1) 투자 준비 단계에서 내가 부족했던 점 1가지
선호도 파악, 비교 평가 할 수 있는 앞마당, 투자 실력
2) 오프닝 강의를 듣고 새롭게 알게 된 점 1가지
지방은 공급이 가장 중요하다! 그리고는 역세권이 중요한 수도권과 달리 부자동네인지가 제일 중요하다는 것!!!
3) 이번 강의를 내용 중, 앞으로 적용할 점 각 1가지씩 정리해보기
1.임보 작성
인구: 부산 전체 기준으로 등급을 매긴다.
직장, 학군, 환경: 구별로
공급: 전체 기준, 구 자체 공급으로 확인하기
교통: 구별로 본다. (구없는 중소도시는 다 시로 본다.)
직장: 직장의 양 + 직장 질(연봉 높은 곳)/ 연구소, 금융회사가 있는 곳 , 공장 X
부산과 대구는 소비도시로 제조업이 크게 없고 서비스업이 많다. 그래서 상권이 모여있는 곳에 있을 가능성이 높다.
울산은 산단으로 직장을 본다. 서비스업보다는 일자리 때문에 근처 사는 경우가 대부분이다.
결론: 부산, 대구 VS 그외 지역들 일자리 특징이 다르다.
호갱노노에서 연봉 원 크기보고 어디동이 압도적으로 연봉이 높네, 그러면 여기에 뭐가 있지하고 연봉 top3정도만보기
교통: 직장과 연결해서 말하자면 거기가 부자 동네인지가 훨씬 중요하다. 초역세권보다. 800m 걸어도 광안대교 뷰가 좋은 곳 이 더 좋다. (부자들 동네!!)
부자들 동네는 평형, 브랜드, 신축, 대형 평형, 뷰 등이 좋은 곳이다.
결론 교통보다 사람들이 좋아하는 동네인지 단지인지가 더 중요하다.
중소도시는 산단로 빨리갈 수 있기보다는 ㅇ아파트 선호도가 먼저이다. (그러나 30분과 10분거리는 선호가 확실하다)
공급:
-순이동 말고 전입 전출 합쳐서 토탈로 압도적으로 높은 곳 1곳만 추가로 보기 !
-매토탈 20년 평균내는 이유는 그것이 시장이 받아주기 때문이다. 그래서 의미가 있따.
(아실 -가격분석- 매매/전세 KB지수, 아실 입주량: 연간공급물량) 두개 연도 맞춰서 늘리자
-공급 위치 확인
-아실입주물량(월) 보기
-재개발 재건축
아실, 호갱노노, 아파트 미
이걸 내가 와 쓰는지 알아야함
학군, 환경>>> 직장
부자들이 사는 동네, 대형 평형, 3040이 많은 소득이 높은 구조는 판상형구조를 더 좋아하고, 브랜드
2.분임
루트 그릴시에 직장, 상권, 학원가, 랜드마크아파트 기준으로 짜보기
분임시에 분위기가 바뀌는 걸 느끼기(같은 상권인데도 약간다르네, 같은 생활권이라 생각했는데 보니 다르네→ 그러기 위해서는 사전에 시세를 보고, 지도 많이 들여다보고 가기!)
3. 단지임장시
선호도 파악에 집중하기!
사람이 없다면 아파트 단지 상가 종류를 보는 것도 도움이 된다. 간판을 보자! (학원→ 과학학원, 고등수학 등)
사람이 없다면 사람들의 흔적 찾기! → 자전거 등!
단지임장 300세대이상 모든 단지→ 꼼꼼하게 봐야 그 안에 사람들이 이런걸 좋아하는 구나가 머릿속에 남는다. 그냥 지나가면 콘크리트만 남는다.
가격으로 선호도 파악하면 가치 놓친다. 어떤 아파트를 좋아하는지 집중하는게 먼저!
계속 단지보면서 사람들이 종하하는 신축, 덜 좋아하는 신축이 있다는 걸 알아야함
4.단지 분석
입지에 대한 평가 sabc는 있어야하고, 단지 키워드 , 선호도 단지 체크리스트 꼭 있어야함(단지 가치에 대한 부분이 있어야한다. )
전고점, 이전에 가격이 얼마였던게 어디까지 갔고 시세차익이 어느 정도 났는지, 전세가격 올랐는지 지금은 전고점대비 얼마인지 봐야함
이단지가 우상향하는 단지인지 보기!!! 그런 곳이 선호도 있는 곳 그것을 보기위해 그래프를 보는 것
검증보다는 사람들이 좋아하는 아파트가 뭔지 파악하는게 우선!
2020년 21년도 상승시기였다. 그럼 이식에 내가 투자하려는 연식 정도의 가치(압도적 학군을 갖는 단지 몇개)를 갖고 있던 애들이 03년 13년 식이다. 이런 애들이 20년에 어떻게 움직였는지 보는 거
입지 괜찮은 구축 VS입지 빠진느 신축
당시 가격이 비슷했다가 나중에 결국은 신축이 올라가는 구나
계속 단지보면서 사람들이 종하하는 신축, 덜 좋아하는 신축이 있다는 걸 알아야함
가끈 단지 가치가 차이나는데 입주가 맞물려 더 좋은 단지인데도 가격이 떨어지는 곳이 있다. 그래서 가치판단시 가격을 보면 안된다.
내가 옛날 이렇게 있을 때 입지가 더 좋다고 이런 애들을 투자하면, 이런 일이 벌어지는구나를 단지 분석하면서 보는거
5.매물 임장시
매물임장을 해야 가치와 가격을 연결할 수 있다. 그리고 현장 분위기, 매도자 상황, 매수 상황을 볼 수 있다.
6.투자/ 임장지 결정/ 반마당 관리
저환수 원리
지방에서는 2010년이 입지적 가치가 좋다면 진행해라한다. (서울은 2010년대만 해도 나름 신축느낌인데 그런점이 다름)
지방 2- 수도권 1으로 가라
앞마당은 쌓아가는 것이다. 그곳 바로 임장한다해서 투자 못함, 갑자기 전세 올라서 하게 될 수도 있음
비교평가 할 수 있는 곳으로 가라. (광역시, 중소도시, 서울, 수도권 )
투자는 그때 할 수 있는 걸 하는 것(이번에 한것보다 다음에 하게될떄 더 좋은 걸 할 수 도 있다. 그래도 지금 할 수 있는 투자를 하자)
반마당은 매임 안해도 우선 넘기기 그리고 능력이 쌓이면 더 잘 보이게됨
(근처 매임시에 같이 진행해도 좋은 나중엔 능력이 올라가서 같이 가능함)
투자금 안된다 해도 좋은거 보고 내려와서 투자하라.
천천히 가는게 정석이고
제대로해야 잃지 않는다.
신축이여도 나 홀로는 아님
나는 구축도 신축도 해봤따.
부사님께 상처받아도 일주일 뒤에 분위기 보고 다시 전화해보고 2주뒤에 전화해보고 연락하고 그래라 ,
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