3주차 강의 후기 작성_한글버스_의미없는 임장은 없다. 가까운 곳부터 시작해보자.

수익률 낮은 아파트 vs 수익률 높은 아파트

서울, 저가치 아파트 있나요? 없습니다. 다만, 수익이 낮은 아파트일 뿐입니다.

서울, 고가치 아파트 있나요? 많아요. 조금이라도 더 가치있는 아파트를 사야합니다.

“입지”를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 살 수 있습니다.

가치와 가격을 살펴보며 내가 고른 아파트가 진짜 좋은 아파트인지 확인한기 위해 우리는 투자기준을 꼭 기억해야 한다. “저환수원리” 

감남역까지 가는 지하철 개통 호재. 발표 당시에는 개통이 될 예정인 곳(B)이 가격이 오르는 경우가 있지만 결국에는 기존에 지하철이 다니던 곳(A)이 더 많이 오른다. 

Why? 결국 A가 본래 강남역을 더 빨리 갈 수 있기 때문. 호재에 속지 말자.

종착역이 여의도역이 되는 신안산선의 정차역중에 하나인 성포역이 부모님 사시는 집 앞에 개통을 앞두고 있다. 이전에 나는 부모님께 개통이 되고나면 더 오를 수 있다고 조언했다. 실제 주변 아파트 시세들도 지금은 정체기이기는 하지만 많이 올라있다. 그런데 강의를 듣고 다시 생각해보게 되었다. 결국 여의도를 더 빨리 가는 지역은 성포역이 아닌 그 상위의 정거장이 되겠구나! 역시 배워야 보인다. 보는 눈을 더 키워야 하고 생각을 확장해야 겠다라는 생각을 하였다. 

돈버는 아파트 입지평가 기준 5가지

부동산의 가치를 판단하는 객관적인 지표 : 직장, 교통, 학군, 환경, 공급

직장 – 일자리를 찾아 이 지역에 들어올까?

좋은 직장이 있는 곳은 사람들이 출퇴근이 편하기 때문에 거주할 이유가 생기게 된다. 부동산에서 “수요”는 가격에 영항을 미친다.

교통 – 강남 접근성이 얼마나 좋을까?

직장이 있는 곳에 거주하기 어렵다면 업무지구로 빨리 갈 수 있는 곳에 수요 발생. 중심업무까지의 시간, 지하철 접근성(특히, 강남)이 중요하다.

호재(ex 지하철 개통 등)를 보는 것이 아니라 “입지의 가치”를 보아야 한다. 상승장에서 더 큰 가치가 있다.

학군 - 학군 때문에 이사오는 지역, 단지일까?

경제적 여유, 교육열, 좋은 교육 환경(나는 직장이 멀어도 아이의 공부를 위해서라면!)이 있기에 수요가 발생한다. 그리고 그들은 초, 중, 고등학교를 쭉 보낼 계획이기 때문에 가격이 상승하던 하락하던 6년에서 12년까지도 보고 입주하게 된다. 따라서 가격변동에 크게 게의치 않는다. 

그런데 왜 중학교 학업성취도 평가 기준인가? 서울대, 의대를 보내는 고등학교는 어디인가? 그 고등학교를 갈만한 성적이 되는 학생들이 어디에 있는가를 찾아 내려가는 것이다. 

* 학업성취도가 70% = 보통 성적을 받는 학생이 70%이다

환경 – 사람들이 좋아하는 인프라인가?

사람들의 구매력은 소득과 관련되고 소득은 감당할 수 있는 집값 수준과 밀접하다. 즉, 수요자가 있어야 백화점이나 대형마트가 오픈된다.  

편의(ex백화점) VS 환경(ex한강) *사람들은 편의를 더 선호한다.

공급 – 투자할 당시, 2년 뒤 전세만기 시, 전세 셋팅에 문제가 없는지 리스크를 가늠해본다.

공급은 투자자에게 기회이자 리스크!!!

Why? 매매물량의 증가로 매매가가 하락하니까 매수 할 수 있는 기회. 그러나 전세물량 증가로 전세가가 하락하기 때 역전세를 맞을 가능성이 높다.

아파트 입주 예정된 공급 물량은 현재부터 3년 후까지 확인한다. 2년 후 전세만기 시 리스크를 파악하기 위함이다. 

투자하면서 역전세를 맞을 수 있다. 하지만 주우이 강사님은 전세가를 2년에 5%만 올려 받았다. 그래서 역전세가 거의 없었다. 만약 전세금을 올려 받아도 되지만 만약 받은 전세금을 다쓰면 나중에 역전세를 맞게 될 때 힘들기 때문에 그 돈을 다 쓰지 말고 잘 가지고 있어야 한다. 항상 하락장을 대비한 리스크 관리해야한다. 

