[카이] 칼럼필사#49 실전투자 경험담 [야누스22] 매물볼 때 필수 질문 3가지, 이것만 기억하세요_250331
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안녕하세요.
주변 사람들에게 웃음을 주는
월부 대표 싱글 투자자 야누스 22입니다.
각 월마다 중순이 넘어가면 많은 분들이
매임을 준비하고 계실텐데요,
많은 분들이 걱정을 하십니다.
대체 매물임장을 하면서 어떤걸 물어봐야할까?
좋은 질문이란 어떤거지?
저도 많이 했던 고민이고,
지금은 사장님과 이야기를 하는 게 편하지만
처음에는 질문을 준비해서 가기도 했습니다(고지식)
오늘은 매임 가시는 많은 동료분들을 위해
어떻게 하면 좋은 질문을 할 수 있는지
이야기를 나눠보고자 합니다.
아 그럼 레스고~~
매물 임장 시 질문을 하시려면,
딱 3가지만 기억하세요.
상태와 조건 :
우리는 단지보다는 ‘매물'을 보는 것
일단 매물임장에서 정확히 무엇을 보는 건지
명확히 규정하고 넘어가야겠습니다.
그래야 어덯게 행동할지가 명확해지니깐요.
매물임장은
직관적으로
‘투자를 하기 위해’
매물을 보며
가장 좋은 매물을 찾기 위한 필수적 과정이며,
(좋은 상태, 저평가 된 가격)
궁극적으로
단지임장을 하면서 부족했던 선호도에 대해서 파악하고
그 지역을 더 견고히 알아가기 위한 과정입니다.
=> 단지임장을 통해 단지선호도를 한번 더 파악한다.
우리가 매임을 하는 이유는 투자에 필요한 매물을 찾는 것이다.
그래서 우리는 매물 하나한에 집중해야 합니다.
단지에 대한 대략적인 선호도는
전화임장을 통해서도 알 수 있습니다.
우리는 사장님을 대면하고
매물에 대한 직접적인 질문들을 해야 하는 것입니다.
그럼 상태와 조건에 대한 질문으 어떤게 있을까요?
(집을 보러 가기 전)
집에 누가 사는지
(집 확인하며)
등 매물을 보며 “상태와 조건"에 대한 질문을 합니다.
=>집주인과 임차인인 경우에 맞추어서 질문을 하기.
중요한것은
수리됐나요? 여기 누가 살아요? 이사언제라고 하셨죠?
하면서 막연히 질문하기 보다는
이정도 수리 상태면 전세는 무난하게 나가나요?
최근에 거래된 전세는 상태가 어땠나요?
다른 전세는 시스템 에어컨 들어가 있나요?
그때 저한테 임차인분 만기가 0월이라고 하셨는데,
혹시 날짜 조정은 가능한가요?
가실데 정해지셨나요?
집주인이 지금 시세보다 저렴하게 내놓으셨는데
잔금을 빠르게 드려야하는건가요?
매물을 예약하며
‘내가 알고 있는 정보를 사장님께 확인한다'는
관점에서 질문을 드리는 게 좋습니다.(신뢰도 up)
=>동일한 질문이어도 뾰족하게 질문할수록
원하는 정확한 답변을 들을 수 있다.
그리고 정말 당연히
투자하려는 투자자라면
이런 매물 하나하나의 상황을 알고
매물을 보셔야 겠죠!
“가격”
: 그래서 이 가격이 어떤가요?
가장 중요한 것은 가격,가격,가격!!!
이때 흔히
우리가 아는 저평가와 선호도 파악을 하는 것인데요.
가격 가격이 싼 매물인지
전세 가격은 어느정도 형성 됐는지
다른 단지와 가격차이가 어느정도 나는지
앞뒷동 차이가 얼마나 많이 나는지
수리를 한다면 가격이 얼마나 드는지
요즘 시거래 되는 가격은 어느정도인지
분위기 상 가격 조정의 여지가 있는지
있다면 어느정도 예상하면 될지
이와 같이 “가격"에 대해서 물어보시면 됩니다.
=>중요한 것은 가격,가격,가격이다.
저평가 된 물건을 사는것이 가장 중요하며,
가격 협상과 전세 세팅을 위해서 실거래가, 주위 전세가를 같이 확인한다.
주의할 점은
간혹 집주인이나 거주자 앞에서
가격에 대해 언급하시는 경우가 있는데요,
가장 중요한 것은 가격이지만
우리나라 정서상 불편한 것은 사실입니다.
떄문에 가격에 대한 부분은
사장님과 따로 말씀하시는 것이 좋습니다.
(배려차원)
이때도 단순히
가격이 조정되나요?
이게 가장 급매인가요?
시세는 어떤가요?
보다는.
지금 0층에도 0억짜리가 있는데
여기보다 상태가 좋은건가요?
옆단지 -억짜리도 있는데,
원래 가격 이정도 차이 나나요?
뒷동 -억짜리 급매가 있던데,
원래 가격 차이가 많이 나나요? 전세는요?
이처럼 가격에 대해 잘 물어보려면
해당단지와 주변단지의 시세를 잘아셔야 되곘죠?
(현재 호가, 매물들, 실거래가 필수!)
