서울 부동산 매수타이밍은 이것만 이해하면 됩니다.

전문가칼럼
25.04.11

안녕하세요. 주우이입니다

오늘 점심시간에 잠시 벚꽃을 보러 갔는데 벌써 조금씩 사라지고 있더라구요

그 모습을 추억에 남기고자 많은 사람들이 사진을 찍고 있는 모습도 보았답니다.

그런데 갑자기 이런 생각이 드는거에요

벚꽂이 만발했을 때 사람들이 많은 관심을 가지지만 벚꽃이 지게 되면 관심도 사라지게 되는데.

어떻게 보면 부동산 시장에 대한 관심과 비슷하다는 생각이 들면서 이 이야기를 여러분들께 들려드리고 싶었습니다.

서울아파트 가격이 토허제 재지정 여파로 상승폭이 축소되고 있으며

내집마련을 미루려는 사람들이 늘어난다는 이야기입니다.

사람들이 집을 사는 시기는 언제가 적정할까요?

여러분들은 지금 집을 살 때라고 생각하나요? 기다려야한다고 생각하나요?

송파구에 있는 아파트 엘스의 매매가와 거래량입니다.

잠실 엘스 아파트는 한강, 석촌호수, 롯데월드, 2호선과 9호선 등이 갖춰져 있어 수요가 많은 곳으로 볼 수 있습니다.

(엘스 아파트를 예로 든 이유는 5678세대의 대단지 아파트로 수요가 많은 곳이기 때문에 거래량을 파악하기 좋기 때문입니다.)

이 아파트에서 거래량이 상대적으로 높은 3개의 시점이 있는데요.

바로 2016년, 2017년 2020년입니다.

왜 이 시기에 거래량이 많아졌을까요?

해당시기들의 특징은 규제, 공급 등의 이유로 가격이 소폭하락 직후 일어났습니다.

거래가 발생되기 위한 조건은 매도하는 가격과 매수하는 가격이 일치되는 것이기 때문에

이 때는 매도자가 생각하는 적정가격과 매수자가 생각하는 적정가격이 같아졌다라고 볼 수 있습니다.

매도자의 생각을 살펴 보면,

과거 고점에서 매수해서 마음 고생이 심했는데 손해보지 않고 팔아야지
이 정도면 많이 오른거야 더 이상 오르지 않을거야
정책적으로 계속 규제가 있을테니 집 값은 내릴거야
이 아파트를 매도하고 더 좋은 자산으로 갈아타야지

등등 정말 많은 매도의 이유가 있을 수 있습니다.

매수자의 생각은

이 정도 가격이면 괜찮을거야
어차피 한번 거주하게 되면 오랫동안 거주할텐데 집값 좀 내려도 괜찮아
여기는 충분히 좋은 곳이니까 가격이 떨어지진 않을거 같아

등등 매수의 이유도 정말 많습니다.

매도자의 입장에서 보게 된다면 4번째 선택 이외의 매도를 했다면 후회할 가능성이 높습니다.

매수자의 입장에서 보면 매수해서 지금까지 매도만 하지 않았다면 후회할 가능성은 낮습니다.

만약 저점을 매수해서 상승 꼭지점에서 팔 수 있는 능력을 가진 사람이 있으면 너무 좋겠지만

그런 능력을 가진 사람은 거의 없다고 생각합니다. (있다면 가지고 싶네요 🙂 )

후회할 가능성을 줄이기 위해 우리가 할 수 있는 것이 무엇일지를 생각해본다면

적당한 가격에 매수해서 가치를 찾아갈 때까지 기다리는 것이 가장 좋은 방법이라 생각합니다.

그리고 한가지를 더 알고 있어야 합니다.

선호지역 전세가격이 오르고 있다는 내용인데요.

앞으로 전세가격은 어떻게 될 가능성이 높을까요?

매매값의 흐름은 예측하기 어렵지만 전세가격은 오를 가능성이 높습니다.

그 이유는 크게 두가지로 볼 수 있는데요. 다음과 같습니다.

인플레이션으로 인한 물가 상승, 즉 전월세가격의 상승이 있습니다.
입주물량이 많으면 전월세 물량으로 나오는 공급이 많이지기 때문에 전월세 가격의 안정을 가져오지만 현재 예정된 공급은 기존 서울 공급량 대비 상당히 적은 수준입니다. 공급의 부족은 전월세 가격의 상승을 가져올 가능성이 높습니다.

앞에서 이야기한 매매가와 이어서 말씀드리자면

대부분의 사람은 자가 or 전월세의 형태로 거주하게 됩니다.

부동산 시장이 좋지 않으면 집을 사려는 사람은 줄어들 것이고 전월세로 거주를 하는 것이 내 자산을 지키는 길이라 생각하기 때문에 전월세 수요가 늘어나서 전월세 가격이 오르게 됩니다.

반대로 부동산 시장이 좋으면 집을 사려는 사람이 많아지고 전월세로 거주를 하려는 사람은 줄어드는 경우가 많아지겠죠?

왜 이렇게 당연한 이야기를 하냐고 말하겠지만

이 것을 잘 이해하게 되면 보통의 사람들과는 다른 선택을 할 수 있습니다.

매매가가 주춤하고 거래량이 줄어들면 사람들이 매수에 대한 생각이 줄어들고

그 수요가 전세로 몰리게 되면 우리가 해야하는 행동은 서울에서 가치대비 저렴한 아파트가 무엇인지 알고

그 아파트를 적당한 가격에 매수해서 그 가치를 찾아갈 때까지 기다리면 되는 것입니다.

여전히 서울에는 가치대비 저렴한 아파트가 많이 있습니다.

이 아파트를 잘 찾아서 매수하고 보유할 수만 있다면 여러분의 5년 뒤, 10년 뒤의 자산의 크기는 달라져있을거라 자신있게 말씀드릴 수 있습니다.

꼭 자산의 크기를 키울 수 있는 행동을 하셨으면 좋겠습니다.