※1기 신도시 : 분당,평촌, 산본, 부천, 일산

* 일산 : 근교인 파주나 고양에 빈땅이 많기 때문에 공급이 영향 미친다.

그동안 아~ 여기 사람들이 좋아해! 라고 생각했지만 왜 좋아하는지 설명할 수 없었다. 

부동산에 대해 아는 듯 했었지만 부동산을 공부하지 않았을 때 막연하고 정리되지 않았던 5가지 지표를 배울 수 있는 시간이었다. 간단하지만 결코 간단하지 않은 것. 

결국 사람들이 좋아하는 곳을 사야 된다는 진리. 5가지. 직장, 교통, 학군, 환경, 공급

앞으로도 부동산을 볼 때 위 5가지 지표를 잊지 말고 살펴봐야 겠다. 그리고 수업자료에 나온 판단기준을 항상 곁에 두고 S,A,B,C 중에 어느 등급인지 비교평가하면서 객관적으로 물건을 살펴보아야 겠다. 정말 너무 도움이 되는 시간이었다. 

아파트 수익률 분석하고 투자결론 내리는 법

미래 투자 수익률 계산(얼마까지 갈 것을 기대하고 매수하는가?)

1) 전고점 확인

2) 비교평가(예)4억 아파트 중에 가장 좋은 것, 5억 아파트랑 비교해도 뒤지지 않을 때)

현재 부동산 시장은 지역/단지마다 가격 회복 정도가 다름. 개전고점 대비 2-%이상 가격이 하락한 곳들이 여전히 있고, 충분히 수익을 기대할 수 있음.

그런데 사람들은 왜 그런 매물이 안 보인다고 하는가? 아직 앞마당이 좁기 때문에 볼 수 있는데 한계가 있기 때문이다.

<아파트 수익률 보고서> 

가치를 알게 하고, 가치를 믿게 하고, 시장을 기다릴 수 있게 하는 것 

투자시점에 따라 수익률이 달라지므로 싼 시기, 싸게 사야 하는 것이 중요하다.

수익률보고서는 지금 시기 싸게 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지 생각하기 위해서 작성한다. 

가치 있는 아파트를 싸게 사면 수익, 수익률을 높일 수 있다는 관점을 가지고 집을 선택해라. 아무리 좋은 것도 비싸게 사면 안 된다.

오를 것을 사는 것이 아닙니다. 저평가 된 것을 사는 것입니다. 

월부의 투자방식은 “가치투자” 수익이 큰 투자보다는 잃지 않는 투자를 해야 합니다.

<가치대비 저렴하게 사는 2가지 방법 >

1. 좋은 아파트를 싼가격에 매수(수익을 높일 수 있는 전략)

2. 좋은 아파트를 적은 투자금으로 매수(수익률을 높일 수 있는 전략)

입지 좋은 구축 VS 입지 안 좋은 신축

어떤 것이 더 좋을까요? 상황에 따르다 다르다. 

내가 종자돈을 투자하고 나서 이후에 경로 때문에...

입지 좋은 구축

매매와 전세가가 차이가 많다. 전세가 올라가는 폭이 한정적이다. 

내 돈에 여유가 있는 사람 그리고 전세금을 받지 않아도 투자할 수 있는 사람은 구축이 좋은 투자일 수 있다.

입지 안 좋은 신축

전세가가 오르는 속도가 빠르다. 신축선호도 때문에. 내 투자금을 회수하기는 신축이 더 좋다.

돈에 여유가 없다면 전세 상승분과 내가 모은 종자돈으로 다시 투자를 이어나가는게 더 좋은 방법일 수 있다.

비교평가는 최선의 아파트를 매수하는 방법(수익극대화)

비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끈임없이 비교하여 입지가 더 좋은 곳으로 선택합니다. 그 곳이 상대적으로 저평가되었을 가능성이 높습니다. 최소한 앞마당 3개가 있어야 비교평가 가능합니다.

2주차의 과제로 수익률 보고서를 작성하였다. 처음에는 모르는 것 투성이였다. 심지어 어느 아파트를 해야하는지 시작부터 난관이었다. 그리고는 사진 및 데이터들은 어디서 무엇을 봐야하는지도 잘 몰랐다. 하지만 놀이터와 조모임에서 하나씩 배워가며 빈칸을 채워 나갔다. 그동안 강의에서 강사님들이 보여주신 사진이나 예시들이 어디서 어떻게 왔는지 이제서야 조금씩 그려지기 시작했다. 그리고 3주차에 주우이님의 강의를 들으며 비로소 수익률보고서의 진짜 모습이 완성되는 듯 했다. 내 과제의 내용이 완벽해 졌다는 것이 아니라 의미가 완벽해졌다는 뜻이다.