=>주변단지 실거래가 호가 확인하면서
시세 조사한것과 상이한점 찾아보기
사장님의 원씽은 거래를 성사시키는 것이기 때문에
간혹 가격을 왜곡 시켜 말씀하시는 경우가 있습니다.
=> 사장님의 말을 모두 믿는것보다
내가 조사한 것과 비교해본다.
가격적인 측면에서는
철저하게 사전에 파악을 하시는게 중요합니다.
네, 가격에 대한 부분은
우선 사장님과 매물상태가 어떤지 확인한 후에,
‘매물을 잘 봤고,
이제는 이 집이 내 예산으로 적정한지 고려할 건데,
그 전에 가격에 대해서 확인할게요.’
라는 관점에서 접근하시는게 좋습니다.
“성향”
: 우리가 거래를 하게 된다면?
마지막으로 “성향"에 대한 질문인데요.
집을 잘 보여주시는 편인지
해당 내놓으신지 얼마나 되셨고
그래서 지금 어떤 상황이신지
(주변에 직장이 있다면)
이 단지에 특정 직군이 많이 사는지 등등
실제로 거래를 하게 될 경우
직면하게 될 구체적인 리스크와 협상 포인트에 대해서 질문을 합니다.
투자를 하려면
계약부터 전세빼기까지
생각보다 더 많이
이해관계자와 협의하며 해나가야하는데요.
급매는 확실한데 세입자분이 잘 보여주지 않는다면?
지금 급한 상황이라 잔금을 빨리 해야한다면?
오랜 시간 매물을 내놔서 심리적으로 지친 상황이라면?
임차인의 직군상 장기 거주가 필요하다면?
모두 리스크가 되기도 하고
협상 포인트가 되기도 하겠죠?
이를 적극적으로 활용하는 것입니다.
=> 지난달 매임 시 전세입자가 잘 안보여준다’라는 이야기를 듣고
나중에 힘들 수도 있겠다’ 이게 리스크구나!라는 것을 깨달았던 것
다시 한번 상기시키자.
추가로 내놓은 기간을 보고 조급함이 있는 경우 협상의 여지가 생긴다.
그리고 간혹가다 주변에 업무지구나 특정직군이 있는 경우
사장님꼐서 말씀해주시기도 합니다.
“여기는 임차인이 간호산데,
3교대 해서 집보기가 어려워”
“여기는 공공기관이 많아서
3년후에 발령이 난다고 하더라고”
“여기는 레지던트가 거주중인데,
지금 1년 살고 3년 더 살기를 원해”
모두 투자를 진행할 때에
고려할 만한 조건이죠?
=> 3년 전세,, 한번 알아보자.
봤던 글에서는 법인은 대체로 2년으로 설정한다.
라고 하였는데 구체적으로 확인해보고 조사해봐야겠다.
하지만, 우선적으로 해야할 것은
공급리스크가 적은 곳에서 진행하는것을 최우선적으로 한다.
사장님꼐 드려야 할 질문 세번쨰는,
실제로 투자를 진행했을 떄 고려해야할
집주인,거주자,전세수요자에 대한
“성향"에 대한 질문입니다.
“+a 나의 경험
: 저는 이런 경험이 있어요~
앞서서
이순서로 질문을 하면 된다고 말씀드렸죠?
그럼 여기서 더 나아가겠습니다.
+a
위 질문들을 더 풍부하게 만드는 방법은 바로
“본인의 경험을 녹이느 것” 입니다.
사장님 여기는 결로인가요?
+저희 언니도 아기 키워서 습도 유지한다고 환기를 안하더라고요ㅠㅠ
최근에 거래된 전세는 상태가 어땠나요?
+제가 전에 수리할때는 0백만원이면 됐는데,
요즘 00수리 하려면 대략 0백만원 생각하면 되나요?
뒷동 0억짜리 급매가 있던데,
원래 가격 차이가 많이 나나요? 전세는요?
+제가 전에 임차인분이 집을 잘 안보여줘서 고생한 적이 있는데
임차인분은 집을 잘 보여주시는 편인가요?
이런식으로 다소 실없는 말이어도 괜찮습니다.
본인이 직접 경험하지 않아도 돼요.
중요한것은
제가 이런 경험이 있는데,
더 자세하게 알려주세요 사장님~진짜 상황을요!
관점에서 접근하시면 됩니다.
“마지막 질문도 좋지만요…
매물 임장이 투자와 직결되고
처음하시는 분들은 직접 사람을 대면해서
상담하고 질문하는 과정이
상당히 부담스러우실수도 있다고 생각합니다.
하지만 결국
가장 중요한 것은
사장님의 말을 듣는
마인드와 태도이기 때문에
경청의 자세로
단순 매물임장을 위한 질문이 아닌,
“거래를 위해서
사장님과 소통하고 싶어요”
이 관점에서 사장님과 소통하시면 된다고 생각합니다.
=>모든것은 경청에서 시작된다.
단순 매임을 하는 것보다 정말 사겠다는 의지를 보여주는것.
오늘은
매물임장시 필수 질문 3가지에 대해
이야기를 나누어봤습니다.
매물임장시 필수 질문 3가지
: 내가 알고 있는 정보를 사장님께 확인
: 실제 거래 시 직면하게 될 구체적인 리스크와 협상 포인트 협상
+a
: 본인의 경험을 녹이기, 경청의 자세
모두 매물보시고 꼭 투자 성공하세요!
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
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