1억에서 10억만들기 3편 (내집마련이냐, 시세차익형 투자냐)

전문가칼럼
25.04.05

10억만들기 세번째 칼럼입니다. 첫번째 칼럼에서는 자산배분 투자를 중심으로, 10억 만드는 시나리오를 보여드렸습니다. 가장 무난한 방법이고, 꽤나 효과적이기 때문에 추천드리는 방식이라고도 했습니다. 두번째 칼럼에서는 현금흐름형 투자를 언급하면서, 10억 만드는데 여러가지 방해가 될 수 있다고 하면서 비추천 했습니다. 오늘은 부동산 투자, 그중에서도 순수 투자냐 내집 마련이냐?를 주제로 글을 작성해봅니다. 여기서 언급하는 순수투자란 지금 가장 저렴한 지역을 중단기(4년내외) 시세차익형 투자를 말하며, 수익률을 극대화 하는 투자법을 말합니다.

배경

일단 제가 썼던 방식을 먼저 알려드립니다. 저는 사업으로 소득을 올리고 있었고, 최초에는 매우 불안정하여 매년 입시가 끝나면 망할 확률을 20%정도로 봤던 것 같습니다. 즉 5년이면 100%확률로 망할거라 봤던 것입니다. 실제로 18년에는 이 첫 사업체가 진짜 망할 뻔 했습니다. 당시 2월 개강에서 3명의 학생만 있었으니까요.

그래서 이런 소득의 불안정성을 극복하기 위해 현금흐름을 창출하는 투자가 메인이었습니다. 부자가 되고 싶은 생각은 전혀 없었습니다. 그저 "사업이 망해도 나와 가족이 최소로 먹고 살 수 있는 생활비가 나왔으면 좋겠다."는 생각이었습니다. 그래서 두건의 현금흐름형 부동산 투자를 16,17에 했습니다. 어쩌면 이 투자 때문에 제 순자산이 증가하는데 더 오랜 시간이 걸렸습니다. 지금은 매우 후회하고 있지만, 기억조작으로 생긴 후회라는 점도 잘 알고 있습니다. 쉽게 말해 당시에는 다른 투자를 할 여력이 없었던 것입니다.

18년에 사업이 큰 위기를 격으면서 대오각성하게 되고, 그 해를 기점으로 꾸준히 성장하고 확장하게 됩니다. 그래서 19년부터는 본격적으로 투자에 관심을 가지고, 순수 투자를 진행할 수 있었습니다. 당시에 저는 지방 신축 아파트 투자를 2건 했습니다. 그 이유를 밝혀야 다음 이야기가 진행되기 때문에 그 이유를 먼저 밝힙니다.

지방 신축 아파트 중기 수익률형 투자의 이유

1.돈이 없음

당시만 하더라도 대부분의 돈이 월세수익을 만드는 오피스텔에 있었습니다. 월세수익을 받았기 때문에 당연히 보증금이 매우 적었습니다. 또한 사업이 성장하는 시기였기 때문에 번 돈의 대부분을 재투자해야 했습니다. 그래서 이때는 목돈이 없었습니다. 돈이 없었지만, 투자는 시작하고 싶었기 때문에 지방에서 그나마 인구가 많고(도단위에서 가장 큰 지역인 천안과 원주) 그 중에서도 가용자금 중에서 가장 좋은 것을 했습니다. 해당 지역내에서 상급지 신축을 샀습니다. 이게 23년 엑싯을 수월하게 해줍니다.

2. 종자돈을 극대화

천안은 19년 가을 6천만원 투자해서, 1.2억으로 돌려 받았으니 4년만에 두배가 되었고, 연복리 수익률은 18% 정도였습니다. 원주 투자는 20년 초봄에 2500만원 투자해서 약1억으로 돌려 받았으니 4년만에 네배가 되었고, 연복리 수익률은 36%였습니다. 참고로 이 당시 수익률을 극대화 하는 전약의 목표 수익률은 4년에 2배 수준으로, 연복리15%이상을 추구했습니다. 이 투자는 말 그대로 중단기 보유를 통해 종자돈을 극대화 하는 전략을 취했습니다. 저에게는 이 투자를 모두 마치고 손에 쥔 금액도 종자돈의 일부로 봤습니다. 부자 보고서를 보면 부자들이 인생의 종자돈을 7억내외로 언급하고, 그 종자돈을 쥔 시기를 보통 40전후로 이야기 합니다. 이런 사실에 착안해서 서울에 유의미한 주택을 사기 전까지는 모두 종자돈을 만드는 단계로 생각했던 것입니다. 그래서 해당 투자도, 더 큰 틀에서는 종자돈이 늘어나는 시간을 단축하는 용도였습니다.