주우이님은 3주차 강의를 통해 수익률보고서란 “가치를 알게 하고, 가치를 믿게 하고, 시장을 기다릴 수 있게 하는 것” 이라고 하셨다. 앞으로 나와 인연이 될 여러 아파트들의 수익률 보고서를 작성하면서 비교평가하여 그 아파트 자체의 가치를 판단해보고, 투자하며, 기다려보는 시간을 꼭 갖아야겠다.

내 상황에 맞는 임장지역 선정하는 법

경험상 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈이다. 

→ 우리가 투자를 잘 못하는 것은 정보가 부족해서가 아니다. 아직 해석을 잘 할 수 없기 때문이다. 

주우이님은 본인이 사는 지역이라 선입견이 있었고 다른 지역을 매수했다. 동탄도 좋은 곳이었을 수 있다. 

투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다. 

→ 비교평가를 해야한다. 한 곳만 가는 것이 아니라 계속 여러 지역을 놓고 살펴봐야 한다.

첫 앞마당은 3개부터, 그리고 이후에는 10개로 늘려간다. 

내가 살 수 없는 곳이라고 하더라도 임장을 하는 것은 경험이 된다. 사람들이 좋아하는 요소들을 다 가지고 있다는 것이다. 서울을 잘 모르면 강남, 서초, 송파를 가보라고 한다. 

첫 임장지역의 의미

선입견 버리기

신도시 시범마을 있을 수 있다. 신도시에 임장을 갔을 때 시범마을이 있다면 그 곳부터 임장을 시작해라. 보통 가장 좋은 위치에 시범마을이 생긴다.

누가 좋더라~ 라는 것은 의미 없다. 실제 만들어져야 한다. 실제로 안 생길 수도 있고, 지역에서 실질적으로 필요없는데 왜 생기지?라고 생각 할 수 있다. 이슈가 실제로 투자와 연관이되는지 파악해야 한다. 남들의 이야기보다 내 확신이 서는 것이 더 중요하다.

임장습관 만들기

내 목표를 달성하기 위해서. 좀 더 나은 삶을 위해서!

처음에 ! 일주일에 하루 시간을 빼라. 토요일 하루 / 익숙해지면 ! 주 2회 평일1+토요일

사전임보, 분위기-단지-매물 임장-투자결정-투자 

단지임장까지 까지 끝냈더라도 마침표를 찍어야한다. 정리라도 해야한다. 

한달동안 구1 / 두달째 구2 / 세달째 구3 / 네달에 구4 / ... 꼭 넘어가세요!

구1을 한달~세달, 두달 하지 마세요!!!

설명하지 못해도 괜찮아요. 결국 알고있는 지역이 생기기 때문에 비교평가가 가능하다.

예를들어 7개봤다 한다. 실력이 쌓여 아파트 좀 알 때 여유가 있을 때 다시 앞으로 간다. 임장 다니는 실력이 달라져 있고, 편하게 볼 수 있다. 

★★★★★

경험이 적다면 쉽게 갈 수 있는 곳을 선택하는 것이 중요합니다. 결국 투자 가능한 곳은 앞마당으로 만들어 두여야 합니다. 의미 없는 경험이 없듯이 의미 없는 임장도 없습니다.

제대로 앞마당을 만들지 못했다는 생각이 들더라도 다음 임장지역으로 넘어가세요. 단, 마침표는 꼭 찍으세요.

★★★★★

속마음을 들킨 것 같았다. 내가 살고 있는 지역은 천안/아산이다. 공부를 시작하면서 나는 어디를 앞마당으로 해야할까? 고민했을 때 처음에는 당연히 천안, 그리고 아산, 시댁이 있는 청주를 생각했다. 그런데 이것은 무슨 운명의 장난인가. 3군데 모두 공급이 많은 시기로 투자 리스크가 있는 도시이다. 그래서 나는 1년 안에 투자할 수 있는 다른 앞마당들을 만들고자 생각했었다. 그리고 후보지를 물색하던 중이었다. 주우이님게서 선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈을 가지라고 하셨고, 비록 지금 현재 투자할 수 없을지라도 의미없는 임장지는 없다고 얘기하셨다. 아차! 싶었고 이제 시작하는 단계에 임장 습관을 형성하기 위해서 내가 매일 갈 수 있는 내가 살고 있는 지역을 먼저 돌아보기로 마음을 먹었다. 내가 그냥 일상을 살아가기 위해 있었던 천안/아산이 아닌 부동산 투자자의 시작으로 바라보는 천안/아산을 공부해보고자 한다. 열반스쿨 기초반이 끝나고 나면 천안/아산에 대해서 본격적으로 분석하고, 공부해볼 생각이다.