4강은 우리보다 조금(?) 앞서가신 선배투자자분들께서 꾸려주신 강의로 진행되었다.
그간 들어왔던 기초강의에서는 들을 수 없는 실제 찐 경험담들이고, 막연하게 여겼던 궁금증들이 해소되는 소중한 시간들이었다.
1. 갈아타기 방법!_ 자주가족 튜터님
사실 그 동안 1호기 달성만을 목표로 어떻게하면 더 좋은 매수를 할 수 있을지에만 몰두해있었다.
그런데, 변화하는 부동산 시장 속에서 남편 0호기 매도하여, 서울 1호기를 달성하는 방향으로 전략이 수정되면서, 1호기 경험도 없는 상황에서 매도를 시도해봐야하는 처지가 되었다.
그런 내 상황에 딱 맞게 자주가족님께서 갈아타기에 대해 말씀해주셨다.
다양한 경우의 수에서 어떤 것이 나을 지, 기회비용에 대해서 스스로 생각해보는 것이 중요하다고 말씀하셨다.
장/단점을 적어보고 스스로 판단해보는 것! 그것이 지금 내가 해야 할 일이라고 생각했다. (feat. 란별튜터님!)
매도 시, 장점
- 서울 상급지(1, 2, 3급지) 투자 가능
- 매도 자체_ 1층, 비선호구조(방2/ 화1)물건을 매도할 수 있음 (언젠가는 매도해야 하는 물건)
- 세금 세이브 가능_ (10년 보유했으므로 양도세 0원, 향후 투자 시, 조정지역 상관없이 취득세 3%)
매도 시, 단점
- 물가상승 리스크 노출 (자산이 없어짐)
- 당장 매수할 물건이 없음 (앞마당 부족/ 매도하여 생긴 투자금의 기회비용이 날아감)
전세 세팅 시, 장점 (매도X)
- 물가상승 리스크 헷지 (자산 보유)
- 전세금으로 서울 3, 4급지 투자 가능
전세 세팅 시, 단점
- 최소 2년 동안 전세금을 제외한 나머지 자금이 묶임 (갱신권 사용 시, 4년)
- 매도를 원하는 시기에 어려울 수 있음 (1층, 비선호 구조)
- 향후 조정지역 투자 시, 세금 문제 발생 가능
==> 가장 베스트 시나리오는 매도 후, 1년 안에 서울 상급지 1호기 달성으로 보여짐. (= 몽부내 튜터님 코칭방향)
상급지 1호기를 위해서, 전수조사 및 향후 6개월 간 앞마당을 제대로 늘린 후 실전투자 진행해야 함
2. 매물 임장의 팁을 얻다!_ 김인턴 튜터님
이번 실전반 기간동안 새롭게 맞이한 매물임장의 벽!
분위기임장 - 단지임장 - 매물임장이 한큐에 연결되어야 하는데, 그렇지 못해서 계속 혼란스러웠다.
스스로 파악한 이유 하나는 분위기임장부터 사람들이 선호하는 요소들을 온전히 파악하지 못하여 그 부분이 매물임장까지 갈피를 잡지 못한 것 같다.
나머지 하나는 저평가 단지를 파악하고, 그 단지들의 매물을 집중적으로 파악했어야 했는데, 단순히 전고점대비 하락률에 꽂혀서 매물임장을 진행한 것 같다.
이 부분에 대해서 김인턴 튜터님께서 정답을 알려주셨다!
(앞마당 관리는 다음달에 이해해보도록 하겠습니다>ㅅ<;;)
생활권별 저평가단지 + 선호도 상/중/하 단지를 파악해서 매물임장 진행해보자!
BM 포인트
1. 다음 송파구 앞마당 만들 때는 생활권별 저평가단지 + 선호도 상/중/하 단지를 파악해서 매물임장을 진행한다!
2. 2개월에 1개씩 앞마당을 만들더라도, 김인턴튜터님이 알려주신방법대로 앞마당 관리를 제대로 해 나간다!
3. 결국은 환경= 동료!
이번 실전반 과정을 통해서 가장 중요한 것은 사람임을 다시한번 깨달았다.
실전반을 일정에 맞춰 진행하기 위해 휴가를 많이 사용했는데, 그 업무를 기꺼이 처리해주신 회사 동료분들.
실전반 과정을 함께하는 동안 함께하면서 많은 영향을 받은 12조 란별튜터님, 으으음 조장님, 별밤즈 동료분들 너무 감사합니다.
너바나님을 비롯한 멘토님들께서 독강임투인! 중에서 인맥이 정말 중요하다고 말씀주셨는데,
실전반을 하면서 동료분들이 정말 중요하다는 것을 느꼈다.
자주가족님께서 교안에 넣어주셨던 월부은 인용글을 보면서 다시한번 월부 환경에 꼭 붙어있어야겠다고 생각했다.
"실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다."
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