[조용한 숨은 부자 SOY24의 강의 후기] / 내집마련 기초반, 너나위님과 함께 가즈아~~

>Start

1. Tittle : 내집마련 기초반, 너나위님과 함께 가즈아~~
2. Teacher : 너나위님

>Introduction

• 너나위님은 임대사업자로 정부로부터 누리는 세제혜택

• 다른 듯 비슷한 평범함 이웃들 도우기 위한 방안 >> 절대 급하지 않으니 조급할 필요 NO

  - 내집마련 적기를 모르니 기본지식 및 상황인식 하여 언제 사야 하는지 정확히 인지

  - 내집마련 의미를 모르니 청약당첨의 의미가 어떠한 의미인지를 인지 : 

     내집마련 게획 >> 상황별 목표 설정(투자,징검다리,최종목표) >> 내집마련 후에도 꾸준히 시도

  - 어떤 걸 사야 하는지 타켓 특정 : 재산으로 가치 있는 거를 사기 위해 필요한 역량 Learn

  - 과정,기술,실행            

  - 반복 : 포기하지 않고 될때까지 Try

• 한때 집값이 오르지 않으니 매매보다 전세로 살겠다는 추세

   

• 하루하루가 다르고 5~10년 뒤 길게 보면서 Think 의사결정

• 과거 40년동안 아파트 매매지수, 즉 부동산은 우상향했다는 것은 Fact

  -  단기적으로 등락은 있지만 장기적으로 우상향 

   

• 필수재 : 연필, 옷 등 생필품 / 투자재 : 필요하지는 않지만 내가 싼 거보다는 비싸게 팔기 위한 목적

  - 물가상승을 그대로 반영한 선형 우상향인 필수재와 투기심리로 등락한 투자재 성격 두가지의 교차점은 집

• 최악의 상황에도 오래 버티면 결국에는 산거보다 비싸진다는 증명된 사실

   

• 물가대비 집값 쌀때는  PIR + 전세가율 보면서 Search

  - PIR : 50000/5000=10 > 한 푼 안 쓰고 10년 모으면 살 수 있다는 의미로 이 값이 커지면 소득대비 집값이 상승

  - 전세가율 : 전세가/매매가 > 전세가율이 높을때가 매매로 전환 시기이며 집을 사기 적기(버플이 적다), 강남은 워낙 수요가 높다보니 버플 자체가 큰 도시(떨어지기가 Not Easy)

• 전세가 떨어지면 매매가 떨어지거나 STOP >  역전세면 오히려 기회 (거래가 없다는 거도 기회)

• PIR 평균적으로 12.2 이하면 Cheap /  초과이면 Expensive

  - 2014.1~2018.6 > PIR 10.1로 평균 이하 / 전세가율 69.7로 높았던 시기로 최적의 매수시기

  - 코로나 이후 급여 및 소득이 오르다보니 상대적으로 집값이 하락한 현재는 PIR이 12이하이면 평균적으로 싼 가격으로 현재는 10.8 / 전세가율은 60이상이면 좋은 시기로 현재는 53.8로 비싸지 않은 상황으로 적기시기

• 현재 금액이 전고점을 넘은 단지(21.9~22.3) > PIR기준 이전 실거래가 대비 낮은 가격으로 비싸지 않게 매수

• 현재 금액이 전고점을 넘지 못한 단지 > 현재가격(-20% 정도면 매우 좋은 가격)으로 최대한 싸게 매수

  EX) 10억(21.9~22.3)일 때 11억이면 능력된다는 전제하에 비싸지 않게, 10억이면 협상해서 최대한 싸게, 9억이면 그냥 GO (다만 이거를 버틸 수 있다는 능력하에)

   

• 현재 부동산 시장

  • 아파트 시장의 결정 요인과 결과

    1. 금리 > 인하기에는 아파트에 돈을 넣는 시기이다.

     > 현재 대한민국은 24.11월부터 시작해서 4개월 정도 계속 금리를 내리고 있는 금리 인하기에 돌입하고 있다.

        2. 공급 > 신축 아파트 공급이 많으면 전세가가 하락이 되면 매매가도 하락이 된다 >> 첫번째 법칙

        > 현재 신축 아파트 공급이 줄어드니 전세가는 높아지고 매매가도 높아지면서 하락을 방어한다.  공급이 누적되어 시간지나 전세하락이 전제가 되어야 매매가 하락

       3. 기타환경 및 정책  > 침제기 일때는 완화 정책이며 폭등기 일때는 규제정책으로 정책은 시장에 영향을 준다.

