25.04.02 빛경 투자경험담 필사

1등 광역시 30평대 신축에 투자했습니다 - 행쀼튜터님

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이 돈으로 내가 할 수 있는 가장 좋은 투자처가 어딜까? 

소액으로 중소도시를 매수할 수 있었지만 지금 시장은 상위 입지의 단지도 가격이 싼 시장이었고,

소액으로 덜 좋은 걸 하는 것보다 제가 가진 투자금을 활용해 투자할 수 있는 기회임을 알았습니다.

그래서 그 기회를 잡았습니다.

모두가 서울을 외치고 있을 때, 또 하나의 굉장히 매력적인 지역,

“이지역은 그냥 미쳤어요. 너무 쌉니다.”라는 이야기가 나오는 지방 1등 광역시에 ‘30평대’ ‘신축’을 투자했습니다.

📌 내가 지금 할 수 있는 가장 좋은 투자처를 아는 것이 중요!

모두가 바라보고 있는 곳을 못한다고 실망하지 말고 지금 하는 것이 중요하다!

앞마당을 착실히 늘리던 중 ‘저평가 된’ 단지를 발견합니다.

지역 내의 상위 생활권은 아니었지만 지역의 중심부에 위치하였고,

해당 생활권 내에서도, 다른 지역의 앞마당 단지들과 비교해도 충분히 싼 가격이었습니다.

하지만 매매가 이상으로 저평가 되어있는 전세가 때문에 제가 가진 투자금보다 n천만원이 더 드는 상황이었습니다.

평소 같았으면 “이 돈이면 다른 단지 사지”로 연결됐었겠지만,

이 단지는 추가 투자금이 들더라도 충분히 저평가 됐다는 생각에 놓치고 싶지 않았습니다.

Q. 튜터님 매매가가 너무 쌉니다. 제가 가지고 있는 투자금보다 더 들지만 전세상승분 (5%) + 올해 모을 수 있는 돈으로 마통을 충분히 감당할 수 있을 때 이런 매물을 매수해도 될지 궁금합니다

“가격은 너무 좋지만 지금 이 지역에 전세가 잘 안나가요. 그럼 투자금이 더 드는데 이건 미래에 오는 투자기회를 빼앗아 오는 거에요. 너무 좋은 건 알지만 내가 멈출 줄 아는 것도 투자결정과정입니다”

튜터님께서는 이 물건이 충분히 싸지만 이런 선택이 1년 뒤에 실력적으로 성장해있을

미래의 저의 기회를 가져오는 거라고 말씀주셨습니다.

그리고 어떻게 접근해야하는지 설명해주셨습니다.

1. 매매가를 깎아서 산다
2. 전세를 높여서 투자금 범위에 맞춘다 (주인전세, 전세입자 협상)
3. 트래킹하며 종잣돈을 모은 후 투자한다.

해당 매물은 

1. 이미 시세보다 4천만원 이상 저렴하게 나옴
2. 다른 단지를 분양받아 나가는 세입자 (주전세, 전세입자 협상 x)

그래서 투자하지 못했습니다.

이 매물은 실거주자에게 제가 브리핑받았던 금액보다 3천만원 비싼 가격으로 그 다음날 거래되었습니다

아쉬운 마음에 해당 단지를 보던 중

전세를 더 거주하고 싶어하는 세입자가 있는 매물을 알게 되었습니다.

그 매물 역시 제가 가진 투자금보다 N천만원을 초과했지만 ‘전세입자 협상’ 카드를 사용해볼 수 있었기에 

바로 전화를 통해 상황파악을 했습니다.

네이버 부동산에는 ‘즉시 입주’라고 적혀있었지만 그 매물에는 속사정이 있었습니다.

매매가 3.3 / 전세가 3.3

하락장이 되면서 매매, 전세가 하락했고

매매가 = 기존 세입자의 전세가가 되었습니다. 

Point : 기존 세입자가 높은 금액으로 살고 있다.

