[열기85기 1석3조 0차_더멀위] 3주차 강의 후기 "의미없는 임장은 없다"

*강의 후기 [제목]은 가장 인상 깊었던 내용으로 표현해보세요! 

3강

1. 잊기 전에 기록하기

우리나라 백화점 매출이 전 세계 1위라는 것이 놀랐습니다. 

공급은 투자자에게 기회이자 리스크이다. 

• 대규모 공급은 주변 환경의 위상을 높이는 역할을 하기도 한다(뉴타운, 신도시 등)

공급물량이 적은 게 좋은 이유는, 전세 맞추기가 용이하고 전세가 상승이 매매가 상승으로 이어지는 경우가 많음.

공급 간단히 볼 때-호갱노노, 공급 자세히 볼 때-아실 

인구이동 등이 가능한(영향을 미치는) 주변 지역의 공급량도 함께 살펴 보기 

헬리오시티 9,500세대 

 2. 나에게 적용할 점 찾기 

카카오맵의 주변과 반경재기 이용하는 방법 숙지하기 

임장 때 상가들 사진찍기 

중요하게 보는 입점 업체 - 커피음료점, 산후조리원, 브랜드 학원 등 

 주우이님과 게리롱님의 역전세 경험이 비슷하게 느껴졌고, 튜터분들도 겪었다면 나 또한 더욱 조심해야 겠다는

생각을 하였고, 처음 구매할 때 역전세 가능성을 잘 살펴야 겠다고 생각했습니다. 

 4강

1. 잊기 전에 기록하기

수익율 = 얼마를 들여 얼마를 가져올 것인가?

미래의 수익률을 계산하는 방법 2가지

• 전고점을 기준으로 생각해 볼 수 있다(90% 정도 맞음)
• 비교평가를 통해 생각해 볼 수 있다 - 같은 가치의 아파트 가격이 얼마인지를 비교해서 알 수 있다

약 5년 이내에서의 전고점과 전저점. 

현시점 시장

전고점을 회복하고 상승하는 지역/단지도 있지만,

아직 전고점을 회복하지 못한 지역/단지도 있다(준신축, 구축들).

가치가 좋아질 아파트(호재, 뉴타운 등)

가격측면 : 전고점 대비 덜 오른 아파트

고점에 가까운 시기가 되면, 거래량이 줄어든다. 

이미지화 시킬 수 있는 지역이 얼만큼인지가 투자자로서의 경쟁력이고 자신감이다.

저평가는 1개 매물로만 판단하지 않는다.(상대평가하기. 절대평가라면 전고점대비로 생각할 수는 있다)

 2. 나에게 적용할 점 찾기 

“공포가 있을 때 잡으세요”

보유와 매도는 예술이다. 이때 결정을 잘하는 건 투자자의 마인드가 있는지 없는지의 문제일 것 같습니다.

이를 위해서는 독서가 중요할 거라고 생각이 듭니다. 

“종잣돈이 적다고 투자를 못하는 게 아니고, 충분히 자산을 이룰 수 있다”

투자할 때 꼭 수익률 계산해보기 

집에 오는 길에 내가 찍은 사진을 다시 보며, 임장 복습하기 

기억이 안 나면 다시 가보고, 다시 가보면 기억이 안 날 수 없다. 

3. 궁금한점

수익률 계산할 때 전세가는 계산식에 넣지 않는 건가요?

그러면 전세가 상승도 수익인데, 수익율 계산에 넣지 않는 이유는 무엇일까요?

전세가 상승을 수익률에 포함한다면, 어떤 계산식을 써야 할까요?

5강

1. 잊기 전에 기록하기

수익률 보고서는 스스로의 투자에 확신을 심어준다. 

수도권의 가격은 서울 접근성 영향이 크다.

지방은 1등 아파트와 주변 아파트의 가격차이가 크다. 서울은 그렇지 않은데.

이유는, 수요가 적기 때문이다. 

지방은 직장, 교통보다는 환경, 학군을 봐야 한다.

건물은 감가상각이 된다는 것 기억하기. 땅의 가치만 남고 서울이라면, 땅의 가치는 올라간다. 

상승 직전이 아니라도 저평가 됐다면 사도 좋다.

투자금이 여유가 있다면, 1번에서 잡는 것도 좋은 선택이다. 전세상승분으로 투자금을 회수할 수도 있기 때문에.

투자금이 적다면, 때를 기다려서 전세가율이 높아질 때 사야 한다.

결론은 좋은 아파트. 저평가 아파트를 사면 된다. 

 2. 나에게 적용할 점 찾기 

수도권을 본다면, 서울을 기준으로 지리적으로 연결된 지점을 이어서 임장하는 것도 좋은 방법이다.

한꺼번에 많이 비교하려고 하지 말고, 2개씩 비교하기 

6강

1. 잊기 전에 기록하기

동탄 - 메타폴리스, 동탄중앙공원, 한림대 성심병원, 삼성전자 

구로 의 주변 지역 - 부천, 양천구, 영등포  등

서울의 신축, 구축과 지방의 신축, 구축의 기준은 다르다.

지방은 거의 5년 단위로 신축, 준신축, 구축으로 나누기도 한다.

“반복되는 운은 실력이고 반복되는 실패는 습관이다”

 2. 나에게 적용할 점 찾기 

주우이님은 너바나님 책 2개월에 1번씩 읽으심.

=> 너바나님 책, 너나위님 책 - 2개월에 1번씩 번갈아 가며 읽는 것도 좋을 것 같습니다. 

임장지역수 목표 : 3개 → 10개 → 내가 원하는 지역들 

앞마당 시작할 때는 주 1회 : 주말 → 주2회 : 평일 1일 + 주말 1일 → 이렇게 늘려가기

이유 : 비교평가 하는 실력을 기르고, 지방을 가는 것이 더 효율적일 것이기 때문에  

앞마당이란 입지를 알고 가격을 아는 것이다. 

만일 한 구를 다 알지 못해도, 다음 달에는 다른 구로 가기. 그렇게 해야 비교평가 실력이 늘 수 있음. 

완성하지 못한 구는 어느 정도 익숙해진 이후에 다시 가면 더 빠르게 이해할 수 있게 될 것이다. 

수도권에서 살면서 지방투자를 할 계획이라도, 3곳 정도는  사는 곳인 수도권으로 만들기 

구로-부천-부평

희왕-평촌-산본

분당-수지-기흥

행신화정-일산동-일산서 

임장보고서 쓸 때, 지역 특징을 한 줄로 정리해서 제목 정해보기

예) 주우이님 ‘거주자의 만족도가 높은 동탄1 신도시 임장 보고서’ 

벤치마킹할 것 포스트잍 만들고, 내 것으로 만들었다면 포스트잍 떼기

3. 궁금한점

좋은 강의해주셔서 감사합니다 :)