[조용한 숨은 부자 SOY24의 강의 후기] / 내집마련 기초반, 너나위님과 함께 가즈아~~

>Start

1. Tittle : 내집마련 기초반, 너나위님과 함께 가즈아~~
2. Teacher : 너나위님

>Introduction

• 너나위님은 임대사업자로 정부로부터 누리는 세제혜택

• 다른 듯 비슷한 평범함 이웃들 도우기 위한 방안 >> 절대 급하지 않으니 조급할 필요 NO

  - 내집마련 적기를 모르니 기본지식 및 상황인식 하여 언제 사야 하는지 정확히 인지

  - 내집마련 의미를 모르니 청약당첨의 의미가 어떠한 의미인지를 인지 : 

     내집마련 게획 >> 상황별 목표 설정(투자,징검다리,최종목표) >> 내집마련 후에도 꾸준히 시도

  - 어떤 걸 사야 하는지 타켓 특정 : 재산으로 가치 있는 거를 사기 위해 필요한 역량 Learn

  - 과정,기술,실행            

  - 반복 : 포기하지 않고 될때까지 Try

• 한때 집값이 오르지 않으니 매매보다 전세로 살겠다는 추세
• 하루하루가 다르고 5~10년 뒤 길게 보면서 Think 의사결정

• 과거 40년동안 아파트 매매지수, 즉 부동산은 우상향했다는 것은 Fact

  -  단기적으로 등락은 있지만 장기적으로 우상향 

• 필수재 : 연필, 옷 등 생필품 / 투자재 : 필요하지는 않지만 내가 싼 거보다는 비싸게 팔기 위한 목적

  - 물가상승을 그대로 반영한 선형 우상향인 필수재와 투기심리로 등락한 투자재 성격 두가지의 교차점은 집

• 최악의 상황에도 오래 버티면 결국에는 산거보다 비싸진다는 증명된 사실

• 물가대비 집값 쌀때는  PIR + 전세가율 보면서 Search

  - PIR : 50000/5000=10 > 한 푼 안 쓰고 10년 모으면 살 수 있다는 의미로 이 값이 커지면 소득대비 집값이 상승

  - 전세가율 : 전세가/매매가 > 전세가율이 높을때가 매매로 전환 시기이며 집을 사기 적기(버플이 적다), 강남은 워낙 수요가 높다보니 버플 자체가 큰 도시(떨어지기가 Not Easy)

• 전세가 떨어지면 매매가 떨어지거나 STOP >  역전세면 오히려 기회 (거래가 없다는 거도 기회)

• PIR 평균적으로 12.2 이하면 Cheap /  초과이면 Expensive

  - 2014.1~2018.6 > PIR 10.1로 평균 이하 / 전세가율 69.7로 높았던 시기로 최적의 매수시기

  - 코로나 이후 급여 및 소득이 오르다보니 상대적으로 집값이 하락한 현재는 PIR이 12이하이면 평균적으로 싼 가격으로 현재는 10.8 / 전세가율은 60이상이면 좋은 시기로 현재는 53.8로 비싸지 않은 상황으로 적기시기

• 현재 금액이 전고점을 넘은 단지(21.9~22.3) > PIR기준 이전 실거래가 대비 낮은 가격으로 비싸지 않게 매수

• 현재 금액이 전고점을 넘지 못한 단지 > 현재가격(-20% 정도면 매우 좋은 가격)으로 최대한 싸게 매수

  EX) 10억(21.9~22.3)일 때 11억이면 능력된다는 전제하에 비싸지 않게, 10억이면 협상해서 최대한 싸게, 9억이면 그냥 GO (다만 이거를 버틸 수 있다는 능력하에)

>Conclusion

• 아파트 및 자산은 가지고 있으면 결과적으로 장기 우상향한다는 증명된 데이터를 보면서 어떻게든 자산화를 시켜야겠다는 생각이 들며 이것을 꼭 이뤄나가겠습니다.
• 집은 필수재 겸 투자재 성격을 지닌 것으로 이러한 특징의 집이 단기적으로 등락을 해도 흔들리지 않고 장기적으로 보유해갈 수 있도록 시기적절한 타이밍을 보고 잘 마련해나가겠습니다.
• PIR 및 전세가율을 보면서 현 시기가 어떤 시기인지 파악할 수 있는 기준이 세워졌고 이를 토대로 가격에 따라 어떠한 태도를 갖추고 매수를 임해야 하는지 배웠으니 이거를 잘 적용해서 최적의 시기에 매수하도록 하겠습니다.
• 어떠한 상황에서도 일단 장기적으로 버틸 수 있는 능력하에 무리하지 않으면서 노후 준비 겸 내집마련을 똘똘하게 하도록 공부하고 실행까지 옮기도록 하겠습니다.

>Impressive

• 집은 단기적으로 등락은 있지만 장기적으로 우상향
• 집은 투자재와 필수재의 성격을 지닌 특징
• 최악의 상황에도 오래 버티면 결국에는 산거보다 비싸진다
• 물가대비 집값이 싸다는 기준은 PIR + 전세가율을 보면서 파악
• PIR 평균이하 + 전세가율 높은 시기가 최적의 시기

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