           > 23년 초에는 특레보금, 24년 초에는 신생아, 25년 초에는 토허제 해제 및 DSR & 다주택 취득세 규제 유지해서 지방은 1개의 주택밖에 보유 못하다보니 어려운 상황이며 정책은 예측이 불가한 부분이긴 하다. 

  • 금리, 공급, 기타환경 및 정책 요인들은 시기에 따라 가중치가 다르므로 뭐가 중요한 게 아니라 다 알고 가야한다.

    4. 결과인 가격 > 앞으로의 상황이 불가한다고 해서 투자를 안하는게 아니라 늘 한다는 전제하에 비쌀 때는 적게 쌀 때는 많이 하면서 고점과 저점이 언제인지는 시간이 지나야 알 수 있는 것으로 계속 투자를 해나가야 한다. 

            > 서울은 하락 후 반등, 소강 반복해서 상승장 준비중이며 지방은 전세 하락 종료해서 하락 종료 시점이다.

• 내집마련은 무리하지 않는 선에서 하되 앞으로의 상황은 예측불가하므로  내집마련은 필요할때 고고

   

  • 금리는 부동산 대출 및 전세 대출의 영향에 미치다보니 금리의 힘 영향력이 더욱 커지는 중요변수

  - 물가는 안정화되었다고 할 수 있는게 코로나 시기 때 돈이 풀렸고 금리가 인상되고 그 영향은 2년 뒤에 반영이 되어고 현재는 2%정도면 안정되었다고 볼 수 있다.

  - 경기는 침제되었다고 할 수 있는게 4개월 정도 금리가 인하되었다는 거는 금리 인하 방향성을 추구하고 있다.

  - 물가 및 경기가 더 중요하다는 판단하에 일단 물가를 안정시키는게 우선이라 금리를 인상시키고 점차 물가가 안정화가 되었고 경기 침체 징후까지 뚜렷해지니까 기준 금리 인하로 반영되었다. 가계 대출도 늘어다보니 금리 인하는 이미 선호 높은 시장 위주로 영향을 주고 있다는 증거이다.

  - 정책은 상반기 때 규제되어 경기 상황이 안 좋아지면 하반기 때는 완화되어진다. 

• 2025년은 금리인하기다.

•  

  • 공급은 점차 신축 아파트의 공급이 줄어드니 전세가는 오르고 매매가도 상승

    - 집을 짓는 준공은 2~3년정도 걸리니 점차 입주량이 떨어지는 사실은 중간에 변하지 않는 빼박 Fact > 그러다보니 주거가능한 빌라 및 오피스텔 가격도 상승

    - 코로나 이후 건설회사 부도도 발행하면서 지방 입주량도 하락되었고 지방의 신축 아파트부터 가격이 올라가니 지방은 신축아파트부터 매매, 울산도 공급 부족으로 이미 전세가격이 1년전부터 상승되었고 배 만들때 1사람 채용시 여러사람이 따라오면서 전세 씨가 말렸으니 울산에서 내집마련은 추천

• 금리는 상수 공급이 변수였던 최근 2년이며 전국적으로 공급 부족한 상황으로 지방 좋은 것부터 투자해서 전세가는 상승예정하니 꿋꿋하게 Wait

•  인구감소 및 기타상황이 맞물리면서 서울 가수요까지 발행하고 서울 강남 흐름대로 서울 강북권 경기순으로 영향

- 완화책 나올때마다 서울 및 광역시 일부 선호되고 25년 2월 현재에도 완화책 나오면서 서울 강남권에만 반응해서 계약금 돌려줄테니 계약하지 말라는 현상도 발생

- 서울 및 경기는 최상급지와 최선호단지는 넘 비싸므로 다른 물건이나 다른 시기를 노리고 그 외 나머지는(강북이나 경기권에서 괜찮은 거는 매수 생각)비싸지 않으니 장기 보유 하거나 팔릴 환급성이 좋은집으로 매수시기 보면서 갈아타기 할 수 있는 매도까지 고려 

- 그렇지만 경기 신축 아파트를 살 경우에는 입지나 다른 것을 보고 그 가격으로 다른 거까지 고려하면서 마음 급하다고 해서 아무거나 사서 안 사느니 못하는 상황을 만들지 말아야 한다.