=> 현 시세보다 높은 가격 < 기존 전세금이면 어느 정도의 협상이 가능

Why? : 이사비, 새로 집 구하는 것의 번거로움

매도자는 큰 금액의 역전세를 감당하기 어려웠고, 지속되는 하락장에 이 물건을 팔기로 결심했습니다.

세입자는 같은 단지에 사는 자녀의 아이를 봐줘야했지만 시세보다 높은 금액으로 사는 게 불안했습니다.

그래서 ‘시세대로’ 거주가 가능하다면 이 집에 더 살고 싶었습니다.

📌협상에 중요한 Key 가 될 수 있는 매도자, 세입자 상황 파악

매가는 싸지만 표면적인 투자금이 많이 들어 투자자의 관심에서 벗어났고,

집을 보러 오는 사람들은 많지만 거래가 되지 않는 시장이었습니다.

사장님께 정중하게 가격 조정을 요청드렸으나, 여기서 가격조정이 들어가면

매도자는 세입자에게 돌려줄 돈을 구해와야하는 상황으로 가격 조정이 힘들다고 말씀하셨습니다.

"사장님 제가 처음에 봤던 집, 상태도 더 좋은데 가격이 2천만원 더 쌌잖아요.

그거 말씀하시면서 가격 조정 부탁드립니다."

무조건 깎아달라고 하지않고

제가 깎을 수 있는 명분을 제시했습니다.

가격 조정이 안될수도 있다고 생각했지만

거절은 상대방의 몫이라고 생각했습니다.

두드려보지도 않고, 포기한다면 후회가 남을 거 같았습니다.

그렇게 여러 차례의 통화가 끝난 후 매매가 N천만원 조정되었습니다.

이제 목표투자금으로 N천만원이 부족한 상황. 세입자를 설득해야했습니다.

사장님께서 세입자와 연락 끝에 N천만원 증액은 합의가 되었지만

저는 2천만원이 더 필요했습니다.

사장님께서는 세입자분꼐 더이상 부탁은 어렵다고 말씀하셨고, 수차례의 통화 끝 밤이 되었기에 약속을 잡고 다음날 내려갔습니다.

집상태는 생각보다 더 좋았습니다.

세입자에게는 ‘여유’가 느껴졌습니다.

칭찬을 하며 대화를 하다보니 세입자분은 서울에 자가가 있었고, 심지어 전세금이 ‘올현금’이라는 것을 알게 되었습니다.

“집 보여주시느라 너무 번거로우셨겠어요 ㅠㅠ 들으셨겠지만 저는 입주는 어려워요. 원하시는 기간동안 편하게 사시면 됩니다. 그리고 제가 잠시 돈이 묶여있어서 조금만 올려서 0.0억에 해주시면 제가 남편을 설득해서 이 집 살 수 있을 것 같아요” 

세입자분께서는 고민하시고 부동산 사장님꼐 말씀드린다고 하셨습니다.

“선생님.. 죄송하지만 혹시 지금 말씀주실 수 있으실까요? 만약 0.0억으로 못해주신다고 하시면 저는 이 집을 고려할 수가 없습니다.”

집에 들어갈 때부터 예의를 갖췄고, 세입자분의 말씀을 들어드렸습니다.

그리고 기분 좋은 대화가 마무리될때쯤 건넨 부탁에 그 자리에서 전세가 2천만원을 올렸습니다.

그리고 그 집을 매수할 수 있었습니다.

시세보다 전세를 높게 맞췄지만

현재 전세가가 너무 싸기 때문에 

역전세 위험이 거의 없는 안전한 직원을 채용했습니다.

📌예의를 갖추고 사정을 말씀드리며 내가 원하는 조건을 말씀드리는 협상법

"매물을 털어보고, 찾은 매물이 날아가고, 그 과정이 쌓이면서 어떻게 해야할지가 보이는 겁니다.

확신이 부족하면, 매물문의를 넣고 경험을 쌓아가는 게 중요합니다"

앞서 겪었던 수많은 시행착오들과 경험이 운이 되어 투자를 도와주네요.

“이 물건으로 최소 N억이상 벌거고 곧 서울 2군 마용성광으로 바꿀거에요”