열반스쿨 중급반 4강 후기 [열반스쿨 중급반 33기 매1매1독서해서 부자2루조 뉴지나]

안녕하세요.

열중33기 112조 조 ❤️뉴지나❤️입니다.

벌써 마지막 주차 강의 후기를 쓰는 날이 왔네요.

시간 왜 이렇게 빠르죠?

4주차 강의는 양파링님의 강의였습니다.

열기에서 강의 듣고 두번째 양파리님의 강의~

월부에서 배우는 투자는

전세 레버리지를 통한 아파트매매 투자입니다.

전세 레버리지를 통한 투자자가 되기 위해

실전현장에서 전세 셋팅에 대해

잘 알아야 하는 것은 필수인데요.

이번 양파링님 강의를 통해 강의 제목처럼

전세셋팅의 A to Z까지 배운 것 같습니다.

PART 1. 2023년 하바기 현재 전세시장 상황

첫 파트에서는 현재 전세시장에 대해서 설명해 주셨는데요.

얼마 전까지도 역전세 상황이라는 기사가 많이 났지만,

현재는 또 흐름이 바뀌어 전세가가 상승하는 분위기라고

볼 수 있다고 합니다.

즉, 투자자에게 좋은 분위기로 변화하고 있다는 것인데요.

전세가 상승률이 높은 지역별로 설명해주셔서

아직 임장을 본격적으로 다니지 못했음에도

전체적인 시장상황에 대한 그림을

어느정도 이해할 수 있었습니다.

주의할 점은

상대적으로 타지역 대비 평균 상승률이 높은 지역일지라도

지역내에서 구단위별 또는 물건별로 차이가 있다는 것!

그리고 전세가는 실수요 가치를 반영한다는 점을

다시한번 기억해야 겠습니다.

내 삶에 적용 포인트

→ 그동안은 임차인의 시점으로만 시장을 봐 왔다면(그래서 전세가가 오른 다는 기사에 흠칫!)

이제는 투자자/임대인으로서의 시점으로 시장상황을 바라볼 것.

PART 2. 전세 셋팅을 위해 알아야 할 필수사항

좋은 물건을 찾아 매매만 하면 큰 산은 다 넘은 거 같았는데,

아니였습니다.

투자자에겐 전세 셋팅이라는 또 하나의 산이 두둥~

임차인을 구해서 잔금을 치르는 성공적인 그림만 생각하는 건 위험하고

전세셋팅이 안됐을 때의 플랜 B와 이에 따른 금융비용을 계약 전에

계산해서 대비해 두어야 하는 것이었습니다.

(전세금대출상환할 때는 중도상황수수료가 없었는데,

주담대는 중도상환수수료가 있구나. 메모메모)

그리고 전세셋팅하는 유형도 내가 막연히 생각한 것보다

많은 유형이 있구나라는 것을 이번 강의를 통해

알게 된 부분이 많았습니다.

양파링님이 작성하신 실제 계약서를 예로 들어,

구체적으로 하나하나 설명해 주셔서

전과정에 대한 그림이 머리에 잘 들어왔습니다.

내 삶의 적용 포인트

→ 전세자금대출 질권 설정 등, 보증금 반환의 대상이 달라지는 경우는 체크하지 못하고 있었다.

전세자금대출 했을 때 은행이 나에게 대출금을 주지 않고 임대인 계좌로 바로 보내는 것과 비슷한 논리인가?

기존 세입자 안고 계약시에는 특히나 보증금 반환할 대상이 누구인지 반드시 체크하자!!

PART 3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 방법

위 3가지 키워드는 반드시 기억하기~

공급을 체크할 때

지방은 공급 규모에 따라 수도권보다

영향을 더 크게 받을 수 있다는 점.

수요를 고려하는 방법에서

학군지 + 30대평형대 이상인 지역은 성수기 / 비수기 특색이 강해서

수능시즌에는 집을 잘 보여주지 않는 경우가 많다는 것도 새롭게 배웠습니다.

5년차부터는 시스템이 만들어지고

재계약하는 물건들이 겹치기 시작하면

만약 역전세가 발생했을 때 문제를 해결해야 하는 물건이 하나 이상이 되는 것,

그것은 위기!!!

이를 피하기 위해서 재계약 시기를

반기, 분기로 분리해야 하는 것입니다.

내 삶에 적용 포인트

→ 실제 전세계약할 때 만기 시점의 공급량을 체크해서 내가 감당할 수 있는 물건인지 아닌지 판단하는 것이 중요하다. 리스크 줄이는 임대기간도 고려할 것. 임차인을 고를 수 있는 시장인지 아닌지 시장판달할 수 있는 투자자의 안목을 키울 것.

PART 4. 사는 즉시 수익률을 올리는 협상법 & 임대리스크 줄이는 법

협상을 잘하기 위해서는

무엇보다 임대인의 매도사유를 알아야 한다는 것을 배웠습니다.

그리고 무작정 가격을 네고하는데만 집중하기 보다

유리한 상황을 가져 오는 것도 중요하다는 것을 알았습니다.

투자사례로 드신 부천 한아름 아파트가

그나마 제가 갔던 첫임장지의 아파트라서

아는 아파트가 나오니 더 기억에 잘 남을 수 있는 것 같습니다.

내 삶에 적용 포인트

→ 투자 기회가 왔을 때, 욕심내지 말것. 내가 감당할 수 있는 물건인지 항상 생각할 것.