- 서울 아파트로 내집 마련 하는 사람은 처음으로 내집을 서울에서 마련하는 게 아니라 자기상황에 맞는 내집을 2,3호기로 마련한 후 가지고 있던 타 지역 아파트를 팔아 갈아타기하면서 올라온 사람들이라고 할 수 있다.

• 서울 아파트 산 사람의 과거 행동,행적을 Search찾아보고 그 전략을 따라해보자(너나위님도 의왕으로 첫집 Buy)

1. 금리는 대한민국 금리 인하기 돌입으로 2.75%로 하락

2. 공급은 신축 아파트 공급이 하락되고 전세가가 상승되면서 매매가도 상승

   > 금리인하 x 공급부족 >> 침체기 후반부 돌입 >> 지금부터 농사 Start해서 2025 상반기안에 내집마련

 3. 기타환경은 대출은 늘리고 금리도 인하되니 25년도 같은 흐름으로 상반기안에 내집마련

      > 침체기 후반부라는 큰 흐름 안에서 25년 상반기 내 덜 번져 나가 비싸지 않거나 싼 지역 입지 우수해 선호도 높은 것 매수 적극 검토

• 인구는 아예 사라지는 거 아니므로 시장 몰락이 아닌 양극화를 유발 (유모차 사업이 사라지기보다 줄어드는 거처럼)

  - 인구가 늘어난 것은 외국인이 유입되다보니 인구수가 조금씩 증가

  - 그 인구들은 도시에 살고 싶고 그렇다고 계속해서 남의 집에서 살 게 아니니까 내집 마련을 정말 잘 골라야 한다. 

   

>Conclusion

• 아파트 및 자산은 가지고 있으면 결과적으로 장기 우상향한다는 증명된 데이터를 보면서 어떻게든 자산화를 시켜야겠다는 생각이 들며 이것을 꼭 이뤄나가겠습니다.
• 집은 필수재 겸 투자재 성격을 지닌 것으로 이러한 특징의 집이 단기적으로 등락을 해도 흔들리지 않고 장기적으로 보유해갈 수 있도록 시기적절한 타이밍을 보고 잘 마련해나가겠습니다.
• PIR 및 전세가율을 보면서 현 시기가 어떤 시기인지 파악할 수 있는 기준이 세워졌고 이를 토대로 가격에 따라 어떠한 태도를 갖추고 매수를 임해야 하는지 배웠으니 이거를 잘 적용해서 최적의 시기에 매수하도록 하겠습니다.
• 어떠한 상황에서도 일단 장기적으로 버틸 수 있는 능력하에 무리하지 않으면서 노후 준비 겸 내집마련을 똘똘하게 하도록 공부하고 실행까지 옮기도록 하겠습니다.
• 어떤 방향이든 기회는 오는데 그 기회를 부정하고 거부하지 않아야 하며 경험을 체크하면서 마음가짐을 Reset 변화하고 올바른 상황파악에서부터 Start해보자는 것으로 기초부터 튼튼히 기반을 잘 다져나가겠습니다.
• 현재의 금리 및 공급 상황을 파악할 수 있었고 그로인해 지금이 적기이고 기회라는 것을 Catch했으며 이것이 계기가 되어 움직이되 그렇다고 너무 조급해 하지 않도록 하겠습니다.
• 그 사이 하나씩 해야 할 것들 매체를 활용하고 독서도 하며 강의를 들으면서 계획해보고 실행까지 옮겨나면서 궁금한게 있으면 물어보고 듣고 해결해나갈 수 있게 해는 조력자의 도움을 받고서 소통하며 좀 더 단단한 프로세스를 잘 형성해나가겠습니다.

>Impressive

• 집은 단기적으로 등락은 있지만 장기적으로 우상향
• 집은 투자재와 필수재의 성격을 지닌 특징
• 최악의 상황에도 오래 버티면 결국에는 산거보다 비싸진다
• 물가대비 집값이 싸다는 기준은 PIR + 전세가율을 보면서 파악
• PIR 평균이하 + 전세가율 높은 시기가 최적의 시기

•