2025년 3796, 2026년 941)여서 역전세 리스크보디는 전세가 상승 혹은 보합이 기대 됨.