3. 수도권은 비싸고 지방은 매우 싼 시기

마지막 이유가 사실 가장 중요합니다. 당시에 수도권은 비싸다고 판단 했습니다. 저는 아무리 수도권이라도 비싸게 사서는 안된다고 생각했습니다. 특히 수도권은 다같이 움직이는 경향이 매우 강합니다. 전문 용어로 상관성이 높다고 합니다. 당시 가진 물건을 모두 정리해도 수도권 중급지의 기축 정도를 살수 있는 수준이었습니다. 그리고 그런 수준의 단지들도 이미 많이 오른 상태입니다. 반면 수도권의 외곽은 아직 저평가 국면이었습니다. 외곽의 경우 신축을 살 수 있었습니다. 수도권 외곽은 제 투자 기준에는 맞았지만 항상 외곽의 상승기는 짧고 강하며, 이후에는 긴 하락장이 오는 역사적 특징을 알고 있었기에 손이 나가지 않았습니다.

반면 지방은 수도권과 사이클이 별개였던 적도 많습니다. 특히 도단위 지역들은 사이클이 매우 짧아 수도권과 항상 같이 움직이는 모습이 아니었습니다. 그래서 이런 두가지 이유, 1)싸다 2)수도권과 상관성이 낮다는 점 때문에 당시에는 모든 물건을 정리하고 수도권 중급지 기축을 사는 것이 아니라, 있는 물건들을 살린 상태에서 지방 신축 아파트에 투자한 것입니다. 이 진단은 맞은 걸로 판명이 납니다. 얼마 지나지 않아 역대급 서울 하락이 실제로 왔기 때문입니다.

지금

이후에는 저희 부모님은 동대문구 분양권을 저는 강동구 아파트를 매수합니다. 기존 지방 물건2개를 포함 월세수익형이던 마포구 오피스텔도 모두 매도를 합니다. 현재는 투자 초창기 물건중 서초 오피스텔만 보유중입니다. 월세가 100만원에서 130으로 올라 왔기 때문입니다. 현재는 전세세팅인데, 후에 사업이 더 잘되고 나이가 더 들면 월세로 전환할 예정입니다. 월세수익률은 제 매입가 대비7% 수준이라 이미 안전마진을 확보한 상황이고 앞으로도 지속적으로 올라 4년안에 150만원은 넘어갈 것으로 보입니다.

결국 현재는 서울에만 물건을 보유중입니다. 하지만 그 과정에서 저는 크게 월세수익형과 지방 시세차익형 투자를 하고 넘어온 것입니다. 즉 지금 모습은 3단계입니다. 1,2단계에서는 포트폴리오가 상당히 달랐습니다. 저는 매우 보수적이지만, 포트폴리오의 변경은 생각보다 과감하게 하는 경향이 있습니다. 이유는 워낙 싸게 사서, 싸게 매도해도 충분한 수익권이었기 때문이고 원래부터 목적이 수익실현으로 분명했기 때문입니다. 지금 물건도 3~7년이내에 모두 정리후 최상급지 진입을 목표로 하고 있습니다. 당연히 지금 포폴도 몇년 후면 그 모습은 상당히 달라져 있을 것입니다.

그렇다면 지금은? 수도권 실거주 먼저!

제가 이렇게 길게 제 경험을 이야기 하는 이유가 있습니다. 일단 지금 수도권에서 살면서 직장을 다니고, 가정을 꾸렸거나 그럴 예정인 사람은 수도권에 실거주 집을 마련하는게 더 나아 보입니다. 그 이유는 아직 경기도 상급지에서도 기회가 보이기 때문입니다. 전고점 대비 -15% 이상인 단지나 분양권들이 많습니다. 이 가격이 분명 투자로서 엄청 메리트 있는 가격은 아닙니다. 하지만 일단 확실히 비싼 가격은 아니고, 이후 실거주 갈아타기 등의 방식을 사용하기에도 용이하기 때문입니다. 저도 한채를 더 추가해야 하나 싶을 정도로 매력적인 단지들이 아직은 조금 남아 있습니다.

경기도 중급지 이하(수원 기축, 용인 기축이하)등은 아직 가격이 저렴한 편입니다. 전고점 대비 -20%이상인 단지들이 수두룩 하며, 인천 송도같은 인천내 최상급지이자 수도권 중급지인 곳도 신축들의 가격이 나쁘지 않습니다. 그러니 저라면 지금 시드가 3억이상이면 실거주 집을 볼 것 같습니다. 1.5억 정도도 분양권에서 일단 기회를 찾을 수 있습니다. 이경우는 입주시 1억 정도가 추가로 들어갈 것을 계산에 넣어야 합니다.

결론은 저의 경우 시드 부족과 사이클로 인해서 지방 투자를 먼저 진행했지만, 지금은 실물건 기준3억, 분양권 기준1.5이상이면 수도권을 볼듯 합니다.

그렇다면 지방은?

지금 대구,부산,세종등은 확실히 싼 가격입니다. -30%내외입니다. 반면 수도권의 중급지 이상은 비싼편은 아니다 정도(-15%)로 가치대비 가격에서 지방이 우위라고 생각합니다. 하지만 아직 적극적으로 권장하기 애매한 부분이 있습니다.

