[서기 21기 5마이갓 4억 오를 집 찾았조 하늘연두] 4주차 강의후기(주우이 멘토님) - 행복한 투자자로 성장하겠습니다!



3월도 다 가고 서울 투자 기초반 마지막 4강도 끝났습니다. 강의에서 설명해 주신 D지역은 3개월 전인 지난 12월에 다녀온 지역입니다. 그래서 강의를 이해하는데 큰 도움이 되었고 다시 한 번 임장의 중요성을 깨닫게 되었습니다.

그리고 주우이 멘토님, 항상 진심으로 하나라도 더 알려주시려 하시고 긴 강의로 지치실 텐데 웃음을 잃지 않고 끝까지 해주셔서 감사합니다^^

# 입지 분석

• C지역 : 1급지 옆에 위치, 재개발로 천지개벽하고 있는 곳, 베드타운 역할, 위치와 교통이 중요, 편의시설이 C지역 자체는 부족하지만 인접 지역에 편의시설 많다.
• D지역 : C지역 옆에 위치, 양질의 직장과 교통, 재건축 및 뉴타운 개발, 상대적으로 균질성 차이가 커서 선호도 높은 아파트를 잘 선택해야 한다.
• 재건축 이주 수요가 생기면 어디로 갈지 생각해 선점하기.
• 같은 지역 안에서도 선호가 갈리기에 사람들의 수요가 어디로 몰리는지 확인하고 그곳에 집중해야 한다.
• 뉴타운이 생기면 환경이 좋아지는데 이걸 공유하는 곳의 기회를 보자.
• 인근 아파트 간 비교 시 1등을 찾는 게 아니라 이 중 더 우선순위기 높은 걸 찾고 그 중에서 내 조건에 맞는 걸 찾는다.

# 실전 투자 비교 평가 프로세스

• 생활권 순위를 정하고 생활권 별 단지를 2~3개 비교해본다.
• 20평 대여도 상급지, 더 좋은 입지로 가는 게 좋다.

# 서울 투자 의사 결정 방법과 사례

• 투자 전략으로 매매 절대가 선정하고 그다음 저평가 단지를 찾는다. 그다음 원금보존 확인하고 다른 곳과 비교한다.
• 첫 번째가 매매 절대가를 산정하고 그 안에서 내가 볼 수 있는 걸 찾는 것이다.(매매 절대가 산정 방식 교안 참조)
• 상대적으로 싸면서 더 좋은 단지를 찾기 위해 갭을 먼저 보지 말고 매매가를 먼저 봐야 한다. 그리고 생활권 순위 대비 가격이 싼지, 비싼지를 본다.
• 원금 보존을 확인하기 위해 하락률과 전세가율 기준을 둘 다 만족하는 곳을 체크하고 그 중에서 제일 좋은데 싼 걸 선택한다.
• 그리고 서울 수도권에서 위 선택한 단지와 비교해 더 좋은 단지가 있는지 찾아본다.

# 실 투자 사례

• 서울 2군 20평 vs 서울 5급 32평 : 땅의 가치가 차이 나면 평형을 줄이더라도 더 좋은 입지를 선택한다.
• 서울 5군 32평 vs 수도권 4군 24평 : 무조건 서울, 무조건 수도권이 아니라 단지의 선호도를 파악해야 한다.
• 결국 땅을 가지는 것이기에 좋은 땅을 먼저 보자.

# 협상하기

• 깎인 게 중요한 게 아니라 깎인 가치가 다른 곳과 비교했을 때 적당한 가격인지가 더 중요하다.
• 협상도 중요하지만 매수에 중점을 둬야 한다. 지금은 매수를 하는 게 중요한 시장이다.

# 그리고

• 본격적으로 월부 환경에 집중한 게 작년 11월 열중부터였는데 4주차 강의에서 주우이님이 “지금은 투자하기 좋은 시기고 꼭 투자했으면 좋겠습니다.”라고 하셨던 말씀이 생각납니다. 그 이후 저는 꼭 2025년 말까지는 꼭 1호기를 투자해야겠다고 굳게 결심하고 지금까지 부족해도 놓치 않고 투자를 위해 노력 중입니다.
• 건강이라는 유리공을 지키며 행복한 투자자로 성장겠습니다.

# 적용할 점

• 앞마당의 시세 트래킹하기. 시세 트래킹을 해야 한다는 건 강의를 계속 들으며 알게 되었지만 그 의미를 이제 알게 되었다. 그래서 꼭 시세 트래킹 단지를 찾고 한 달에 한 번 시세 트래킹하며 기회를 찾자.
• 주우이님의 서울 투자 전략에 맞게 단계 별로 실행하기! 우선 내 투자금에 맞는 매매 절대가 산정하고 그에 맞는 단지들을 찾는다.
• 매물 임장의 벽을 넘자. 매물 임장 후 부동산에서 정리하고 다음 부동산으로 넘어간다.