1. 투자금

대구,부산,세종은 제 관심 지역이기도 해서 과거부터 주시를 해왔습니다. 실제로 부산은 20년에 모 대장단지를 사려다 자금문제로 포기했습니다. 당시 수강생중 한분이 사신걸로 아는데, 이후 두배가 올랐습니다. 현재 부산 하락장에서도 상당히 잘 버텼고 현재 전고까지 10%정도만 남겨두고 있습니다. 부산에도 이런 알짜 단지가 상당히 많습니다.

대구와 세종은 22년부터 큰 관심을 가지고 지켜본 지역입니다. 특히 대구는 2박3일동안 22년가을에 임장할 정도로 관심을 뒀던 지역입니다. 수성구 범어동,만촌동의 대표 단지들은 이렇게 힘든 상황에서도 실제로 전고점 부근을 화복했습니다. 아직 중구나 동구의 일부 단지들에서 굉장히 매력있는 가격을 형성하고 있기도 합니다. 부산과 대구가 공급+금리의 영향을 받았다면, 세종은 금리의 영향을 직격으로 받은 곳입니다. 세종의 전세가율과 전월세전환율이 고금리에 취약했져 잇었기 때문이죠.그래서 세종도 매력적인 가격의 단지들이 상당히 많습니다.

다만 문제는 투자금입니다. 부산과 대구는 공급의 영향이 상당했습니다. 당연히 전세가가 많이 떨어졌습니다. 이런 상황에서 매력있는 좋은 단지들은 매매가가 더 많이 반등했습니다. 즉 전세가율이 매우 낮아 투자금이 많이 들어갑니다. 투자금이 적게 들어가는 단지는 그만큼 질이 떨어집니다. 세종도 임대수익률 문제로 인한 하락이었기 때문에 여전히 전세가율이 매우낮습니다.

만약 지방에서 실거주하는 입장이라면 주담대를 받아 사기 좋은 가격이지만, 투자자가 갭으로 사기에는 투자금 측면에서 메리트가 떨어집니다. 지방을 순수 투자로 접근할 때는 1)싸야 하고 2)그 상황에서 그래도 좋은 것을 해야 하고 3) 그 상황에서 투자금도 적게 들어야 하며 4)부양책의 도움까지 받으면 금상첨화 입니다. 현재는 1)2)를 만족하지만 3)4)를 매우 만족하지 못합니다.

2. 규제

지방은 규제가 없지만 간접 규제는 그 어느때보다 상황이 나쁩니다. 지방 아파트를 사도 똑같은 채 수로 계산되며, 이는 취등록세를 높입니다. 다주택자가 지방 미분양 아파트의 마중물인데 이들이 취득세 때문에 살수가 없습니다. 보유,양도도 서울 아파트와 똑같이 채수로 들어갑니다. 이는 다주택자에게 매우 큰 불이익입니다.

저는 결국 지방 아파트의 이런 간접 규제를 해제할 것이라고 봅니다. 만약 채수에 들어가지 않고, 그런 상황에서 전세가율이 좀 올라와 투자금이 합리적으로 들어간다면 고려해볼만 하다고 생각합니다. 하지만 지방은 사이클이 짧고, 빈땅이 많아 공급이 탄력적이며, 이런 규제등의 외부 요인에 민감하게 반응해서 난이도가 높습니다. 그러니 실거주 집보다는 훨씬 많은 공부를 해야 하고, 투자 기준도 더 보수적이어야 합니다. 실제로 제가 투자한 지방 아파트는 해당 지역내 중상급지 신축 전용59가 2억내외에 매수한 것입니다. 지금은 건설원가가 이것보다 더 높습니다. 이정도로 보수적이었기 때문에 성공적 엑싯이 가능했습니다.

3. 기회비용

지금 지방에 함부로 투자했다가, 만약 12년과 같은 2차 하락이 나온다면 손가락만 빨고 있어야 합니다. 저도 22년 12월말에 최저점인 것을 알았지만 매수는 23년 11월로 1년 늦어진 이유가 기존 물건을 정리하는데 시간이 소요되었기 때문입니다. 주택은 채수가 늘어날수록 이런 시장 변동에 대처하기 매우 어려워집니다. 그러니 보수적으로 매수해야 하고, 이런 기회 비용도 고려해서 매수해야 합니다.

4. 그럼에도 불구하고

그럼에도 불구하고 지방은 확실히 싸고, 여러 조건들이 투자에 매우 유리하게 맞춰지는 날이 곧 올것 같습니다

결론

현재 상황에서는 수도권에서 생활한다면 수도권 실거주 집을 마련하기에 더 나은 시기입니다.

하지만 지방에서도 곧 기회가 올 것입니다.

[그렇다고 이런 공개적인 글로 매수를 추천하는게 아닙니다. 지방 순수 투자용 VS 수도권 중급지 내집 마련 중 제가 생각하는 우위를 주관적로 언급한 것입니다. 매수 VS 보류 관점은 여기서 언급하지 않았습니다. 그러므로 매수 추천글이 절대 아님을 다시한번 강조합니다. 모든 투자는 스스로 판단하여 하시길 바랍니다.]

원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain